Auf dem Sparkonto bringt das Geld praktisch keine Rendite mehr. Auf größere Summen bezahlen Anleger schlimmstenfalls sogar Strafzinsen. Viele meiner Kunden suchen aktuell nach Investitionsalternativen. Hierbei kommt der Kauf weiterer Immobilien, bspw. der Eigentumswohnung oder eineFondskonstruktion, der Kauf von Wertpapieren, Gold oder sogar eine Investition in Bitcoin / Kryptowährungen und anderen exotischen Anlageformen in Frage. 

Kapitalanlage gesucht: Wohin mit Verkaufserlös des Hausverkaufs?

Nachdem ich Ihre Immobilie verkauft habe, verfügen meine Kunden häufig über große Summen an Kapital, das nun weiter investiert werden muss. Eigentlich ein komfortables Problem – doch häufig wird gerade dieser Konflikt im Immobilienmarkt zur Gretchenfrage für den Makler: Für viele Eigentümer ist die Frage nach der weitergehenden Investition aktuell sogar eine echte Hemmschwelle, die sie davon abhält, Ihre Immobilie zu veräußern – um Unglück des Immobilienmaklers, der aktuell Bücher mit potenziellen Interessenten füllen könnte; dazu später mehr. Damit das freigesetzte, ersparte oder verdiente Kapital nicht von der Inflation aufgefressen wird, ist die Reinvestition unbedingt erforderlich. In dieser Miniserie stelle ich verschiedene Anlageformen als Orientierung gegenüber.

Investment in Immobilien: Nicht automatisch das Mittel der Wahl

Immobilien, bspw. die klassische Eigentumswohnung als Kapitalanlage nicht immer automatisch das Mittel der Wahl auf der Suche nach einer einträglichen Investition. Und sogar bei der Anlage in Immobilien existieren gravierende Unterschiede: Ist die Steuerlast des Investors hoch? Dann könnte eine Hebelkonstruktion aus Finanzierung und Abschreibung idealerweise in eine Denkmalimmobilie für den Anleger sinnvoll werden, hier zieht er erstaunliche Steuervorteile verglichen mit einer klassischen Vermietung. Aber gerade in Zeiten hoher Kaufpreise, in denen zahlreiche Volkswirte den deutschen Immobilienmarkt in weiten Teilen für überkauft halten, sollten Sie sich auch mit anderen Anlageformen beschäftigen.

Investment-Alternative Immobilien: Eigentumswohnung oder Immobilienfonds 

Der Kauf einer Immobilie, die Investition in das sogenannte „Betongold“, gilt für viele Investoren als sichere Sache: Im Zweifel können Sie noch in der Immobilie wohnen (sofern Sie nich in einen Gewerbepark investieren). Es existieren verschiedene Alternativen: Investition in einen Fonds, der Ihr Risiko streut.

Haben Sie viel Kapital zur Verfügung, können Sie ein Bauprojekt finanzieren in Kooperation mit einem Bauträger oder Entwickler. Für die meisten Anleger kommt jedoch der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung in Betracht. Über Jahrzehnte galt diese Investitionsvariante als der Klassike für alle, die im Alter abgesichert sein wollen. Mit geringem Eigenanteil konnte der neue Eigentümer die Immobilie fremdfinanziert erwerben, vom Steuervorteil profitieren, während der Mieter den Immobilienkredit über die Zeit scheibchenweise ablöst. Diese Variante ist auch aktuell noch recht beliebt. Jedoch sind aufgrund der geringen Zinsen (und der dadurch günstigen Finanzierungen) die Immobilienpreise in jüngster Vergangenheit, insbesondere in den „Big Seven“ Großstädten, stark gestiegen. Investoren müssen vor dem Kauf nun regelmäßig genau rechnen, ob zu erwartender Mietertrag und Sanierungs- / Instandhaltungsaufwendungen saldiert mit Mieteinnahmen und dem Wiederverkauf der Immobilie eine angemessene Rendite erwirtschaften. Außerdem müssen Sie das Mietausfallrisiko einkalkulieren.
Erschwerend wirkt aktuell auch die mangelnde Kalkuliertbarkeit des Widerverkaufswerts und der Mieteinnahmen. Beide könnten durch regierungsgemachte Schocks zu erheblichen Risiken im Investment führen. Hierbei sind in der Gegenwart folgende Gesetzgebungsoptionen anzuführen: Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Mietendeckel, Mieterschutz gegen Mieterhöhungen, Umlage von Sanierungsmaßnahmen usw. Sämtliche Gesetze beschneiden den Ertrag des Eigentümers an seinem Investment. Insbesondere Gesetze wie Mietpreisbremse und Bestellerprinzip können sich aber auch entscheidend auf den Wiederverkaufswert der Immobilie auswirken, da die

Eigentumswohnung / das Mietshaus für Investoren in der Zukunft weniger Interessant sein könnte. Bei einer Duration / Investitionsdauer von durchschnittlich 30 Jahren ist hier viel Potenzial für Veränderungen in beide Richtungen. Überlegen Sie, wie sich das Narrativ in den letzten 6 Jahren geändert hat. Als ich meine Karriere Immobilienmakler begann, war ein Mietendeckel unvorstellbar. Heute sinnieren die ersten Politiker offen über Verstaatlichung / Enteignung von Immobilien, die nicht der Eigennutzung dienen. So betonte Kevin Kühnert (SPD), der engagierte JuSo, erst kürzlich, man solle überlegen, ob lediglich eine Immobilie pro Eigentümer erlaubt sein sollte. Denken Sie daran, dass Ihre Investition eine Duration von 30 Jahren haben wird. Wie können sich die (gesellschaftlichen) Verhältnisse in drei Jahrzehnten verändert haben? Bedenken Sie stets, dass Immobilieninvestments langfristige Anlagen darstellen. Der Markt für Immobilien, für Eigentumswohnungen oder Miets- und Gewerbehäuser, ist höchst illiquide. Aufgrun der mangelnden Transparenz und der damit einhergehenden Schwergängigkeit bei der Veräußerung schafft die Investition in Immobilien immer großes Renditepotenzial.

Transparenz und Illiquidität rechtfertigen im Übrigen auch immer einen Makler / Intermediär, der sich in den einzelnen Marktsegmenten auskennt und Zugang zu Anbietern und Nachfragern hat, weil er sich schon lange mit Transaktionen in seinem Marktsegment beschäftigt. 

Gleichermaßen nehmen Investoren aber auch stets ein hohes Verlustrisiko aufs Buch – objektiv, wenn sich an den Parametern der Immobilie negative Veränderungen ergeben (Lage / Substanz), aber auch wenn das Asset aufgrund privater oder volkswirtschaftlicher Gegegebnehheiten kurzfristig veräußert werden soll. Existieren nur wenige potenzielle Erwerber, stellt sich der potenzielle Verkaufserlös der Anlage höchst volatil dar. Volatilität trifft immer den, der sofort handeln muss. Für den langfristigen Anleger stellt die Schwankung dagegen eher eine Chance dar, denn er kann auf den Eintritt seines Idealszenarios warten.

Dies bringt mich zum größten Risiko der Immobilieninvestition: Für die meisten Anleger bindet der Kauf ihrer Eigentumswohnung den Großteil ihres Vermögens. Im Finanzjargon nennen wir dies „Klumpenrisiko“. Erleidet Ihre Investition einen Schock, wie oben angeführt, ist ein großer Anteil Ihres Kapitals betroffen. Eine Streuung ist bei der Investition in Eigentumswohnungen nicht möglich. Wer breiter investieren will, aber sein Kapital im Immobilienmarkt parken möchte, könnte deshalb über Immobilienfonds nachdenken. 

In der Abgrenzung zu Wertpapieren oder Gold sind die negativen Aspekte der Immobilieninvestition die vergleichsweise hohe Illiquidität, das schlecht
diversifizierbare Klumpenrisiko, die hohe Volatilität und aktuell Wert-Risiken, die von politischer Intervention ausgehen. Von Vorteil sind die vergleichsweise erschöpfenden wertbestimmenden Faktoren, die bei der Preisbildung der Immobilie deutlich übersichtlicher sind, als bei anderen Assets, bspw.  Wertpapiere: Wert der Lage (Mikrolage / Makrolage des Investitionsstandorts Deutschland), Wert der Substanz der Immobilie, untergeordnet Zins- und (unwesentlicher) Konjunkturniveau, sowie die Entwicklungspotenziale und das einhergehende Potenzial zur Wertsteigerung des Lagefaktors. Alle government-unabhängige Faktoren resultieren in der Nachfrage nach dem Produkt zur Miete während der Haltedauer und zum Kauf am Ende der Haltedauer.

In der nächsten Folge der Serie werde ich die Anlageformen Gold und Bitcoin beleuchten. Beide Investmentalternativen lassen sich zusammenfassen, weil diese enorm viele Gemeinsamkeiten aufweisen. Wollen Sie mehr über die Investition in Gold oder die Renditechancen von Bitcoin erfahren, dann schauen Sie bald wieder vorbei. 

Hier gehts zur zweiten Folge der Miniserie: Investment-Vergleich:
Immobilien – Aktien – Gold – Bitcoin