Makler diskutieren die Notwendigkeit von Besichtigungen bei der Wohnungsvermietung

Besichtigungsgebühren für Interessenten sind illegal, urteilt das Landgericht Stuttgart. Das Gericht strafte einen Vermittler ab, der bei Besichtigungsterminen Gebühren von Interessenten für das „Aufschließen der Tür“ erhoben hatte. Makler müssen sich für sämtliche Leistungen und Kosten, die bei der Vermietung von Wohnimmobilien anfallen, vor dem Auftraggeber (also vor dem Vermieter) verantworten.

Jetzt prüfen Makler, ob Besichtigungen für die Vermietung von Wohnungen überhaupt notwendig sind.

Besichtigungen zählen zu den Kostentreibern im Vermittlungsgeschäft. Insbesondere in gefragten Innenstadtlagen ist die Nachfrage nach Wohnraum so groß, dass sich bonitätsstarke Mieter auch ohne Besichtigung der Immobilie finden ließen. 

So könnte eine Vermietung ohne Besichtigung ablaufen

Nach dem Einreichen der relevanten Selbstauskunfts- und Einkommensdokumente erhielte der potenzielle Mieter den Mietvertrag zur Unterschrift. Der Vermieter könnte wahlweise während einer abschließenden Begehung des Objekts den Mieter persönlich in Augenschein nehmen und (optional) gegenzeichnen, oder seine Unterschrift einfach mit der Post übermitteln.

Überlegungen basieren auf einem Urteil des Landgerichts 

Das LG Stuttgart hatte am 15.06.2016 im Sinne des Bestellerprinzips geurteilt und einen Makler gerügt, der von Interessenten 35,00 EUR Eintrittsgeld für eine Wohnungsbesichtigung forderte (Az. 38 O 10/16 KfH). Mit der Entscheidung schärft das Gericht den Wirkungsraum des Bestellerprinzips, nachdem ausschließlich der Auftraggeber des Maklers für die Vergütung des Vermittlers aufzukommen hat.  Die Entscheidung fiel wenig überraschend und ist konform zum am 1.Juni 2015 deutschlandweit eingeführten Bestellerprinzips für Maklerleistungen.

Urteil des Landgerichts hat weitreichende Konsequenzen

Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen: Zusatzleistungen, für die in der logischen Schlussfolge des Urteils kein Entgelt vom Mietinteressenten  erhoben werden darf (auch nicht auf Nachfrage und dessen ausdrücklichen Wunsch), sind neben Gebühren für Besichtigungstermine z.B.

–  Einzelbesichtigungen
–  Klärung von Rück- und Nachfragen
–  telefonische Betreuung vorab oder im Nachgang des Besichtigungstermins
–  Grundrisserstellung
–  Zweitbesichtigung 

Anspruchsgrundlage des Mieters gegen den Makler wurde „wegdefiniert“

Das Urteil ignoriert, dass der Vermittler im Zuge der Vermittlung auch Leistungen für den Interessenten erbringt.
Wenn dem Makler verboten wird, ein Entgelt von Interessenten für eine bestimmte Dienstleistung zu verlangen, verliert der Mieter seine Anspruchsgrundlage gegen den Makler auf das Erbringen dieser Leistung.
Somit beschneidet das Gericht die Rechte der Mieter. Ihnen wird nun noch weniger Spielraum in der Interaktion mit dem Makler zugestanden.

Der Verbraucherschutz greift eingeschränkt: Der Makler muss dem Mieter während der Vermietung lediglich die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen zur Verfügung stellen, z.B. Energiepass und relevante Eckdaten.

Makler muss sich für den Umfang seiner erbrachten Leistung vor dem Vermieter verantworten

Sämtliche (Mehr)-Leistungen hat der Makler dem Auftraggeber, definiert als der Vermieter, in Rechnung zu stellen. Hieraus ergibt sich ein erweiterter Erklärungsbedarf des Maklers: Dieser muss nun begründen, wieso die jeweils berechnete Gebühr für entsprechende Leistungen notwendig ist, um das vom Auftraggeber angestrebte Ziel, die Vermietung seiner Wohnung, zu realisieren.

Es wird sich zeigen, ob Vermieter bereit sind, dauerhaft mehr Geld für Leistungen zu bezahlen, von denen sie nicht profitieren – oder ob sich schlicht günstigere Vermittlungspakete ohne die jeweiligen Bestandteile durchsetzen.

 Verbände verschließen die Augen vor der angespannten Situation in Großstädten

Der IVD (Immobilienverband Deutschland) bezeichnet den beschuldigten Makler als „Vermittler, der mit billigen Tricks“ hantiert und titelt einig mit Justizminister Heiko Maas (SPD) und Ulrich Roperz vom Mieterverein „Das Bestellerprinzip funktioniert“.

Eventuell „funktioniert“ das Bestellerprinzip künftig ohne Besichtigungen. Um in der volksgeläufigen Redensart „wer die Musik bestellt, bezahlt“ zu argumentieren:

Zukünftig könnte die Musik dann etwas leiser und „ohne Bass“ spielen. Das Konzert muss schließlich nur dem Vermieter und dem Makler gefallen. Denn wer die „Musik nicht bezahlt“, darf wegen der Soundqualität nicht meckern.

Das Gerichtsurteil selbst rangiert in-line mit einem fehlerhaft strukturierten Gesetz, das sich vergeblich bemüht, eine zweiseitige Vermittlungsleistung auf eine Seite zu konvertieren.

Die aus der überarbeitungsbedürftigen Reform erwachsenden Stilblüten werden den Mietmarkt in Großstädten noch eine Weile beschäftigen.

Zum Autor:
Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München.
Auf dem Blog mietercoach.de unterstützt er Mieter seit 2014 bei  Wohnungssuche, Umzug und im Mietverhältnis
mit Tipps und Ratschlägen.  Sein neuer Ratgeber für Mieter
„Der Mietercoach – Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN“ (Immobilienbuch Verlag/ 9,50 EUR) ist im Handel erhältlich. 

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