Immobilienblase in Deutschland – Geist oder Wirklichkeit? Seit Jahresbeginn 2017 diskutieren Volkswirte, Medien, die Immobilienbranche und Investoren intensiv über den möglichen Ausbruch einer Immobilienkrise, über ein Platzen der Blase. Bereits seit 2016 kursiert das Schreckgespenst Preisblase. Mit Veröffentlichung des Empirica Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft nahm die Diskussion im Februar neue Fahrt auf.

Wie die Debatte begann: Position von Empirica im Februar 2017

Die Immobilienweisen hatten auf ein überproportionales Wachstum der Kaufpreise verglichen mit dem Anstieg der Mieten hingewiesen und damit Überhitzungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt begründet. „Seit nunmehr fünf Jahren in Folge steigen damit die Kaufpreise relativ stärker als die Mieten, was allgemein die Sorge um eine Immobilienblase wachsen lässt“, schrieb Empirica. Insbesondere in Großstädten hätten deutliche Preisübertreibungen stattgefunden. Wenn Investoren bei derart hohen Preisen noch Immobilien zukaufen, kalkulierten sie zwangsläufig mit weiteren Mietpreissteigerungen. Gleichzeitig betonte Empirica, die Wachstumsdynamik einiger Metropolen habe sich abgeschwächt, bspw. verliere Berlin seine „Schwarmstadtposition“. Weiter steigende Mietpreise seien nicht garantiert.
Können Investoren die Rendite auf ihr eingesetztes Kapital nicht mehr erzielen, wird eine Veräußerung des Immobilieninvestments wahrscheinlicher. Verkaufstendenzen gewinnen die Oberhand im Markt, die Nachfrage versiegt, die Preise fallen.

Scope Investors: Eigentumswohnungen sind teuer – aber es existiert keine Immobilienblase

Von einer Blase sieht Manfred Binsfeld, Director Real Estate Service des Ratinghauses Scope, den deutschen Markt noch weit entfernt. Im internationalen Vergleich seien die Preise in Deutschland noch moderat, Überhitzungsgefahren beobachtet er aktuell in Schweden und Norwegen. Dennoch könne er eine hohe Dynamik der Kaufpreisentwicklung, insbesondere in den Großstädten, nicht leugnen.

Keine Kaufempfehlung von Scope Investors

Neueinsteigern rät Binsfeld vom Kauf ab, auch Großinvestoren haben sich inzwischen vom deutschen Wohnungsmarkt verabschiedet.

Die valide Prognose einer Preisblase müsse aber weitere Variablen beinhalten. Das Verhältnis von Kaltmieten zu Kaufpreisen allein sei nur begrenzt aussagekräftig. Scope Investors hat deshalb Prognoseannahmen für die Entwicklung der Gesamtwirtschaft, die Wohnungsnachfrage und das Wohnungsangebot getroffen (siehe Grafik). Die Gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, „vor Allem Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung“ beurteilt Scope Investors als „robust“.  Das Researchhaus erwartet auf dem Eigentumsmarkt eine „Normalisierung der Preisentwicklung“. Die anhaltend niedrigen Zinsen könnten dem Markt keinen weiteren Drive mitgeben. Die anhaltende Migration in die Großstädte werde die Preise auf dem Wohnungsmarkt stützen. Zwar könnten Investoren vielfach keine ausreichende Rendite erzielen, für Selbstnutzer seien die Preise für Eigentumswohnungen bedingt durch das niedrige Zinslevel weiterhin erschwinglich. Ein Preiseinbruch sei daher allein durch vermindertes Engagement von Mietinvestoren nicht zu erwarten.

Scope Investors: Crash möglich, wenn…

Sollten sich die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen jedoch ändern, wäre ein „drastischer Preisrückgang“ , umgangssprachlich „Platzen der Blase“ oder „Immobiliencrash“ denkbar. Eine Rezession verbunden mit einem Einbruch des Arbeitsmarktes könne das Fass zum Überlaufen bringen. In der Vergangenheit seien derartige Immobilienkrisen oft durch exogene Shocks, z.B. Terror oder Krieg ausgelöst worden.

Bundesbank warnt vor Kreditrisiken

Vergangene Woche schaltete sich nun die Bundesbank zur Diskussion hinzu. Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret zeigte sich besorgt über die Preisübertreibungen auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in den Großstädten. Seine Sorge adressierte er vor allem ab die Kreditbanken, die wegen der anhaltenden Niedrigzinsphase zunehmend riskantere Geschäfte im boomenden Immobilienmarkt eingingen. Die derzeitige Situation könne „zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden“.

…und im Markt steppt der Bär! 

Während die Volkswirte über ihren Modellen brüten, wird im Immobilienmarkt in den Großstädten weiter gekauft. Die Umsätze erfolgen teilweise zu Preisen, die vor einigen Jahren undenkbar gewesen wären und auch routinierte Makler manchmal staunen lassen.

Unlängst veräußerte ich für einen Eigentümer im selben Haus zwei nebeneinanderliegende Eigentumswohnung mit gleicher Größe, Ausstattung und ähnlichem Schnitt. Wir warteten jeweils auf den Auszug der Mieter, denn die Immobilien sollten leer und frisch renoviert verkauft werden. Zwischen beiden Verkäufen lag eine Zeitspanne von etwa sieben Monaten. Gestaltete sich die Nachfrage bei der ersten Wohnung zwar passabel, wurde der Verkäufer sieben Monate später von Angebotsofferten buchstäblich überrollt – obwohl der Preis verglichen mit dem Verkaufspreis der ersten Wohnung schon höher angesetzt war.

Auch die Käuferklientel hatte sich geändert. Ich konnte die Goldgräberstimmung förmlich spüren. Viele Interessenten hatten sich zuvor noch nie mit dem Immobilienmarkt und dem Erwerb von Wohneigentum zur Vermietung oder zur Eigennutzung beschäftigt – aber die niedrigen Zinsen machten es möglich! Besonders im Gedächtnis blieb mir ein Interessent, der sich für die Vermietung der Wohnung als Kapitalanlage begeisterte. Er hatte gerade ein Buch gelesen: Es beinhaltete eine „Anleitung“, wie man mit Immobilieninvestitionen in kurzer Zeit Millionär werden sollte. Obwohl er den Ratgeber offenkundig sorgfältig studiert hatte, waren ihm weder die Begriffe „Teilungserklärung“, noch „Rücklagenkonto“ ein Begriff.

Vielleicht rufe ich ihn demnächst an und frage ihn, ob er inzwischen eine Wohnung, oder wie er es ausdrückte „ein paar Wohnungen“, erstanden hat. Bei dieser Gelegenheit frage ich ihn dann auch, welche Bank seinen Ausflug in den Reichtum finanziert.

Zum Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser  des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ Er schreibt außerdem eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Frankfurter Stadtkurier.