Baugrundstücke sind Mangelware. Nicht selten scheitert die Planung des Hausbaus schon an Suche eines geeigneten Baugrundstücks, nicht etwa an den Kosten des Hausbaus. Die Grundstücks-Knappheit ist Dilemma speziell für junge Familien, die sich endlich den Traum der eigenen, freistehenden Immobilie erfüllen wollen. Weil ich in meiner Praxis als Immobilienmakler in Frankfurt und München häufig nach Tipps und Tricks auf der Suche nach Bauland gefragt werde, erkläre ich Ihnen in diesem Beitrag die aus meiner Sicht effizienteste Strategie um leicht und schnell eine passende Immobilie zu finden, auf der Sie Ihr Bauvorhaben starten können.
Wir konzentrieren uns hierbei nicht auf die Vergabeverfahren der Gemeinden, sondern prüfen bestehende Grundstücke auf deren Entwicklungspotenziale. Nicht selten bietet sich die Chance einer nachträglichen Bebauung. Das „Haus im Garten“ lässt sich immer besser in Ballungszentren wie München, Frankfurt, Berlin, Köln, Düsseldorf oder Stuttgart verwirklichen. Hier ist Wohnraum ohnehin knapp. Die Politik hat aber versprochen, Wohnraum zu schaffen. Aus diesem Grund zeigen sich die Bauämter im Zuge der sogenannten Nachverdichtung tendenziell kooperativ, wenn Sie ein potenziale erkennen. Idealerweise beginnen Sie im eigenen Familien- oder Freundeskreis. Besitzt die Oma / Tante / Cousine vielleicht eine Immobilie mit großem Garten? Ist der Garten so groß, dass ein weiteres Haus hineinpassen würde? Dann sollten sie das Grundstück prüfen.
Das Grundstück prüfen: So gehts
Mit einem einfachen Gang zur Bauaufsicht oder einem Telefonanruf bei der Behörde ihren Ideen eine erste Gestalt verleihen. Hilfreich ist auch der Blick auf den Bebauungsplan: Häufig sind die sogenannten B-Pläne auf den Webseiten der Kommunen zum Download verfügbar. In Frankfurt (als Beispiel) existieren B-Pläne für die meisten Bezirke, diese können Sie auf der Homepage der Bauaufsicht abrufen, sehen Sie hier.
Den Bebauungsplan richtig lesen
Interessant ist insbesondere das Maß der baulichen Ausnutzung. Diese wird über die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl definiert. Die Grundflächenzahl (GFZ) beschreibt, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Die Geschossflächenzahl (GRZ) beschreibt, wie groß die Fläche der Vollgeschosse, bezogen auf die Grundstücksgröße, maximal sein darf. Der Hausbesitzer kann so Indikativ prüfen, ob das bestehende Gebäude das gesamte Potenzial des Grundstücks ausreizt. Auch Einschränkungen sind auf den B-Plänen meist ersichtlich. Wenn es ernst wird, ist natürlich ein Architekt für die Bauvoranfrage zu bemühen.
Das Baugrundstück finden:
Mit diesem einfachen theoretischen wissen können Sie sich nun auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück begeben, selbst wenn Oma / Tante usw. kein Grundstück für Sie „vorrätig“ halten. Vielen Eigentümer ist das bauliche Potenzial ihres Grundstücks nicht bekannt oder sind noch nicht auf die Idee gekommen, es zu entwickeln. Grenzen Sie die Viertel ein, in denen Sie wohnen möchten. Orientieren Sie sich dabei auch am Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert können Sie ebenfalls Online herausfinden. Unter Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, den Sie für unbebautes Bauland bezahlen müssen. In Hessen (als Beispiel) finden Sie eine Übersicht über die Bodenrichtwerte im Onlineverzeichnis des Amts für Bodenmanagement.
Gehen Sie nun mit offenen Augen durch die Siedlungen, die sie sich ausgesucht haben, und werfen Sie einen Blick in die Gartenteile. Natürlich haben Sie im Vorfeld die bauliche Ausnutzung im B-Plan geprüft. So können Sie jetzt etwa einschätzen, wo sich Potenzial ergibt. Hier werfen Sie dann entweder ein Gesuch in den Briefkasten oder ( ! besser, aber mit mehr Überwindung verbunden ! ) Sie klingeln direkt an der Tür, stellen sich vor und fragen den Eigentümer, ob er sich einen Verkauf an Sie vorstellen könnte. Den Mut, auch einmal ein „Nein“ als Antwort zu erhalten, muss man beim „Klinkenputzen“ mitbringen, aber schließlich wartet am Ende der Suche das begehrte Traumhaus!
Der Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ . Er publiziert außerdem eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Frankfurter Stadtkurier. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook!