Kündigungsfristen verhindern Mietverträge! Für Mieter auf Wohnungssuche ist der Vertragsbeginn eine der entscheidenden Hürden, die den Weg zur neuen (Traum-)Wohnung versperren. Die Mieter sind mit einem Dilemma konfrontiert: Häufig ist der Vertrag für die alte Wohnung noch ungekündigt, wenn der Mieter das passende Wohnungsangebot findet; die Wohnung soll jedoch schnellst möglich, bestenfalls zum nächsten 1. oder 15. des Monats, angemietet werden.  Eine Doppelbelastung, die Anmietung der neuen Wohnung unter Zahlung zweier Mieten für die neue und die alte Immobilie, können oder wollen die Wenigsten für ihr neues Zuhause schultern.

 Im gegenteiligen Fall kündigt der Mieter bei Beginn der Wohnungssuche seinen aktuellen Vertrag. Dann könnte er nach Ablauf der Kündigungsfrist kein passendes Wohnungsangebot gefunden haben. Schlimmstenfalls blieb der Interessent bei der Wohnungsvergabe seiner Wunschimmobilien stets unberücksichtigt. 

Problem: Aktueller Mietvertrag ist noch ungekündigt oder jung gekündigt, Wunschwohnung ist aber direkt vakant

Meist ist nicht allein der Vertragsbeginn für den Vermieter maßgeblich. Zwar sichert die Fortführung des regelmäßigen Zahlungsstroms seine Einnahmen; für Vermieter sind aber auch noch zahlreiche weitere Kriterien bei der Mieterauswahl maßgeblich. ´Verhandeln lohnt sich!

Mieter sollten sich jetzt überlegen, wie hoch die potenzielle Doppelbelastung ausfallen darf. Für die übrige Zeit des Leerstands kann der Mieter dem Eigentümer einen anderen Ausgleich anbieten: Eventuell muss die Wohnung renoviert werden oder Komponenten (Einbauküche, Badezimmer) benötigen eine Erneuerung . Übernimmt der neue Mieter die Arbeiten in Eigenregie, führt dies in einer Kosten- und Aufwandsersparnis für den Vermieter. Der Vermieter erhält einen geldwerter Vorteil, der entgangene Miete abfedert. 

Hat der Vermieter Interesse, ein langlaufendes Mietverhältnis abzuschließen? Hier könnte die Zeichnung einer längeren Mindestmietdauer helfen. Die lange Vertragsdauer wird den Vermieter über die entgangenen Mieten zwischen Auszug des aktuellen Mieters und der Neuvermietung hinwegzutrösten. Wählt der Mieter diese Variante, kann er dem Eigentümer anbieten, die Mindestmietdauer von den inzwischen üblichen zwei Jahren auf bis zu vier 48 Monate nach Vertragsschluss zu verlängern. 

Kündigungsfristen im bisherigen Mietvertrag verkürzen

Der konstruktive Dialog mit dem derzeitigen Vermieter hilft, bestehende Kündigungsfristen des Mietverhältnisses zu verkürzen: Eventuell erlässt der Eigentümer einen Teil der offenen Kündigungsfrist, wenn die Wohnung deutlich vor Ablauf des Vertrages vollständig geräumt und zurückgegeben wird. Der Vermieter gewinnt Zeit! In dieser Zeit kann der Vermieter Instandsetzungen vornehmen und unkompliziert, ohne lästige Terminvereinbarungenmit dem bestehenden Mieter, Besichtigungen abhalten. 

Mieterwechsel bedeuten Kosten und Aufwand für den Vermieter. Präsentiert der Mieter direkt einen adäquaten Nachmieter, spart sich der Eigentümer Zeit und Aufwand. Ist das Mietverhältnis reibungslos verlaufen, kann sich der Mieter bei der Nachmietersuche am eigenen Profil orientieren. Klären Sie zunächst mit dem Eigentümer, ob die Miete erhöht werden soll. Eigentümer, die eine Mietanpassung anstreben, die das derzeit durch die Mietpreisbremse erlaubte Maß überschreitet, werden sich auf eine Nachmietersuche eher nicht einlassen. Der Kontakt mit dem vorhergehenden Mieter schafft zwangsläufig ungewünschte Transparenz über den bisher bezahlten Mietpreis. 

Sonderfall: Eigenbedarf oder Verkauf der Eigentumswohnung

Der Eintritt in den Dialog mit dem aktuellen Vermieter schon vor der Kündigung des Mietvertrages ist grundsätzlich empfehlenswert. Der Mieter sollte in Erfahrung bringen, ob die Immobilie überhaupt noch einmal vermietet werden soll. Eventuell plant der Eigentümer die Anmeldung von Eigenbedarf oder gar den Verkauf seiner Wohnung. In beiden Fällen hat der Vermieter ein Eigeninteresse am raschen und unkomplizierten Auszug der Mieter. Diese Präferenz kann zu enormen Erleichterungen für den Mieter hinsichtlich der vom Eigentümer zugelassenen, mieterseitigen Kündigungsfristen führen. Mit dem Wissen über die Weiterverwertung der Immobilie kann der ausziehende Mieter dem Eigentümer proaktiv ein sinnvolles Angebot zur individuellen Ausgestaltung der Kündigungsfrist unterbreiten. Es ist empfehlenswert, einmal getroffene Vereinbarung schriftlich zu fixieren. 

 Eventuell ändert sich die Planung des Eigentümers während der Kündigungsphase; dann könnte er sich dessen Kooperationsbereitschaft wieder ändern.

Der richtige Zeitpunkt zur Kündigung…

…hängt vom individuellen Profil des Mieters ab. Wird es mit dem Profil des Wohnungssuchenden eher schwierig, eine neue Wohnung zu finden, sollte der bestehende Mietvertrag nicht vor Unterschrift eines neuen Vertrages gekündigt werden. Über schwierige Mieterprofile verfügen im Regelfall Alleinerziehende ohne ausreichendes Einkommen, Großfamilien mit mehr als vier Personen, Arbeitsuchende, Selbständige, körperlich oder geistig eingeschränkte Interessenten. Mieter, die ein unkompliziertes Profil mitbringeN, idealerweise handelt es sich bei ihnen um Singles oder Paare in ungekündigter, fester Beschäftigung seit mehr als sechs Monaten mit hohem Einkommen, können normalerweise entspannt eine Kündigung vor Eintritt in die Wohnungssuche schreiben. Für sie wird es wahrscheinlicher, bei der Vergabeentscheidung den Zuschlag zu erhalten.