Immobilienpreise und Aktienkurse verzeichnen fast täglich neue Rekorde – und das obwohl die Konjunktur schwächelt. Befinden wir uns bereits in einer gigantischen Preisblase, die jeden Tag platzen könnte?
In der ZDF-Talkshow „Maybritt Illner“ warnt der Finanzexperte Marc Friedrich vor dem „größten Crash aller Zeiten“.  Gegen den Kollaps der Aktien- und Immobilienmärkte solle die Immobilienkrise vor zehn Jahren noch harmlos gewesen sein. Friedrich legt sich fest: Bis spätestens 2023 werde die Preisblase platzen. 

Der größte Crash aller Zeiten von
Marc Friedrichs und Matthias Weik

Das Risiko der Immobilienblase steigt: Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen wächst

In der Gegenwart bemerkt das Analyseinstitut F+B ein Stagnieren der Mieten im 3.Quartal, während die Immobilienpreise weiter anziehen – Eigentumswohnungen sind allein gegenüber dem 2.Quartal um 1,0% teurer geworden, auf Jahressicht um 5,9%, das Eigenheim war im 3. Quartal 4,0% teurer, als noch im 3.Quartal 2018.

„Trotz Warnungen verschiedener Institute, der Deutschen Bundesbank und der EZB vor dem Entstehen einer Preisblase vor dem Hintergrund eines sich anbahnenden Konjunkturabschwungs geht die Schere zwischen Preisen und Miete weiter auseinander“, sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B. Diese sogenannte Preisschere, also das Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Neuvertragsmieten, gilt tatsächlich als Indikator einer für eine ungesunde Preisentwicklung und spricht damit für eine Blase auf dem Immobilienmarkt: Stagnierende, bzw. inflationsbereinigt sogar fallende Mieterträge, stehen Kaufpreissteigerungen gegenüber. 

Schwarzer Peter: Immobilienkäufer spekulieren auf weiteren Anstieg der Kaufpreise

Man muss kein Volkswirt sein, um in einem solchen Szenario die Nachhaltigkeit einer Investition in Immobilien in Frage zu stellen.
Immobilienkäufer spekulieren dabei ausschließlich auf eine weitere Steigerung der Kaufpreise um beim Weiterverkauf der Immobilie zügig einen Verkaufsgewinn zu realisieren. Die Immobilienblase wächst und wächst. Das Verhalten der Marktteilnehmer ist für viele Experten vergleichbar mit dem Kartenspiel „Schwarzer Peter“. Der Letzte muss die Zeche bezahlen, wenn sich der Markt bereinigt und die Blase platzt. Dass ein Crash, wenn er denn kommen mag, heftig und teuer werden könnte, liegt auf der Hand:
Der Immobilienblase würden Vermögenswerte in Milliardenhöhe zum Opfer fallen. Im Crash würden Werte verbrennen. In der Krise vor einem Jahrzehnt konnte die Notenbank dem angeschlagenen Markt mit Zinssenkunden helfen. Eine Dekade später krankt das Finanzsystem.  Die EZB ihre effizienteste Waffe  bereits vor dem potenziellen Crash gestreckt: Die Zinsen sind negativ – und das am Ende des Konjunkturzyklus. Mark Friedrichs schreibt in seinem derzeitigen Beststeller, er erwarte, dass die Zinsen noch stärker ins Minus rutschen werden. Friedrichs prognostiziert negative Zinsen von bis zu 6 Prozent bzw. 600 Basispunkten.

Immobilienblase voraus: Sollten Eigentümer ihre Immobilien jetzt verkaufen?

Der deutsche Immobilienmarkt geht aufregenden Zeiten entgegen. Eigentümer sollten sich jetzt die Frage stellen, ob sie die Immobilie noch für die beste Investition ihrer Ersparnisse halten. 

Wenn der Eigentümer noch 30 Jahre glücklich im selbstgebauten oder mühsam renovierten Häuschen leben möchte, wäre ein Verkauf aus Sorge vor einer Korrektur der Immobilienpreise vermutlich die falsche Entscheidung.  Bei einer Kapitalanlage, deren Wert als Absicherung fürs Alter dienen soll, könnte sich ein Verkauf jetzt lohnen –  für den Eigentümer, der den Vorhersagen Glauben schenkt. Für den Investor, der mit seiner vermieteten Immobilie für das Alter vorsorgen will, ist ein Platzen der Blase gefährlich und teuer. Dabei spielt es übrigens kaum eine Rolle, ob die Preise in Deutschland bereits morgen, oder erst in einigen Jahren korrigieren. Die Immobilie bleibt ein Klumpenrisiko im Bestand der privaten Investoren, die durch die stetig wachsende Nachfrage nach Immobilien – bedingt durch die immer tiefere Zinsen – jetzt häufig sogar Verkaufsgewinne realisieren könnten.

Ob Sie als Eigentümer nun an eine Immobilienblase in Deutschland glauben oder die Entwicklung der Preise für Immobilien, vielleicht mit Blick auf die deutlich höheren Immobilienpreise in Großbritannien oder in den Großstädten der USA, noch moderat einschätzen. Vielleicht glauben Sie sogar, dass die Preise sogar noch steigen werden.

Letztlich stehen wir aktuell vor dem Blick in die Glaskugel, Antworten müssen die Marktteilnehmer für sich selbst finden. Ungut wäre es jedoch, im Augenblick über den Verbleib der eigenen Immobilien überhaupt nicht nachzudenken und die Augen bewusst vor einem vielleicht bald aufziehenden Sturm zu verschließen.

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