Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist der Härtefall, besonders wenn Mieter über lange Jahre eine Eigentumswohnung bewohnt haben. Vermieter wählend bei der Kündigung von privaten Mietverhältnissen häufig die Eigenbedarfskündigung. Das Risiko, eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu erhalten, ist besonders hoch, wenn Mieter eine Eigentumswohnung bewohnen. Dies erkennen Sie als Mieter daran, dass neben Ihrem Vermieter noch andere Eigentümer im Haus eine sogenannte Eigentümergemeinschaft bilden. Dann ist das Haus geteilt.
In Eigentumswohnungen gelten im Mietrecht laxere Kündigungsfristen, als in ungeteilten Immobilien, die nur einem Vermieter gehören.

Ein Überblick zur Kündigung wegen Eigenbedarf:

• Kündigung wegen Eigenbedarf in der Eigentumswohnung
• Eigenbedarfs im ungeteilten Haus
• Gründe / Begründungen für die Eigenbedarfskündigung
• Kündigungsfrist bei Eigentbedarfskündigung
• Erste Hilfe: So wird es bei einer Eigenbedarfskündigung möglich, in Ihrer Wohnung zu bleiben
• Im Dialog mit dem Vermieter: So wandeln Sie die Kündigung in Ihren Vorteil um und schaffen sich die besten Voraussetzungen für ihren neuen Mietvertrag

Eigentumswohnung: An diese Kündigungsfristen muss sich der Vermieter halten

Mietverträge in Eigentumswohnungen unterliegen moderaten Kündigungsfristen: In Mietverhältnissen, die länger als fünf und kürzer als acht Jahre andauerten, dürfen Vermieter mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer von bis zu zehn Jahren, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Längere Mietverhältnisse können vom Vermieter nur mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden.
Zum Vergleich: Bei ungeteiltem Wohneigentum, gestaltet sich die Kündigung für Vermieter deutlich komplizierter, eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist hier weitestgehend ausgeschlossen.

 

Eigenbedarf muss begründet werden

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, beansprucht er sein Eigentum für sich selbst, für einen Angehörigen oder für eine zum Haushalt gehörende Person. Er muss im Kündigungsschreiben schriftlich und nachvollziehbar die Gründe angeben, weshalb aus seiner Sicht gerade die gekündigte Immobilie genutzt werden sollte. Mieter haben nach Erhalt der Eigenbedarfskündigung die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Hierfür sollte deri Mieter Rat bei einem qualifizierten Anwalt für Mietrecht suchen.

Ist die Kündigung wirksam?

Der Anwalt wird zunächst Ihren Mietvertrag, sowie die Wirksamkeit der Kündigung prüfen und diese anzweifeln, wenn der Vermieter Formfehler begangen hat. Diese können sich schnell einschleichen, beispielsweise könnte die Begründung nicht griffig formuliert sein.

Unbegründete Kündigungen sind keine Ausnahme!

Auch könnte die Eigenbedarfskündigung selbst unbegründet sein. Eventuell will der Vermieter die Mietwohnung nicht selbst nutzen, sondern plant eigentlich einen Verkauf der Immobilie. Bei Verkaufsabsichten sind Mieter häufig im Weg. Mancher Vermieter nutzt den vorgeschobenen Eigenbedarf auch als Möglichkeit, ein für ihn unangenehmes Mietverhältnis zu beenden.

Indizien für vorgeschobenen Eigenbedarf

Sofern Sie Ihren Vermieter persönlich kennen und mit ihm in Kontakt stehen, achten Sie darauf, wie plausibel Ihnen die angegebenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung erscheinen. Für wie wahrscheinlich halten Sie es, dass der Vermieter oder ein Angehöriger die Wohnung selbst bewohnen wird?
Kommt der Vermieter aus Ihrer Stadt oder ist der Wohnsitz des Vermieters gar auf der anderen Seite von Deutschland? Reflektieren Sie, wie sich Ihr Mietverhältnis in der jüngsten Zeit entwickelt hat. Könnte es aus Sicht des Vermieters gute Gründe geben, Sie aus Ihrer Wohnung zu kündigen? Bezahlen Sie, im Verhältnis zu den aktuellen Immobilienpreisen eine zu geringe Miete? Gab es Reibungen oder Streitereien mit dem Vermieter oder Verwandten bzw. Bevollmächtigen des Vermieters (hierzu können zählen auch vom Vermieter engagierte Makler). Möchte der Eigentümer die Wohnung in naher Zukunft eventuell verkaufen?

Das Mietrecht als Ihr Verbündeter:

Das deutsche Mietrecht sanktioniert Fehlverhalten des Vermieters, insbesondere rechtswidrige Egienbedarfskündigungen. Prüfen Sie, ob einer der folgenden Fälle auf Sie zutrifft:

• Befristeter Eigenbedarf: Der Eigentümer will die Wohnung nur zeitweise nutzen
• Zweckenverfehlung: Der Vermieter kann den genannten Grund für den Eigenbedarf nicht umsetzen. Der Mieterbund nennt als Beispiel eine  gehbehinderte Mutter des Vermieters , die ins Dachgeschoss ziehen soll.
• Treuwidriger Eigenbedarf: Der angegebene Grund hat schon vorgelegen, als Sie Ihren Mietvertrag abgeschlossen haben.
• überhöhter Wohnbedarf: Ist der beanspruchte Wohnraum verhältnismäßig, oder ist es möglich, dass zu viel Wohnraum in Anspruch genommen wird?
• bei vorgeschobenem Eigenbedarf handelt es sich um die oben beschriebenen Muster.

Nach meiner Erfahrung aus der Praxis handelt es sich beim vorgeschobenen Eigenbedarf, sowie bei Kündigungen aufgrund einer zeitnahen Verkaufsabsicht um die überwiegende Mehrheit aller rechtsunwirksamen Kündigungen.

Der Härtefall als letzte Rettung

Aber auch bei einer gerechtfertigten und ausreichend begründeten Eigenbedarfskündigung bleiben dem Mieter Alternativen: Liegt ein Härtefall vor, kann der Mieter auf Fortsetzung des Mietverhältnisses klagen. Gerichte entscheiden gerne zugunsten des Mieters, wenn gesundheitliche Einschränkungen oder Behinderungen vorliegen, oder wenn eine die Wohnungssuche mit Kleinkindern für den evtl. alleinerziehenden Mieter unzumutbar wäre.

Im Dialog mit dem Vermieter

Reger Dialog mit dem Eigentümer ist bei Eigenbedarfskündigungen für Mieter hilfreich. Die Kündigungsfrist, die sich aus Ihrem laufenden Mietvertrag mit dem Vermieter ergibt, kann sich zu einer Hürde für die Wohnungssuche entwickeln. Entscheiden Sie sich nach einer Eigenbedarfskündigung für den Auszug, oder besteht kein Zweifel an der Rechtmäßigkeit nach dem Mietrecht und Umsetzbarkeit der Kündigung, ist für den Mieter Kooperation der beste Weg. Verhandeln Sie mit dem Eigentümer, dass Sie die Kündigungsfrist in Ihrem Mietvertrag vernachlässigen und nach belieben während der Frist der Eigenbedarfskündigung ausziehen dürfen. So können Sie sich bei Anmietung einer neuen Wohnung flexibel zeigen.

Erkennen Sie, dass der Vermieter mit seiner Eigenbedarfskündigung vor Gericht vermutlich nicht im Recht wäre? Daraus ergibt sich eine gute Verhandlungsposition. Ich hatte neulich einen ähnlichen Fall bei einer Wohnung, die mir zum Verkauf an die Hand gegeben wurde. Die Wohnung lag im vierten OG (ohne Fahrstuhl) und die, seit zwanzig Jahren in der Wohnung wohnende, Mieterin war über die Jahre schlecht zu Fuß geworden. Sie hätte sowieso ausziehen müssen. Den Verkaufswunsch des Vermieters wandelte Sie in eine kleine Ablösezahlung um. Wir bezahlten ihr 1.000 EUR und verzichteten auf den Rückbau eines Raumes, den Sie nach ihren Wünschen umgestaltet hatte. Mit einer Eigenbedarfskündigung wäre der Eigentümer zu Recht vor dem Mietrecht gescheitert. Auch der neue Eigentümer hätte ein Jahr warten müssen, um die Wohnung selbst zu beziehen. So konnten wir einen win-win-Deal für alle Parteien umsetzen.

Die Eigenbedarfskündigung als Politikum

Die Eigenbedarfskündigung entwickelt sich in der jüngsten Vergangenheit immer mehr zum Politikum. Nachdem politische Parteien sogar die Enteignung des Vermieters und von Wohnungsgenossenschaften fordern, ist jedes Verfahren, jede Neuerung in der Rechtsprechung als Richtungsweisend zu werten. Dabei sollte bedacht werden, dass der Eigenbedarf, also das Zugriffsrecht des Vermieters auf sein Haus, auf sein Eigentum, einen elementaren Rechtsbaustein abbildet und in vielen Fällen eine Vermietung überhaupt erst ermöglicht. Kann sich der Vermieter nicht mehr auf das Zugriffsrecht für seine Immobilie verlassen, ist es möglich, dass er sich vor dem Beginn der Vermietung für eine alternative Verwertung der Wohnung entscheidet. Dies wäre der Verkauf. Die Vermietung wird weniger attraktiv. Weiterer Wohnraum für den Mieter geht verloren.
Die Medien stellen sich in der Diskussion häufig an die Seite des vermeintlich Schwächeren – des Mieters. Soziale Verwurzelung und hohes Lebensalter kommen dem Mieter vor Gericht häufig zugute, wie auch in einem Verfahren aus Berlin, in dem eine Eigenbedarfskündigung gegen ein Paar (84 & 87) abgewiesen wurde (Az. 67 S 345/18). Der Bundesgerichtshof hat Urteile dieser Art in einem Richterspruch aus dem April bekräftigt. Gerichte hätten stets den Einzelfall zu prüfen und die Interessen von Mietern und Vermietern abzuwägen. Die Linken, flankiert vom deutschen Mieterbund, fordern eine Erweiterung des Kündigungsschutzes von Mietern gegen Eigenbedarf.