Fallende Immobilienpreise in Berlin: Platzt jetzt die Spekulationsblase?

Die BZ Berlin berichtet vergangene Woche von moderat sinkenden Preisen für Eigentumswohnungen (Kapitalanlagen), während die Mieten weiter steigen. Das Blatt bezieht sich auf einen Bericht der Investitionsbank Berlin. Verglichen mit dem Vorjahr fielen die Kaufpreise um 10 € pro Quadratmeter.

Marktbeobachter und Investoren rätseln nun, ob der erstmalige und moderate Preisrückgang ein Ende des positiven Trends markiert oder ob die Immobilienpreise in der Hauptstadt lediglich kurzzeitig stagnieren.
Ist ein „Platzen der Immobilienblase“ in naher Zukunft zu erwarten?

Stagnation der Kaufpreise  in Berlin resultiert nicht aus fallenden Mieten

In der Theorie lässt ein Rückgang der Immobilienpreise auf eine fallende Nachfrage nach Mietimmobilien schließen. Dies würde Eigentümer zu Mietsenkungen veranlassen. Weniger Mieterlös pro Quadratmeter verbilligt schließlich den Quadratmeterpreis.

Durch den weiterhin nach oben gerichtete Preistrend im Mietmarkt ist diese Wirkungskette auszuschließen. Berlin ist einer der am höchsten frequentierten Wohnungsmärkte Deutschlands. In keiner anderen deutschen Großstadt ist der „RUN“ auf Wohnungen zur Miete größer. Der Preisrückgang ist somit fundamental aus fallender Nachfrage bei den Mieten begründet.

Hypothese: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip führen zu kurzfristigen Verzerrungen

Die Regulierungsmaßnahmen der Bundesregierung, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, können maßgeblich zur kurzfristigen Stagnation der Wohnungspreise beitragen. Die Neuregulierungen führen dazu, dass Wohnungseigentum als Kapitalanlage für Investoren (obgleich weiterhin entspannter Kreditzinsen) kurzfristig an Attraktivität verliert.

Mietpreisbremse schränkt die Preisflexibilität der Vermieter ein

Bei bislang hohen Preisen für gebrauchte Immobilien verhindert die Mietpreisbremse eine Anpassung der Kaltmieten auf ein attraktives Renditelevel für den neuen Eigentümer, das den bisherigen Angebotspreis abbildet.

Bestellerprinzip erhöht die Vermietungskosten und schmälert so die Renditen

Der „Prozess Vermietung“ für den Eigentümer (also den Kapitalanleger oder den Investor) durch das Bestellerprinzip teurer. Trug vormals der Mieter die Kosten der Neuvermietung, muss der Vermieter nun entweder den Makler bezahlen, oder eigene Ressourcen (Arbeitszeit, Geld) aufwenden, um die Neuvermietung seiner Immobilie zu gewährleisten.

Beide Reformen führen dazu, dass kaufinteressierte Investoren zunächst abwarten. Gleichzeitig werfen neue Verkäufer ihre freiwerdenden Mietobjekte auf den Markt, da ihnen die Kosten der Wiedervermietung zu hoch erscheinen und sie bei noch hohen Verkaufspreisen Gewinne realisieren oder sich schlicht jetzt aus Investitionen verabschieden, die sich bereits seit längerem amortisiert haben.

Preissteigerungen bei Berliner Eigenheimen

Berliner Eigenheime, also selbstgenutzte Immobilien – hier Häuser, verteuerten sich zum Jahresende 2014 auf durchschnittlich 350.000 EUR. Die Käufer profitieren weiterhin von den niedrigen Zinsen. Die Hypothese einer Verzerrung der Preise durch Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden somit untermauert. Weitere Preissteigerung im Bereich der selbstgenutzten Immobilien sprechen dafür, dass die Kauflust von Privathaushalten bedingt durch die niedrigen Zinsen weiterhin ungebrochen ist. Die Kosten und Problematiken der Wohnungsvermietung sind in diesem Segment zu vernachlässigen.

Ausblick: Die Kaufpreise von Kapitalanlagen in Berlin sollten mittelfristig wieder steigen

Die durch die Mehrkosten der Vermietung verursachte Stagnation der Preise für Eigentumswohnungen sollte sich ceteris paribus auflösen und in einem weiter positiven Trend fortsetzen, sobald sich der Mietmarkt auf die veränderten Umstände einstellt und die anfängliche Verwirrung verfliegt.

Reformen verursachen lediglich kurzfristig Preisverzerrungen

Die Kosten der Vermietung sollten langfristig geringen Einfluss auf die Vermietungsaktivität nehmen. Die Maklerbranche stellt durch massive Kostensenkungen auf die neue Situation ein. Wurde der Vermieter anfänglich, also im Juni 2015, noch mit zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer für die ausgeführte Vermietung belastet, war schon Ende des Jahres von einem rapiden Preisverfall zu lesen. So berichteten Süddeutsche Zeitung und Bildzeitung von „halbierter Gebühr“ bei der vom Vermieter zu zahlenden Maklerprovision.
Im März 2016 kostet die Vermietung den Eigentümer sogar noch weniger, wenn er sich an spezialisierte Anbieter wendet.
So bietet bspw. das in Frankfurt ansässige Maklerunternehmen VermieterPRO die Vermietung einer Eigentumswohnung pauschal für 450 EUR an.
Technisch versierte Vermieter können die do-it-yourself-Vermietung bei neuen Startups wie dem Internetdienstleister faceyourbase.de zum Nulltarif mit stark verminderter Zeit- und Arbeitsbelastung durchführen.

Die Mietpreisbremse scheint ihre Bestimmung zu verfehlen. Das Instrument wird daher voraussichtlich wenig Einfluss auf die Preisbildung bei Wohnungsverkäufen haben. Erste Berichte belegen, dass Mieter in den seltensten Fällen von ihren aus der Mietpreisbremse resultierenden neuen Rechten Gebrauch machen.

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