Millionär werden – am Besten ohne Eigenkapital: Von Investitionen in Immobilien versprechen sich Großstadt-Glücksritter die Abkürzung zum großen Reichtum. Mit dem Kauf von vermieteten Eigentumswohnungen möchten sie sich schnell ein Vermögen aufbauen. In kurzer Zeit reich zu werden mit Immobilien, das war augenscheinlich noch nie leichter als heute – in der Ära der niedrigen Zinsen. Denn seit die Europäische Zentralbank (EZB) den Immobilienmarkt mit billigem Geld flutet, gehen auch Immobilienkredite für Investoren und Verbraucher fast geschenkt über den Ladentisch. Die laxe Kreditvergabe der Banken begünstigt einen hohen Hebel bei Investitionen, also den Kauf von großen Gegenwerten mit wenig Eigenkapital. Es sind Immobiliengeschäfte frei nach Donald Trump-Philosophie. Fällt Ihre Wahl auf Rot oder Schwarz? Dem Risiko des Totalverlusts stehen hohe Gewinnchancen gegenüber…

Neue Serie auf Mietercoach.de: Reich mit Immobilien

Wenn ich für Kunden Immobilien veräußere, werde ich seit einiger Zeit immer wieder von Junginvestoren angesprochen, die aktuell in den Immobilienmarkt einsteigen möchten. Sie suchen Ihren Anteil vom großen Kuchen. Ich nehme das als Anlass, dem Thema „Immobilieninvestment“ hier einige Beiträge zu widmen…

Wer mit Immobilien reich werden möchte, sollte zunächst die Basismodelle von Immobiliengeschäften verstehen und die Marktakteure kennen. In der ersten Folge der Serie „Reich werden mit Immobilien“ konzentriere ich mich deshalb auf die Einführung der Spieler im Markt für Wohnimmobilien und deren Geschäftsmodelle. In späteren Folgen gehe ich noch tiefer ins Detail…

Basismodell: Geld verdienen mit Immobilieninvestments

Es existieren unterschiedliche Gattungen von Immobilien. Man kann mit Hotelimmobilien, Casinoimmobilien oder sogar mit dem Handel von Inseln reich werden – ich konzentriere mich in meiner Serie auf die Investition und den Handel mit Wohnimmobilien. Häufig ist im Wohnbestand jedoch auch ein Gewerbeanteil, bspw. Ladenflächen in den Erdgeschossen, enthalten.
Immobilieninvestoren kombinieren Fremdkapital und Eigenkapital, erwerben Immobilien und ziehen eine Rendite aus der Investition, entweder durch Verkauf, Vermietung oder einer Kombination aus beiden Varianten…

Die Spieler im Markt und deren Geschäftsmodelle

1. Projektentwickler

Projektentwickler strukturieren die Immobilie vor Monetarisierung zunächst neu. Hier kann es sich im kleinen Stil um einen Abriss und einen Neubau einiger Häuser handeln. Beispielsweise könnten drei Grundstücke mit Einfamilienhäusern in Reihenhäuser umgewandelt werden. Im größeren Stil werden ganze Straßenzüge oder Quartiere neu entwickelt. Die Projektentwicklung stellt die Königsdisziplin des Immobilieninvestments dar. Der Entwickler benötigt Know How in Investition, Bau und Monetarisierung der Investition. Er braucht hervorragende Mitarbeiter, Ingenieure und Architekten, und gute Verbindungen in die Kommunalpolitik, zum Bauamt und in die Presse. Die Wertschöpfung bei Projektentwicklungen ist hoch, dementsprechend sind die Verdienstmöglichkeiten groß. In einer späteren Folge der Serie werde ich eine Projektentwicklung thematisieren…

2. Der Immobilieninvestor

Ein Miniatur-Ableger des Projektentwicklers ist der Immobilieninvestor. Er erwirbt eine Immobilie unter mit Hilfe von Eigen- und Fremdkapital (Kredit) und saniert oder restrukturiert die Immobilie. Im Regelfall bezieht sich sein Schaffensbereich auf eine Immobilie. Zwar muss er mit dem Bauamt kooperieren, aber im Regelfall im Rahmen von schon festgesetzten Richtlinien, Bauen nach §34 BauGB, oder B-Plänen.
Ein Beispiel wäre der Erwerb und die Aufteilung eines bisher ungeteilten Hauses, eventuell verbunden mit Sanierungsmaßnahmen. Die fertiggestellten

 

Wohnungen behält der Investor im eigenen Bestand und monetarisiert die Mieteinnahmen oder er veräußert die Immobilie an Kapitalanleger und Endnutzer. Eine andere Möglichkeit besteht in der Sanierung, ggf. mit Anbau/ Umbau oder dem Neubau / Abriss der Immobilie.

3. Wohnungsinvestor

Der Wohnungsinvestor / Kapitalanleger erwirbt Wohnungen mit möglichst großem Anteil von Fremdkapital und vermietet die Immobilien. Von den Mieteinnahmen bezahlt er Zins und Tilgung. Die geschaffenen Werte beleiht er für neue Kredite um weitere Immobilien zum Bestand hinzu zu kaufen. Über die Jahre schafft er es so, ein immer größeres Vermögen aufzubauen. Diese Sammelleidenschaft für Immobilien ist nicht ohne Tücken. Ebenso rapide wie die Vermögenswerte steigen auch Verwaltungsaufwand und Risiko…

4. Der Immobilienmakler 

Der Immobilienmakler ist im Auftrag der drei bereits aufgeführten Marktakteure tätig. Er betreut die Verkauf des Objekts am Ende der vorgesehenen Nutzungsdauer (Exit), bzw. sorgt für neue Objekte und Grundstücke im Einkauf. Während der Nutzung kümmert sich Makler um die Vermietung der Immobilie.

Damit ist der Makler die Stellschraube für Investoren, um ihren Profit zu maximieren, oder um Zugang zu den aktuell heiß begehrten Grundstücken bzw. Bestandsimmobilien zu erlangen. Der Makler trägt kein Verlust- oder Betreiberrisiko am Objekt, da er für fremde Rechnung handelt. Lediglich den Verlust seiner Arbeitszeit und seines eingesetzten Vermarktungsaufwandes muss er im nicht-Erfolgsfall in Kauf nehmen.  Er wird prozentual vergütet. Im Erfolgsfall bewegen sich die Margen, die vom Auftraggeber entrichtet werden, zwischen 3% und 5% zzgl. Steuern. Über den Immobilienmakler habe ich bereits einige ausführliche Beiträge verfasst.

In der nächsten Folge beleuchte ich den Wohnungsinvestor im Detail, schauen Sie wieder rein!

Übrigens: Ihre Fragen zum Thema Immobilieninvestments!
Auf Facebook, Twitter oder Instagram (Kommentarfunktion) können Sie mir auch Fragen zum Themengebiet „Immobilieninvestments“ stellen oder Diskussionsvorschläge mitteilen, ich werde diese im Rahmen der Serie behandeln.