Die Mietpreisbremse ist gescheitert. Das Institut für Deutsche Wirtschaft veröffentlicht eine große Studie: Veraltete Mietspiegel sind die Hauptursache für die fehlende Bremswirkung. Berlin plant Nachbesserungen am Gesetz. Das IW warnt vor einer Verschärfung der Mietpreisbremse. Ein funktionierendes Bremsgesetz könnte die Wohnungsnot in Großstädten verschlimmern und die Wohnungssuche für Mieter mit schlechterer Bonität erschweren.

Die Mietpreisbremse bremst nicht. In der Immobilienbranche vermutete man bereits seit der Einführung im Juni 2015 eine negative Bilanz der umstrittenen Regelung.  Das Institut für Deutsche Wirtschaft (IW) hat das Scheitern der Mietpreisbremse nun wissenschaftlich bewiesen: In einer großen Studie wurden 117.000 Angebotsdaten aus dem Großraum Berlin analysiert (Datenquelle: Immobilienscout24). Es konnte nahezu kein Zusammenhang zwischen dem Anstieg der Kaltmieten und dem Bremsgesetz nachgewiesen werden.

 Mietpreisbremse: Die Ausnahmen im Überblick:

• Neubauten
• möblierte Wohnungen
• Bestandsschutz für bestehende Mieten

So sollte die Mietpreisbremse die Kaltmieten bremsen

Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Neuvermietungen von Wohnimmobilien in regulierten Bereichen maximal 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Ausnahmen gelten für Neubauten, für möblierte Wohnungen und für Bestandsmieten, wenn die Mietbelastung des Vermieters bereits über dem Bremslevel liegt.

Hauptursache: Veraltete Mietspiegel der Kommunen

Laut IW seien veraltete Mietspiegel der Hauptgrund für das Scheitern der Mietpreisbremse. Insbesondere in Ballungszentren übersteigen die tatsächlich bezahlten Mieten die Vergleichswerte aus den kommunalen Mietspiegeln. Die Ausnahmeregelung für Bestandsmieten setzt so das Bremsgesetz in angespannten Wohnungsmärkten außer Kraft, bevor es eine Wirkung entfalten kann.

Berlin diskutiert Verschärfungen der Mietpreisbremse

Sicher auch im Hinblick auf die bevorstehende Bundestagswahl diskutiert das poltische Berlin derzeit über Nachbesserungen an der Mietpreisbremse. Laut IW müssten zunächst die kommunalen Mietspiegel auf die tatsächlichen, marktüblichen Werte angepasst werden.
Weiterhin werden Meldepflichten für Kaltmieten bei Neuverträgen und eine Offenlegungspflicht für bestehende Mietverträge erörtert.

IW: Fehlende Bremswirkung erwünscht, funktionierende Bremse gefährlich für den Markt

Die Volkswirte des Instituts für Deutsche Wirtschaft begrüßen ausdrücklich die fehlende Bremswirkung. Eine funktionierendes Bremsgesetz könne sich schädlich auf den Immobilienmarkt auswirken: Zeigt das Gesetz Wirkung, könnten sich zahlreiche Vermieter zur Veräußerung ihrer Immobilie an Eigennutzer entscheiden und so dem Mietmarkt weiteren Wohnraum entziehen. Die „Wohnungsnot“ in Ballungszentren würde sogar zunehmen.

Bremswirkung schadet bonitätsschwachen Mietern

Das Maklerhaus Jones Lang Lasalle beleuchtete bereits zur Expo Real im Oktober 2016 mögliche Folgen Mietpreisbremse (Vortrag: Blase, Bremse, Berlin): Könnten sich insbesondere bonitätsschwache Mieter nicht mehr über die Entrichtung einer Risikoprämie an den Vermieter im Mietmarkt diversifizieren, werde es für sie noch schwerer in Lagen  mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wohnungsvergabe berücksichtigt zu werden. Darf der Vermieter aufgrund gedeckelter Mietpreise keinen Aufschlag auf die Marktmiete verlangen, werde er grundsätzlich den Mieter bevorzugen, der ein geringeres Ausfallrisiko mitbringt. Die Wahl fiele dann auf Mieter mit einer guten Bonität.

Siehe auch meine Beiträge zur Mietpreisbremse:
„Placebogesetz trifft Realität“
„Flop: Warum die Mietpreisbremse nicht wirkt “

Der Link zur IW-Studie:  https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/beitrag/immobilienpreise-mietpreisbremse-funktioniert-kaum-337969

Zum Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN„. Er schreibt außerdem eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Frankfurter Stadtkurier.