Das Übergabeprotokoll vor Beginn des Mietverhältnisses ist Pflicht für kostenbewusste Mieter. Fehler in der Wohnungsübergabe können teuer werden. Das rächt sich besonders in Kautionsstreitigkeiten nach Ende des Mietverhältnisses – wenn die Versäumnisse in der Dokumentation vielleicht schon Jahre zurück liegen. Der Vermieter kann sich häufig nicht an Zusagen oder bereits vorhandene Mängel vor dem Einzug erinnern. Dafür haben Mieter die Möglichkeit, sich durch Erstellung eines Übergabeprotokolls vor Kosten zu schützen: Mieter sollten bei Einzug in die Wohnung und bei Auszug und aus der Wohnung ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen und dieses vom Vermieter / Makler zur Dokumentation des Zustands der Wohnung unterschreiben lassen. Hier finden Sie das Formular zum kostenlosen Download für die Wohnungsübergabe –> wohnungsuebergabe-uebergabeprotokoll.
Vorsicht: Ungenaue Nachweisführung oder kleine Nachlässigkeiten geschehen leicht, schnell ist die Mietkaution futsch.

Die wichtigsten Kriterien für die sichere Wohnungsübergabe im Überblick:

1. Erstellen eines Übergabeprotokolls

2. Fotonachweis: Mängel mit Foto festhalten

3. Fotonachweis: Übergebene Schlüssel, Zählerstände, Kaution, Quittungen

4. Funktionsfähigkeit der Komponenten prüfen

5. Übergaben nur bei Tageslicht durchführen

6. Zeugen mitnehmen/ mindestens zu zweit erscheinen

7. Keller nicht vergessen, auch hier sind Mängel möglich

8. Protokoll archivieren, sodass es sich auch Jahre später wiederfinden lässt.

 

 

Einzug:  Erstellen des Übergabeprotokolls bei Einzug in die Wohnung

Hier müssen Mieter besonders genau vorgehen. Jeder Schaden und Mangel, den Sie nicht vor dem Einzug feststellen und schriftlich dokumentieren, kann später von Ihnen verursacht worden sein. Beschuldigt Sie der Vermieter beim Auszug, einen bestimmten Schaden verursacht zu haben, müssen Sie beweisen, dass der Schaden beim Einzug bereits bestand. Das Übergabeprotokoll, das den Mangel nachweist und die Unterschrift des Vermieters oder eines Bevollmächtigten trägt, ist der beste Beweis. Für jeden Schaden/ Mangel, der im Übergabeprotokoll vor dem Einzug festgehalten wird, kann der Mieter nicht mehr belangt werden.

Auszug: Erstellen des Übergabeprokolls bei Auszug aus der Wohnung

Als Faustregel gilt: Je weniger Schäden und Mängel an der Immobilie im Auszugsprotokoll festgehalten werden, umso besser für den Mieter. Jeder Mangel, der nicht zum Auszug (oder ggf. kurz danach) vom Vermieter festgehalten/ angemeldet wird, wurde nicht vom Mieter verursacht. Somit kann der Vermieter keinen Teil der Kaution zur Nachbesserung nicht festgehaltener Schäden einbehalten, diese könnten nämlich auch nach Auszug des Mieters entstanden sein.

Das sind die häufigsten Fallen bei der Wohnungsübergabe:

• Immobilien ausschließlich bei Tageslicht übernehmen.
• Prüfen Sie genau und Sorgfältig die Funktionalität der Wohnung und sämtlicher Teile.
• Begutachten Sie jeden Raum aus zwei Ansichten, um Kratzer in Boden / Unebenheiten an den Wänden zu erkennen.
• Laufen und schließen alle Türen und Fenster?
• Funktionieren sämtliche Steckdosen (Lampe mitnehmen und prüfen) und Wasserhähne?
• Funktionieren die Abflüsse (Wasser lange laufen lassen)?
• Funktioniert das WC?
• Sind Fußleisten oder Zargen (Türrahmen) vom Vormieter versehentlich überstrichen worden.
• Wurde sauber gestrichen und tapeziert, sind die Bahnen der Tapeten evtl. zu erkennen?
• Funktionieren alle Lichtschalter (Falls keine Birnen angeschlossen sind, dürfen Sie Fehler nachmelden – sie können festhalten, dass keine Leuchtkörper angeschlossen sind und dass die Prüfung deshalb nicht möglich war)
• Gehören die übergebenen Schlüssel wirklich zu den Schlössern der Wohnung? (jeden Schlüssel durchprüfen!)
• Keller: Ist der übergebene Keller auch wirklich der Keller, der der Wohnung zugeordnet ist (Makler fragen, Eigentümer weiss Bescheid, halten Sie durch ein Foto efest, welcher Keller vom Eigentümer/ Makler übergeben wurde.

Fotonachweis führen:

Definieren Sie den Zeitpunkt der Aufnahme des Fotos. Besonders bei fließenden Mieterwechseln (Mieter übergibt neuem Mieter) ist der Tag der Aufnahme des Mangels genau zu bestimmen, denn schon einen Tag später könnte der neue Mieter ihn verursacht haben (und der alte Mieter beschuldigt dann den neuen Mieter).

Fotonachweis: der Bildzeitungs-Trick

Digitalanzeigen mit Datum und Uhrzeit in Fotoapparaten können modifiziert werden. Hier verrate ich Ihnen einen Trick:  Nutzen Sie für die Aufnahmen eine Zeitung mit einem großen Datum, idealerweise die Bildzeitung des Übergabetages. Beide Parteien unterschreiben auf dem Blatt. Unter dem Mangel lichten Sie auf jedem Foto die Zeitung ab. Datum und Unterschriften sind gut zu erkennen. Nach abgeschlossener Übergabe zerstören Sie die Zeitung. Im Übergabeprotokoll halten Sie fest, dass Sie die Zeitung, die für die Fotonachweise verwendet wurde, gemeinsam zerstört haben. So kann der Mangel nicht früher dort gewesen sein (am Tag zuvor existierte die Zeitung noch nicht), aber auch nicht später, denn Sie haben dieses Blatt gemeinsam nach der Übergabe zerstört. Der neue Mieter kann keine eine andere Zeitung vom selben Tag nutzen, denn hier würden die Unterschriften fehlen.

Fotografieren Sie auch die übergebenen Schlüssel und die Zählerstände, um ggf. Zahlendreher im Protokoll später nachweisen zu können. Auch kann das Foto vom Schlüsselbund sehr hilfreich sein, wenn später Schlüssel verloren gehen, bspw. zum Nachweis für die Versicherung.

Sogar im Keller lauern Fallen…

Sobald Sie den Keller übernommen haben, sorgen Sie dafür, dass dieser abgeschlossen ist. Sie sind bei Auszug auch für die Entfernung des Kellerinhalts verantwortlich.
Bei einer Übergabe begegnete mir neulich ein verstreuter Mieter, der seinen Keller während der Mietdauer achtlos offen lies und zum Abschluss eine alte Waschmaschine entsorgen durfte, die ihm ein Nachbar in den Keller gestellt hatte. Ärgerlich!

Meinungsverschiedenheiten: Der Ton macht die Musik

Bleiben Sie trotz allem freundlich und konstruktiv, selbst wenn sich Meinungsverschiedenheiten in der Übergabe ergeben. Falls Sie im Vorfeld bereits Streit und Unstimmigkeiten erwarten, konsultieren Sie vor der Übergabe einen Anwalt, der Sie darüber aufklärt, wie Sie im Streitfall am geschicktesten vorgehen.

Foto: mietercoach.de  Zum Autor:
Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München und Autor des Ratgebers für Mieter: Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN (Immobilienbuch Verlag).
Richard Nitzsche tritt regelmäßig als Spezialist für den Wohnungsmarkt in Ballungszentren auf, schreibt für die Wochenzeitung Frankfurter Stadtkurier eine Marktkolumne und publiziert auf dem Blog mietercoach.de seit 2014 Tipps, Infos und Wissenswertes zum Thema Mieten, Immobilien und Wohnungssuche.