Reich werden mit Immobilien (2): Der Wohnungsinvestor

Selbständig werden als Immobilieninvestor ist der Wunsch vieler Einsteiger auf dem Immobilienmarkt. „Ab wann kann man von Immobilien leben?“, werde ich dann oft gefragt. Die niedrigen Zinsen machen den Einstig in den Immobilienmarkt leicht, sobald die richtige erst Eigentumswohnung gefunden ist. Echte Profi-Investoren zeichnen sich durch einen langen Atem aus. Wer nicht Tricks und Hilfen für die Wohnungssuchebankrott geht oder die Nerven verliert, mausert sich zwangsläufig zum professionellen Eigentümer…

Der Wohnungsinvestor erwirbt Eigentumswohnungen mit einem möglichst hohen Fremdkapitalanteil, um diese zu vermieten. Der Zahlungsstrom in Form des Mietzinses tilgt den Kredit, den der Investor für den Erwerb der Immobilie aufgenommen hat, im Idealfall bleibt sogar ein Überhang am Ende des Monats übrig.

>>> zum ersten Teil der Serie: Die Player auf dem Immobilienmarkt für Wohnimmobilien <<< 

Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um die kleinste Einheit auf dem Markt für Wohnimmobilien. Der Kapitaleinsatz ist begrenzt. Aus diesem Grund ist das Investment in eine Eigentumswohnung, besonders vor dem Hintergrund der aktuell niedrigen Zinsen, für nahezu jeden Arbeitnehmer ohne Schufa-Eintrag realisierbar. Eigentumswohnungen werden daher im Rahmen als Altersvorsorge erworben.  Bei Selbständigen legen Banken andere Bonitätskriterien an. Sind Sie selbständig, sollten Sie Ihren Finanzierungsspielraum vor der Immobiliensuche unbedingt mit ihrem Bankberater besprechen. Dies kann aber auch als Arbeitnehmer von Vorteil sein. Die Preise für kleine Eigentumswohnungen in Randlagen beginnen absoluten Kaufpreisen unter 100.000 Euro. Luxusimmobilien können jedoch auch leicht einige Millionen kosten. Obwohl Eigentumswohnungen aufgrund der vergleichsweise günstigen Kauflevels gut für Ihren Einstieg als Immobilieninvestor geeignet sind, müssen Käufer erhebliche Risiken aufgrund des Konstrukts „Eigentümergemeinschaft“ schultern. 
Hier rächt sich Unwissen. Denn schnell kann beim Kauf der Eigentumswohnung der Cash-Flow negativ werden, wenn der Käufer bspw. die Verteilung der Nutzen-Lasten nicht versteht, weil er nicht genau weiß, wie eine Teilungserklärung zu lesen ist; oder wenn er bei Protokollen oder Rücklagen nicht genau prüft und im Jahr zwei oder drei eine gewaltige Sonderumlage sein Finanzierungskonzept durcheinander wirbelt. Risiken erwarten den Investor bestehen außerdem in ggf. umkalkulierten Leerstandszeiten, einem sinkenden Wiederverkaufswert durch bspw. steigende Zinsen oder ein sich ungünstig entwickelndes Umfeld. Ein vergleichsweise neues Risiko in Deutschland sind potenzielle politische Verwerfungen, die Immobilieninvestoren den finanziellen Todesstoß versetzen können, bspw. ein Mietendeckel, Mietpreisbremse oder die Grundsteuerreform. Perspektivisch könnten auch ein Verbot der Immobilienvermietung bzw. eine Enteignung (lt. Kevin Kühnert (SPD) vor der Europawahl) auf den Investor zukommen.

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Eigentumswohnung: Die Risiken im Überblick

  • Mängel am Gebäude, dadurch Sanierungsaufwendungen
  • rechtliche und wirtschaftliche Risiken, die sich aus der Teilungserklärung, bspw. Verhältnis MEA zu REA, Stellplätze, usw.
  • Instandhaltungsrücklage: Unterdeckung
  • Risiken aus der Eigentümerzusammensetzung
  • Mietausfallrisiko
  • Betreiberrisiko
  • Leerstandsrisiko
  • überhöhte Instandsetzungsaufwendungen aufgrund unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter
  • sinkender Wiederverkaufswert der Immobilie, bspw. durch Lage-Schocks
  • Zinsrisiko bei Finanzierung der Immobilie
  • politische Risiken (Mietpreisbremse, Mietendeckel, Verstaatlichung)

Entwickelt sich die Cahs-Flow-Rechung wie geplant, schafft der Investor aus der Vermietung eine stabile, inflationsgesicherte Rendite, auf deren Basis er weitere Wohnungen erwerben kann.Ich betreue Privatinvestoren, die mehrere 100 Eigentumswohnungen im Bestand haben. Ab etwa 25 Einheiten wird aus dem Hobby-Investor ein Profi, ab 50 Einheiten im Bestand können Investoren normalerweise gut von den Überhanggewinnen leben.
Als Faustformel gilt: Je besser strukturiert meine Kunden arbeiten, umso höher entwickeln sich deren Gewinne. Kunden, die die Vermietung, Instandhaltung und Bewirtschaftung ihrer Eigentumswohnung(en) als echten Beruf wahrnehmen, verdienen besser am Mietzins und sind mit weniger Belastungen, bspw. durch klagende Mieter konfrontiert, als Eigentümer, die ihren Bestand geerbten Bestand mit sich herumschleppen und ihre Lebenszeit eigentlich lieber auf dem Golfplatz investieren.

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Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München
Richard Nitzsche

 Der Autor:  Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt und München, Autor des Blogs http://www.mietercoach.de und Verfasser  des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche „Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN -BEKOMMEN“ . Er publiziert eine wöchentliche Immobilienmarktkolumne für den Mainhattan Kurier und ist regelmäßig als Experte für Immobilienthemen in den Medien präsent. Schreiben Sie Ihm auf Twitter oder Facebook

 

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