Wohnungsvergabe: Das sind die 5 entscheidenden Auswahlkriterien von Vermietern

Zuschlag bei der Wohnungssuche: Die wichtigsten Auswahlkriterien von Vermietern

Den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen – das ist das Ziel von Mietern auf Wohnungssuche. Für  attraktive Wohnungsangebote erhalten Vermieter jedoch dutzende Bewerbungen. Wie können Mieter die Auswahl des Vermieters also zu ihren Gunsten beeinflussen? Welche Eigenschaften sollte der neue Mieter mitbringen? In Besichtigungen werde ich häufig nach den wichtigsten Entscheidungskriterien von Vermietern bei der Wohnungsvergabe gefragt. Vor Ort kann ich mich zu diesem Thema selten äußern, deshalb habe ich hier die fünf wichtigsten Kriterien aufgelistet, die für Vermieter bei der Wohnungsvergabe entscheidend sind. Diese sollten Ihnen helfen, Ihre persönlichen Erfolgschancen bei der Wohnungsbewerbung einzuschätzen und zu verbessern.

1. Haus- und Portfoliopolitik 

Insbesondere Großvermieter, die ganze Häuser oder sogar Straßenzüge besitzen und vermieten, verfolgen eine individuelle Haus- und Portfoliopolitik. Soll das Gebäude gehalten, veräußert oder eventuell in einigen Jahren neu gebaut werden? Sie denken jetzt: Das ist für die Mietentscheidung doch unwichtig? Falsch!
Denn wenn der Vermieter perspektivisch einen Verkauf des vermieteten Objekts in Betracht zieht, wird er im Regelfall eine konservative Mieterstruktur forcieren: Gesetze Mieter, langläufige Mietverhältnisse. Möchte er das Gebäude in einigen Jahren abreißen und neu bauen könnte er jüngere Mieter bevorzugen, idealerweise Studenten, Singles oder junge Paare. Sie werden sowieso in einigen Jahren weiterziehen – ideale Voraussetzungen, wenn der Vermieter das Gebäude perspektivisch entmieten, aber inzwischen noch Mieteinnahmen generieren möchte.

Im Regelfall achten Vermieter auf eine homogene Mieterstruktur. Entweder entschieden sie sich ausschließlich für jüngere Personen, oder nur für ältere Personen, die Mieter haben tendenziell eine ähnliche Herkunft und eine vergleichbare Lebenssituationen. Eine Familie mit zwei Kindern in einem Haus, in dem ansonsten nur Studenten wohnen, würde für beide Parteien keinen Sinn ergeben.
Wenn Sie in diese Struktur nicht hineinpassen, haben Sie auch als top-Mieter keine Möglichkeit, den Zuschlag zu ergattern – das ist dann oft auch besser für den Wohnungsbewerber.
Checken Sie die Klingelbeschilderung und beobachten Sie das Haus eine Weile von Außen. Wer geht hinein, wer kommt heraus? Sie bekommen ein Gefühl, ob Sie Chancen bei der Vergabe haben.

2. Fluktuation & Einzugstermin

Besonders elementar für die Mietentscheidung ist ihre von Vermieterseite geschätzte Verweildauer. Oben habe ich schon angesprochen, dass die Erwartung einer langen Verweildauer nicht immer günstig ist, aber häufig. Definitiv vorteilhaft für den Mieter wirkt sich aus, wenn er das Objekt direkt am Anschluss an das Mietverhältnis des bisherigen Mieters übernehmen kann. Also achten Sie darauf, dass sie sich im Besichtigungstermin, aber besonders in der Vertragsphase flexibel zeigen.
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3. Einkommensverhältnisse

Sicherheit des Mieteingangs ist für Vermieter immens wichtig. Oftmals müssen Vermieter selbst monatliche Zahlungen an ein Kreditinstitut leisten. Fällt der Mieteingang plötzlich weg, bekommt unter Umständen auch der Vermieter finanzielle Schwierigkeiten. Vermieter bevorzugen deshalb tendenziell Mieter in Anstellungsverhältnissen vor Selbständigen. Ein frisches Beschäftigungsverhältnis könnte schnell in Arbeitslosigkeit umschlagen, vielfach existiert eine Probezeit. Dies wirkt sich immer negativ für den Wohnungsbewerber aus. Zieht der Vermieter die Vermietung an Selbständige in Betracht, wird er die Dauer der Selbständigkeit prüfen – je länger Sie im selben Bereich arbeiten, umso positiver ist dies für Ihre Perspektive.

4. Lebensverhältnisse

Arbeitslosigkeit ist fast immer eine Hürde für Wohnungssuchende, denn für Vermieter ist auch ihre persönliche Lebenssituation entscheidend. Leben Sie in geordneten Verhältnissen? Gehen Sie jeden Abend“ pünktlich um 22:00 Uhr“ ins Bett? Unterstellt der Vermieter dies, wird sich diese Erwartungshaltung positiv auf ihre Perspektive auswirken.
Erwartet der Vermieter, dass Sie Mittwochnacht um 1:00 Uhr die „Partymukke“ voll aufdrehen, wird er Sie eventuell ablehnen – andere Mieter könnten sich gestört fühlen. Das macht Arbeit und kostet Geld, wenn die Mieter Ihretwegen das Weite suchen.

5. TOP-KRITERIUM: Ihr Auftreten in der Besichtigung

Nahezu alle kritischen Punkte können Sie mit einem sympathischen Auftreten in der Besichtigung kaschieren. Deshalb ist die persönliche Besichtigung/ das persönliche Kennenlernen für Vermieter und Makler entscheidend. Wenn Ihnen der Vermieter/ Makler keine Sympathie entgegen bringt, wird er kritische Punkte stärker Gewichten und positive Punkte vernachlässigen. Aus ihrem Auftreten leitet die Vermieterseite ab, wie sie sich bei eventuell auftretenden Problemen verhalten, ob Sie über geordnete Lebensverhältnisse verfügen und ob ihnen der Vermieter zutraut, dass Sie sein Eigentum -das Sie sich leihen – mit dem gebotenen Respekt behandeln (und nicht zerstören) werden. Bedenken Sie während er Besichtigung auch, dass Makler mit ihrem Auftraggeber, dem Vermieter, eine rege und sehr offene Kommunikation pflegen. Der Makler ist seit Einführung des Bestellerprinzips der Casting-Agent des Vermieters, dem mindestens eine Beratungsfunktion bei der Vergabeentscheidung zukommt. Er ist im Vergabeprozess nicht Ihr Dienstleister und er ist noch weniger Ihr Untergebener…

… Sie wollen es noch genauer wissen? Dann lesen Sie mein Buch, hier behandele ich die Entscheidungsfindung bei der Wohnungsvergabe im Detail und erkläre Ihnen, wie Sie mit Problemen bei der Wohnungsbewerbung am besten umgehen…

Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München
Der Autor: Richard Nitzsche
ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser  
des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ . Er publiziert außerdem eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Frankfurter Stadtkurier. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook