Der Kündigungsausschluss oder auch Kündigungsverzicht ist eine legale Spezialklausel im Mietvertrag, die das Kündigungsrecht des Mieters gravierend einschränkt. Der Kündigungsausschluss hilft Vermietern und Maklern, die Kosten durch Neuvermietung für den Vermieter zu reduzieren. Der Mieter hat häufig das Nachsehen, denn die Vereinbarung gilt! Dennoch können Lösungen gefunden werden.

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Der Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht auf einen Blick

• Mieter und Vermieter verzichten auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages 
• Kündigungsverzicht ist maximal 48 Monate ab Vertragsschluss gültig (Achtung, nicht ab Vertragsbeginn, sondern ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung)
• außerordentliche Kündigung ist weiterhin möglich
• „Drei-Nachmieter-Vorschläge“ sichern nicht die Auflösung des Mietvertrages
• Verhandlungen mit dem Vermieter und eine Vertragsaufhebung auf Kulanzbasis können das Problem des Kündigungsausschlusses oftmals lösen

Der Kündigungsausschluss: Seit Einführung des neuen Maklergesetzes ein beliebter „VermieterTrick“

Der sogenannte Kündigungsverzicht bzw. Kündigungsauschluss in Mietverträgen erfreut sich seit Juni vergangenen Jahres wachsender Beliebtheit bei Vermietern. Zwar existierte die Regelung auch schon vor der Einführung des Bestellerprinzips für Maklerleistungen (Sie erinnern sich: Der Vermieter muss den Makler bezahlen oder selbst einen neuen Mieter suchen), bisher war es für den Vermieter allerdings von untergeordneter Wichtigkeit, ob der neue Mieter drei Monate oder 4 Jahre blieb – musste er doch nur nach Eingang der Kündigung seinen Hausmakler anrufen.

Seit Einführung des Bestellerprinzips bedeuten Mieterwechsel für den Vermieter vor allem Eins: zusätzliche Kosten (auch selbst-Suchen kostet den Vermieter Zeit und Nerven). Aus diesem Grund rate auch ich als Immobilienmakler meinen Vermietern, einen Kündigungsverzicht in die Mietverträge aufzunehmen.

Der Kündigungsauschluss im Mietvertrag einfach erklärt

Der Paragraph über den Kündigungsauschluss bzw. Kündigungsverzicht besagt, dass beide Parteien frühestens zum definierten Termin ordentlich kündigen können. Hier sind maximal 48 Monate ab Vertragsschluss zulässig. Weiterhin bleibt das außerordentliche Kündigungsrecht beider Parteien unberührt.

Vereinbaren Sie einen Kündigungsauschluss bedeutet dies für Sie als Mieter, dass Sie den Vertrag nur dann kündigen können, und zwar „außerordentlich“, wenn ein weiteres Wohnen in der jeweiligen Wohnung für Sie als Mieter unzumutbar wird und wenn dieser Zustand erwiesenermaßen von der Vermieterseite ausgeht.

Beispiele für eine wirksame außerordentliche Kündigung

Ein Beispiel für eine wirksame außerordentliche Kündigung durch den Mieter ist beispielsweise, wenn er Vermieter den vermieteten Wohnraum nicht vertragsgemäß zur Verfügung stellt, oder wenn Sie beweisen können, dass Schimmel, der (gutachterlich erwiesen) durch Bauschäden verursacht wurde, tatsächlich einen Bewohner der Immobilie krank gemacht hat.

Beispiel für eine nicht-wirksame außerordentliche Kündigung

Ein Beispiel für eine NICHT-wirksame außerordentliche Kündigung besteht in einem Krankheitsfall des Mieters. Der Mieter wird krank und durch die Krankheit bedingt, wird es für ihn unzumutbar, die Wohnung weiterhin zu bewohnen – scheint zunächst das erste Kriterium der „Unzumutbarkeit“ zu erfüllen. Allerdings ist diese Situation nicht vom Vermieter ausgegangen und kann auch nicht von diesem durch ordnungsgemäße Vermietung behoben werden. Demnach liegt hier kein plausibler Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mieters vor.

Die Folgen des Kündigungsauschlusses im Mietvertrag für den Mieter

Mieter erkennen: Der vereinbarte Kündigungsauschluss schränkt den Standardmietvertrag erheblich ein. Natürlich verliert der Vermieter auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, z.B. wegen Eigenbedarf, aber dies ist sowieso eher die Seltenheit. Sie sollten deshalb nur dann einen Kündigungsverzicht eingehen, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass Sie nicht vorzeitig aus der gemieteten Wohnung ausziehen werden.

Was tun Sie, wenn Sie trotz unterschriebenem Kündigungsverzicht umziehen müssen?

Klären Sie folgende Fragen:

• Ist der Kündigungsauschluss rechtlich wirksam oder existieren formale Fehler?
• Ist der Vermieter zu Zugeständnissen bereit?
• Ist eine Untervermietung der Immobilie für die übrige  Mietdauer zulässig und möglich?

Ist der Kündigungsauschluss / Kündigungsverzicht rechtlich wirksam?

Ohne direkt die Konfrontation mit dem Vermieter zu suchen, prüfen Sie Ihren Mietvertrag und klären Sie durch einen Anwalt für Mietrecht, ob der unterschriebene Kündigungsverzicht tatsächlich wirksam ist. Eventuell existieren Schlupflöcher oder formale Fehler.

Drei Nachmietervorschläge bringen Sie nicht weiter! 

Zunächst verabschieden Sie sich bitte von der „Volksweisheit“, Sie müssten drei geeignete Nachmieter vorschlagen, um aus dem Vertrag entlassen  zu werden. Dies ist schlichtweg falsch. Wenn keine außerordentlichen, durch den Vermieter verursachten und zu behebenden, Kündigungsgründe vorliegen, ist es (abgesehen von Ausnahmefällen, die ein Gericht im einzelnen entscheiden muss – nach § 242 BGB) reine Gefälligkeit, wenn Sie der Vermieter aus dem Vertrag entlässt.

Sprechen Sie mit dem Vermieter und suchen Sie gemeinsam nach Lösungen

Dennoch sind Vermieter keine Unmenschen. In meinem Tagesgeschäft erlebe ich diese Konstellation immer wieder. Letztlich sind 95% aller Vermieter bereit, den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen gehen zu lassen. Schließlich ist ein unzufriedener Mieter, der die Hausgemeinschaft vergiftet, für den Vermieter ebenfalls ein Problem.Sprechen Sie mit dem Vermieter und schildern Sie ihm die Situation. Der Vermieter wird Sie i.d.R. aus dem Vertrag herauslassen (also den Vertrag aufheben), wenn Sie

• einen Nachmieter präsentieren und einen fließenden Übergang zwischen ihren Verträgen gewährleisten
• für die durch Ihren Umzug entstandenen Transaktionskosten aufkommen (diese Kosten können durch den Immobilienmakler verursacht werden, der den neuen Mieter sucht oder auch z.B. durch den Anwalt, der den neuen Vertag erstellt und Ihren alten Vertrag aufhebt oder auch durch Renovierungsarbeiten, die bei Ihrem Auszug durchgeführt werden müssen).

Bedenken Sie, dass es sich stets um reines „Goodwill“ des Vermieters handelt und Sie als Mieter nahezu keinen Anspruch auf Vertragsaufhebung haben.

Weitere Lösungsmöglichkeiten für den Mieter

Die Angelegenheit wird für Sie als Mieter definitiv teurer, als die reguläre Kündigung eines Standardmietvertrages.  Hierbei kann auch eine Abwägung Ihrer Risikoposition Sinn ergeben:  Überlegen Sie sich, wie lange Ihr Vertrag noch läuft, bis Sie regulär kündigen können. Eventuell ist es wirtschaftlich sinnvoll, den Vertrag einfach auslaufen zu lassen. Auch eine Untervermietung der Wohnung (in Absprache mit dem Vermieter) könnte eine günstigere Variante, als eine Aufhebung sein.
Übrigens: Auch Zeitmietverträge verzichten auf Kündigungsfristen. Hier gehen Sie die vertragliche Verpflichtung ab Vertragsschluss bis Ende des Vertrages ohne vorzeitige Kündigungsmöglichkeit ein.

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