Wohnung mieten: Die 5 wichtigsten Auswahlkriterien von Vermietern

Wohnung mieten: Kriterien der Wohnungsvergabe

Endlich eine Wohnung mieten zu dürfen, den Zuschlag für die ersehnte Wohnung zu bekommen. In Großstädten wie Frankfurt oder München ist es das große Ziel von Mietern auf Wohnungssuche, endlich die eine Wohnung zu finden. Für attraktive Mietwohnungen, besonders in den Größen 1-Zimmer/ 2-Zimmer, erhalten Vermieter dutzende Bewerbungen. Wie können Mieter auf Wohnungssuche die

Wohnungssuche und Mietenwahnsinn: Experte Richard Nitzsche zugeschaltet von der Frankfurter Börse
Richard Nitzsche ist Immobilienmakler. Er vertritt Großvermieter bei der Mietersuche,  ist Autor des Mietercoach-Blogs und Verfasser des Ratgebers:  Der Mietercoach

Auswahl des Vermieters also zu ihren Gunsten beeinflussen? Welche Eigenschaften sollte der neue Mieter mitbringen? In Besichtigungen werde ich häufig nach den wichtigsten Entscheidungskriterien von Vermietern bei der Wohnungsvergabe gefragt. Vor Ort kann ich mich zu diesem Thema selten äußern, deshalb habe ich hier die wichtigsten Kriterien aufgeschrieben, die für Eigentümer bei der Wohnungsvergabe entscheidend sind. Diese sollten Mietern helfen, Ihre persönlichen Erfolgschancen bei der Suche nach ihrer neuen Mietwohnung und der Wohnungsbewerbung einzuschätzen, zu verbessern und endlich Ihre neue Wohnung zu finden.

Eine kurze Übersicht zum folgenden Beitrag:

  • Haus- und Portfoliopolitik, Mieterstruktur in Immobilien
  • Fluktuation und Einzugstermin und deren Auswirkung auf Ihre Wohnungssuche
  • Ihre Einkommensverhältnisse: Ist die Miete sicher?
  • Ihre Lebensverhältnisse:  Tickt Ihre innere Uhr im Einklang mit den (langjährigen) Bewohnern im Haus?
  • Positive Vibes cannot be bad: Auftreten und Sympathie in der Besichtigung und während Suche

1. Haus- und Portfoliopolitik

Besonders Großvermieter, die ganze Häuser oder sogar Straßenzüge besitzen und vermieten, verfolgen eine individuelle Haus- und Portfoliopolitik. Die Weiterverwertung der Immobilie ist dabei von besonderem Interesse: Soll das Gebäude für den eigenen Bestand gehalten, veräußert oder in einigen Jahren sogar neu gebaut werden? Sie denken jetzt vielleicht: Das ist doch für die Vergabeentscheidung unwichtig? Falsch!
Denn wenn der Eigentümer perspektivisch einen Verkauf des vermieteten Objekts in Betracht zieht, wird er im Regelfall eine konservative Mieterstruktur anstreben: Gesetzte Bewohner, langlaufende Mietverhältnisse. Möchte er das Gebäude in einigen Jahren abreißen und neu bauen könnte er jüngere Bewohner bevorzugen, die die ausgeschriebene Wohnung mieten. Idealerweise sucht der Eigentümer nach Studenten, Singles oder jungen Paaren. Diese werden sowieso in einigen Jahren weiterziehen, die Wohnungen werden wieder frei – ideale Voraussetzungen, wenn der Eigentümer das Gebäude perspektivisch entmieten, aber inzwischen noch Mieteinnahmen generieren möchte. Achten Sie dabei auch auf den Zustand des Hauses. Wie wohnen die anderen Mieter? Wurden kürzlich Sanierungen vorgenommen, bspw. am Bad. Wurde das Bad in der Mietwohnung vor kurzem saniert, ist nicht davon auszugehen, dass zeitnah eine Entmietung erfolgen soll, in diesem Fall würde der Eigentümer die Wohnung ohne kostenintensive Sanierung vermieten.

Im Regelfall achten Vermieter auf eine homogene Mieterstruktur. Entweder entscheiden sie sich ausschließlich für jüngere Personen, oder nur für ältere Personen, die Mieter haben tendenziell eine ähnliche Herkunft und eine vergleichbare Lebenssituationen. Eine Familie mit zwei Kindern in einem Haus, Wohnungssuche: Tipps und Tricks in dem ansonsten nur Studenten wohnen, würde für beide Parteien keinen Sinn ergeben.
Wenn Sie in diese Struktur nicht hineinpassen, haben Sie auch als top-Mieter keine Möglichkeit, den Zuschlag zu ergattern – das ist dann oft auch besser für den Wohnungsbewerber. Dies kann sich bei der Wohnungssuche zum besonderen Problem entwickeln, wenn Sie Immobilien suchen, die normalerweise von einer anderen Klientel bewohnt werden. Suchen Sie als Single gerade nach einer 4-Zimmer-Wohnung? Im Regelfall werden große Wohnungen mit, 3 Zimmer , ab 80 Quadratmeter oder größer, von Familien bewohnt – besonders in der Innenstadt.
Checken Sie die Klingelbeschilderung und beobachten Sie das Haus eine Weile von Außen. Wer geht hinein, wer kommt heraus? Werfen Sie, falls möglich, einen Blick auf den Balkon der vermieteten Wohnungen. Sehr gepflegte Pflanzen sprechen für eine ältere Bewohnerstruktur. Finden Sie Wäsche oder Utensilien auf dem Balkon, durch die sich Familien mit Kindern oder jüngere Paaren identifizieren lassen?
Sie bekommen ein Gefühl, ob Sie Chancen bei der Vergabe an Ihren begehrten Immobilien haben. Ist der Eindruck negativ, können suchen Sie weiter bis es passt! Hartnäckigkeit und Stehvermögen bei der Suche nach ihrer neuen Wohnung zahlen sich aus.

2. Fluktuation & Einzugstermin

Besonders elementar für die Mietentscheidung ist ihre von Vermieterseite geschätzte Verweildauer im Haus. Oben habe ich schon angesprochen, dass die Erwartung einer langen Verweildauer nicht immer günstig ist, aber häufig. Die geschätzte Fluktuation am Objekt sollte in den Erwartungshorizont und die Kalkulationen des Eigentümers passen.
Grundsätzlich vorteilhaft für den Mieter wirkt es sich aus, wenn er das Objekt direkt am Anschluss an das Mietverhältnis des bisherigen Mieters übernehmen kann. Achten Sie darauf, dass sie sich im Besichtigungstermin, aber besonders während der Vertragsphase flexibel zeigen um  nicht ungewollt wertvolle Chancen auf den Zuschlag  zu  verspielen – passende Immobilien zu finden ist schon schwer genug.

3. Einkommensverhältnisse

Sicherheit des Mieteingangs ist für Vermieter immens wichtig. Deshalb sind die Einkommensverhältnisse der Bewerber von Mietwohnungen relevant. Oftmals müssen Vermieter selbst monatliche Zahlungen an ein Kreditinstitut leisten. Fällt die Miete plötzlich weg, bekommt unter Umständen auch der Eigentümer finanzielle Schwierigkeiten. Vermieter bevorzugen deshalb tendenziell Mieter in Anstellungsverhältnissen vor Selbständigen. Ein frisches Beschäftigungsverhältnis könnte ebenfalls schnell in Arbeitslosigkeit umschlagen, meist besteht eine Probezeit, in der der Mieter ohne Angabe von Gründen sofort gekündigt werden könnte. Dies wirkt sich immer negativ für den Wohnungsbewerber aus. Zieht der Vermieter die Vermietung an Selbständige in Betracht, sollte er die Dauer der Selbständigkeit prüfen – je länger Sie im selben Bereich arbeiten, umso geringer wird das Risiko für den Eigentümer, umso sicherer scheint der Eingang der Miete. Dementsprechend positiv wirkt sich die lange Selbständigkeit auf Ihre Perspektive für die begehrte Mietwohnung bzw. die gesuchten Immobilien in die engere Auswahl gezogen zu werden.

4. Lebensverhältnisse

Arbeitslosigkeit ist fast immer eine Hürde für Wohnungssuchende, denn für Vermieter ist auch ihre persönliche Lebenssituation entscheidend. Wie gestalten sich Ihre Lebensverhältnisse? Leben Sie in geordneten Verhältnissen? Gehen Sie jeden Abend “pünktlich um 22:00 Uhr“ ins Bett? Unterstellt der Vermieter dies, wird sich diese Erwartungshaltung positiv auf ihre Perspektive auswirken.
Erwartet der Vermieter, dass Sie in der 1- Zimmer -Wohnung Mittwochnacht um 1:00 Uhr die „Partymukke“ voll aufdrehen, wird er Sie mutmaßlich ablehnen – andere Mieter könnten sich gestört fühlen. Beschwerden von Bestandsmietern machen Arbeit und kosten Geld, insbesondere, wenn die langjährigen Mieter Ihretwegen das Weite suchen und der Eigentümer die Mieterklientel im ganzen Haus neu aufstellen muss. Natürlich wird der Eigentümer Sie nicht fragen, um wieviel Uhr Sie während der Woche ins Bett gehen, wie lange Sie sich täglich im Bad aufhalten und ob Sie an den Wochenenden zum Feiern neigen. Häufig wird er anhand Ihres Alters, Ihres Auftretens in der Besichtigung und Ihres Berufes Handlungsmuster voraussetzen. Achten Sie auf scheinbar belanglosen Smalltalk während der Besichtigung oder beim zweiten Termin. Geschickte  Makler, Vermieter bzw. Verwalter kitzeln die Informationen aus Ihnen heraus, wenn Sie es gerade nicht vermuten.

5. TOP-KRITERIUM: Ihr Auftreten in der Besichtigung

Nahezu alle kritischen Punkte können Sie mit einem sympathischen Auftreten bei der Wohnungssuche und in der Besichtigung kaschieren. Deshalb ist die persönliche Besichtigung/ das persönliche Kennenlernen für Vermieter und Wohnungsmakler entscheidend. Wenn Ihnen der Vermieter/ Makler keine Sympathie entgegen bringt, wird er kritische Punkte stärker Gewichten und positive Punkte in seiner Bewertung vernachlässigen. Aus ihrem Auftreten leitet die Vermieterseite ab, wie sie sich bei eventuell auftretenden Problemen verhalten, ob Sie über geordnete Lebensverhältnisse verfügen und ob ihnen der Vermieter zutraut, dass Sie sein Eigentum – das Sie sich leihen – mit dem gebotenen Respekt behandeln (und nicht zerstören) werden. Bedenken Sie während er Besichtigung auch, dass Makler mit ihrem Auftraggeber, dem Vermieter, eine rege und sehr offene Kommunikation pflegen. Der Makler ist seit Einführung des Bestellerprinzips bei Wohnungen zur Miete der Casting-Agent des Vermieters, dem mindestens eine Beratungsfunktion bei der Vergabeentscheidung zukommt. Er ist im Vergabeprozess nicht Ihr Dienstleister und er ist noch viel weniger Ihr Untergebener…

… Sie wollen es noch genauer wissen, Sie wollen Ihre Suche noch erfolgreicher gestalten? Dann lesen Sie mein Buch, in dem Ratgeber erkläre ich Ihnen nicht nur, wie Sie richtig suchen und die heißbegehrten Wohnungen finden. Ich behandele auch die Wohnungsvergabe im Detail und helfe Ihnen, Probleme bei der Wohnungssuche überwinden und mit Ihrer Bewerbung beim Eigentümer Ihre Suche nach der Traumwohnung zum Erfolg führen.

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