Mit neuem Bestellerprinzip gegen den „Makler-Kuschelkurs“: Grüne fordern weniger Maklerprovision beim Immobilienkauf

Hoffnung für Immobilienkäufer, Sommerschock für Makler: Die Grünen wollen mit der Einführung eines neuen Bestellerprinzips die Provisionsregelung beim Immobilienkauf ändern. Mit einer Anfrage der Bundestagsfraktion holt die Partei das seit den Koalitionsverhandlungen in Vergessenheit geratene Thema zurück auf die Tagesordnung. Die Grünen sprechen sich für ein Bestellerprinzip beim Haus- und Wohnungs(ver)kauf aus. Künftig solle der Makler vom Auftraggeber bezahlt werden. Auftraggeber wäre, aus „grüner Sicht“, im Regelfall der Verkäufer. Weiterhin wünschen sich die Grünen eine Deckelung der Provisionshöhe bei 2 Prozent der Kaufsumme inkl. Mehrwertsteuer.

Kaufnebenkosten reduzieren

Mit dem Vorstoß soll insbesondere jungen Familien zum Eigenheim verholfen werden. Laut einer Studie seien für Familien die Nebenkosten des Immobilienerwerbs, zu denen die Maklerprovision gehört, die größte Hürde auf dem Weg zum eigenen Haus. Die Nebenkosten werden von Banken bei der Kreditvergabe nicht mitfinanziert. Der Käufer muss diese im Regelfall aus Eigenmitteln aufbringen. Zu den Kaufnebenkosten gehören aber auch Steuern, Umschreibungskosten und die Gebühren des Notars.Grünen-Fraktionschefin: Regierung verfolgt einen „Makler-Kuschelkurs“Grünen-Fraktionschefin Katrin Göring-Eckardt kritisiert den „Makler-Kuschelkurs“ der Bundesregierung. Nach der Bundestagswahl legte die Koalition ihren immobilienpolitischen Fokus auf das Baukindergeld. Ansätze zur Neuausrichtung der Maklerprovision blieben auf diese Weise unberücksichtigt.

Provisionsdeckel: Maximal 2 Prozent der Kaufsumme

Die Provisionskappung auf 2 Prozent gilt bei der Anfrage der Grünen als der größte Einschnitt. Aktuell ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar. In den Bundesländern haben sich landesübliche Provisionssätze etabliert. Den Spitzenplatz der Käuferprovision belegt Berlin. Hier müssen Käufer beim Immobilienerwerb im Regelfall 7,14% der Kaufsumme an den Vermittler entrichten. Als Gegenbeispiel dient Bayern. Hier teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, jede Seite muss 3,57 Prozent bezahlen.
Der Immobilienverband BerlinBrandenburg äußert sich in einem Tweet: „Kein Markteingriff führt zu einer Preisdämpfung. Hier werden Wähler für dumm verkauft.“ Der größte Profiteur der Einführung eines Bestellerprinzips sei der Staat.

Bestellerprinzip: Sinn oder Unsinn?

Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015 müssen Mieter bei Anmietung einer Wohnimmobilie keine Maklerprovision bezahlen. Diese finanzielle Entlastung kommt dem Mieter beim Umzug zugute. Er spart Kosten bis zu 2,38 Kaltmieten.
Andererseits ist die Wohnungssuche, besonders in Großstädten, für Mieter deutlich komplizierter geworden. Mietern wurde durch die Änderung der Marktzugang zum Mietmarkt durch den Immobilienmakler entzogen und die Wohnungssuche dadurch spürbar erschwert: Die überwiegende Mehrheit der Makler haben die Betreuung von Wohnungssuchenden mit in Kraft treten des Bestellerprinzips eingestellt.
Bei der Einführung des Gesetzes hoben Politik und Rechtsprechung die Schutzwürdigkeit der Mieter über den Grundsatz der Vertragsfreiheit.
Dieser Ansatz könnte nicht ohne Weiteres auf den Bereich der Immobilienverkäufe übertragen werden. Profiteure der Regelung wären nicht ausschließlich die von den Grünen angepeilten „jungen Familien“, sondern auch Staat und Notar.
Außerdem scheint fraglich, ob Gerichte die junge Familie „schützenswerter“ einstufen würden, als die ältere Dame, die den Erlös ihres Hausverkaufs dringend benötigt, um für ihr weiteres Leben, bspw. in der Seniorenresidenz, bezahlen zu können.

Maklermeinung zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Als aktiver Makler in den Bereichen Vermietung und Verkauf halte ich die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf für eine gute Idee. In meinem Unternehmen arbeite ich schon seit 2015 mit der sogenannten Innenprovision, auch bei Verkäufen.

Ein echtes Bestellerprinzip hilft, das Profil des Immobilienmaklers zu schärfen: Mit der Zahlung der Provision ist auch der Interessenschwerpunkt geklärt. Der Makler arbeitet ausschließlich für die Seite, die ihn beauftragt. Der Job des vom Verkäufer beauftragen Immobilienmaklers besteht darin, die Immobilie möglichst werthaltig und reibungslos zu veräußern. Die Aufgabe des vom Käufer beauftragten Makler liegt in der Einschätzung des Angebots, sowie in der Betreuung des Suchkunden. Das bedeutet jedoch auch, dass der Interessent, der eine Immobilie sucht zunächst keine Zusatzleistungen vom Makler, der den Verkäufer betreut, erwarten darf. Geklärt werden müsste, ob und in welchem Umfang der Objektmakler auf Verlangen Zusatzleistungen anbieten dürfte. Auch die Einführung einer Gebührentabelle für Maklerleistungen hielte ich im Zuge der Änderung für wünschenswert. Makler würden bei Einführung des Bestellerprinzips dazu gedrängt, ihr offeriertes Leistungsspektrum zu hinterfragen. Der Wettbewerb in der Maklerbranche würde steigen, ein Preiskampf würde die Höhe der Provision selbständig auf das langfristige Gleichgewicht angleichen. Der Blick nach Großbritannien zeigt, dass dieses Gleichgewicht im britischen Markt zwischen 2% und 6% der Kaufsumme läge.

Eine künstliche Deckelung der Provisionshöhe bei 2% halte ich für falsch. Die Grünen wollen mit dem Ansatz Bedenken einer anziehenden Steuerbelastung zuvorkommen. Die Steuerbelastung würde steigen, wenn Teile der Kaufnebenkosten, bspw. die Provision, in den Kaufpreis inkludiert würden.

Zumindest hoffe ich, dass die Partei bei der Idee für den vorgeschlagenen ökonomischen Blödsinn den konstruktiven Ansatz einer Steuerbremse vor Augen hatte.
Gleichermaßen könnte der Einfall zur Begrenzung auch innerhalb eines Brainstormings über effizientes Makler-Mobbing entsprungen sein, sozusagen als Gegenpol zum „Makler-Kuschelkurs“, weil Makler in „Grünsprech“ ja „unnötig, überbezahlt und faul“ sind und man die Vorurteile seiner immer kleiner werdenden Wählerklientel hinreichend bedienen möchte.

Natürlich wäre eine kompetente und umfassende Verkaufsbetreuung bei einer Deckelung von 2% der Kaufsumme nicht mehr durchführbar. Die (unwahrscheinliche) Realisierung des Vorschlages käme dem Berufsverbot für Immobilienmakler gleich.

Im Bereich der Mieten ist selbiger Fehler übrigens schon einmal begangen worden. Durch Formulierung des Ausschließlichkeitsprinzips können Makler keine kostendeckende Objektsuche für Mieter mehr durchführen. Die Politik, damals CDU und SPD, hat auf diese Weise ungewollt den Marktzugang für Mieter durch den Immobilienmakler unterbunden. Heute nehmen Makler nahezu keine Suchanfragen im Mietbereich mehr an. Die Anfragen, auch diese von Wählern der Grünen, bleiben unbearbeitet. Sie haben nicht mehr die Möglichkeit, von der Fachkenntnis des Maklers zu profitieren. Diese ist offensichtlich doch vorhanden, selbst wenn Frau Göring-Eckardt es augenscheinlich bezweifelt: Die meisten Maklerbetriebe existieren heute noch und sind arbeiten nach der Umstellung effizienter als zuvor – nun leider im Bereich Vermietung ausschließlich für den Vermieter und nicht mehr für den Mieter.

Führt die Politik das Bestellerprinzip beim Kauf ein, sollte sie deshalb aus den 2015 begangenen Fehlern lernen und ein echtes Bestellrprinzip stricken, bei dem Kaufinteressenten, wie auch Verkäufer den Makler beauftragen können (und es für den Makler auch wirtschaftlich sinnvoll bleibt, für beide Parteien tätig zu werden).
Eine derartige Umstrukturierung des Maklerrechts ist überfällig und würde den Immobilienmarkt in Deutschland durchaus weiterbringen.

Teile des Beitrags erscheinen im MainhattanKurier am 1.08.2018

Der Autor: Richard Nitzsche ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ . Er publiziert außerdem eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Mainhattan Kurier und ist regelmäßig als Experte für Immobilienthemen in den Medien präsent. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook!