Wie gefährlich ist der Mietendeckel für die Immobilienpreise? Volkswirte und Marktteilnehmer sorgen sich um das Platzen einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt. Während die Immobilienpreise für Verkaufsimmobilien immer weiter steigen, führen die Parteien links der Mitte ihren Kreuzzug gegen kletternde Mietpreise in den Großstädten. Zuletzt brachte die SPD einen deutschlandweiten Mietendeckel ins Spiel, nachdem die Berliner Landesregierung die Einführung des Mietendeckels in Berlin durchgesetzt hatte.
Auswirkungen des Mietendeckels auf die Immobilienpreise: Ungewiss!
Ein (deutschlandweiter) Mietendeckel könnte den überdrehten Immobilienmarkt in Großstädten wie München, Berlin oder Frankfurt zum Platzen bringen. Politische Interventionen gelten als Indikator für Immobilienkrisen. Im folgenden Szenario hätte die Einführung des Mietendeckels dramatische Auswirkungen auf die Immobilienpreise:
Mietendeckel: Nährboden für eine schwelende Immobilienkrise?
Bereits mit Aufkommen von Spekulationen über die Einführung eines Mietendeckels verlieren private Investoren das Interesse, im jeweiligen Immobilienmarkt weitere Immobilien zu erwerben. Die erste Nachfragewelle ebbt ab. Der Markt verliert den Nachfrageanteil der Investoren, die Immobilien erwerben, um diese zu vermieten. Noch bleibt der Teil der Nachfrage erhalten, der Immobilien – im Regelfall Eigentumswohnungen und Häuser – für die eigene Nutzung sucht. Während die Immobilienpreise stagnieren oder nur noch lgeringfügig steigen, ebben die Transaktionsvolumina ab. Laut einer auf der Expo Real in München vorgestellten Befragung des Maklerhauses JLL fühlen sich 49% der Marktteilnehmer vom wohnungspolitischen Kurs in Berlin verunsichert.
Mietendeckel: Fallende Bestandsmieten, weniger Kaufnachfrage, mehr Angebot
Mit der Einführung des Mietendeckels drückt dieser auf die Bestandsmieten. Privatinvestoren, die Wohnungen teuer erworben haben, fallen in die Finanzierungslücke. Plötzlich schreiben sie mit ihrer Immobilie Verlust. Gleichzeitig werden risikoaverse Banken eine Neubewertung der Finanzierungsgrenzen vornehmen.
Um ihren persönlichen Verlust zu begrenzen, drängen nun Privatanleger auf den Markt und versuchen, ihre Immobilie zu platzieren. Der Makler erhält die Ansage: „Verkauf die Wohnung, Hauptsache weg!“ Die Preise fallen.
Höherer Risikoaufschlag: Kreditinstitute drehen an der Zinsschraube
Die Abwärtsspirale könnte sich noch einmal verstärken, wenn die Refinanzierung von Immobilienkrediten mit einem höherem Risikoaufschlag der Banken bepreist ist. Durch die Neubewertung der Beleihungsgrenzen müssen auch Eigennutzer mehr für ihren neuen Immobilienkredit bezahlen. Eventuell stellen einige Banken die Kreditvergabe vollständig ein – schon heute sind die Margen der Kreditvergabe gering. Nun drängen auch Eigennutzer in den fallenden Immobilienmarkt.
Contagion: Die Krise breitet sich auf die Realwirtschaft aus
Der Wert der eigenen Immobilie stellt einen Großteil des subjektiven „Reichtumsempfindens“ Bevölkerung dar. Eigentümer, die geringe oder keine Immobilienkredite zu bedienen haben, werden durch die Pressemeldungen über fallende Immobilienpreise dennoch höchst verunsichert reagieren und geplante Käufe von Gütern zurückhalten. Nun weitet sich die Krise auf die Realwirtschaft aus: Die Umsätze und Gewinne von Unternehmen der Volkswirtschaft brechen ein, Überkapazitäten werden abgebaut, Unternehmen setzen Personal frei, die Arbeitslosenquote steigt.
Leitzinssenkung: Aktuell unmöglich!
In derartigen Fällen konnte durch Leitzinssenkungen in der Vergangenheit interveniert werden. Da die Zinsen in der schwächelnden EU-Volkswirtschaft jedoch bereits auf Null notieren, würden sich die Landesregierungen mit fiskalen Interventionen behelfen; vielleicht könnte die Wirtschaft wieder angeschoben werden, aber der Geldwert- und Vermögensverfall wäre enorm.
Glücklicherweise handelt es sich bei dem beschriebenen Szenario ja nur um eine mögliche Auswirkung des Mietendeckels. Also besteht doch kein Grund zur Sorge für die Kreuzritter des bezahlbaren Wohnraums. Oder etwa doch?