Die Einbauküche ist immer ein wichtiges Thema bei Umzug, Einzug und bei der Wohnungssuche. Häufig, jedoch nicht grundsätzlich, sind Mietwohnungen bereits bei Einzug mit einer Einbauküche ausgestattet, die vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Deutschland ist in der „Küchenfrage“ übrigens ein Sonderfall: Immer wieder begegnen mir in Wohnungsbesichtigungen erstaunte internationale Mieter, die sich sehr wundern, wenn Wohnungen ohne Küche zur Miete angeboten werden. In den USA und Großbritannien ist es gängige Praxis, dass Mietwohnungen vor der Vermietung mit Küchen ausgestattet werden.
Bei der Wohnungssuche nach EBK suchen: Vorsicht vor der Falle!
In den Immobilienportalen können Mieter im Regelfall die Suchkriterien modifizieren, sodass (bspw. durch setzen eines Häkchens) nur Wohnungsinserate angezeigt werden, die über eine EBK in der Ausstattung verfügen. Dies zeigt jedoch nicht, ob die Küche vermietet, überlassen oder geschenkt wird. (siehe unten) Die Art der Überlassung sollten Mieter bei der Wahl von Küche und Wohnung unbedingt beachten. Die Überlassung entscheidet schließlich, ob es sich tatsächlich um eine (vermeintlich) günstige Lösung für den Mieter handelt, oder tatsächlich um eine Mogelpackung, deren Rechnung der Mieter bei Auszug präsentiert bekommt.
Für deutsche Eigentümer existieren gute Gründe, Wohnungen mit einer Küche auszustatten, jedoch sprechen auch Gründe gegen die Vermietung mit Einbauküche. Wer sich als Mietinteressent auf Wohnungssuche begibt, sollte die Perspektive des Vermieters im Hinterkopf behalten. Die Sichtweise des Vermieters zu verstehen hilft dem Mieter, bei den Vertragsverhandlungen oder im Mietverhältnis qualifiziert argumentieren zu können.
Vorteile, die eine Einbauküche in der Ausstattung bietet
Mieter schätzen es, wenn sie die hohe Kostenbelastung der Anschaffung nach einem ohnehin teuren Umzug nicht tragen müssen. Wohnungen mit Küchen sind somit leichter und schneller vermietbar, als Pendants ohne Einbauküche. Ein Mieter, der eine Küche kaufen muss, investiert schnell 3.000 € bis 4.000 €, dabei handelt es sich dann jedoch um günstige Modelle ohne ausgefallenen Schnick-Schnack. Der Eigentümer kann die mitvermietete Küche steuerlich abschreiben.
Gründe gegen die Einbauküche (Vermietersicht)
Andererseits muss sich der Eigentümer, wenn die Küche vermietet wurde, auch um die Wartung bemühen. Einbauküchen nutzen in Mietverhältnissen überproportional stark ab, besonders wenn die Mietwohnung von Familien mit Kindern bewohnt wird. Nicht selten gehen Geschirrspüler kaputt. Die Reparatur ist dann meist ebenso teuer, wie die der Ersatz durch ein neues Gerät. Schnell haben die noch fast neuen Ceranplatten des Herds nach kurzer Zeit üble Kratzer und nicht ablösbare Rückstände. Liegt dann betriebsgewöhnliche Abnutzung vor oder ist die Einbauküche beschädigt? Beschädigungen an dem teuren Kücheninventar sind regelmäßig ein Diskussionsanlass und Auslöser für Meinungsverschiedenheiten bei der Wohnungsrückgabe und bei der Rückzahlung der Mietkaution. Die oben erwähnte geringere Barriere für den Einzug wird von Vermietern, die nach besonders langfristigen Mietverhältnissen suchen und wenig Fluktuation in ihren Mietobjekten anstreben, oft als Nachteil ausgelegt. Je höher die anfänglichen Kosten für den Mieter, umso geringer die Wahrscheinlichkeit, dass sich dieser im ersten oder zweiten Jahr nach einer neuen Wohnung sucht. Der Eigentümer hofft dann , sowohl bei den regelmäßigen Transaktionskosten des Mieterwechsels (Makler, Eigenleistung, Renovierung, Leerstand), an Wartungskosten für die Küche im Mietverhältnis, sowie die Investition für den Kauf der Küche zu sparen und erwartet dabei eine Kostenersparnis, die den ggf. längeren Leerstand ausgleicht. Ist die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet, sollte der Mietinteressent bei den Vertragsverhandlungen gut auf die Merkmale der Überlassung achten. Folgende Möglichkeiten existieren:
- Die Wohnung ist mit einer Einbauküche ausgestattet, die Küche wird mitvermietet
Die EBK gehört dem Eigentümer. Sie ist Teil der Mietsache und darf durch den Mieter nicht verändert werden. Der Eigentümer ist zur Wartung verpflichtet, wenn sich beispielsweise Schrauben lockern, der Wasserhahn tropft oder der Geschirrspüler ausfällt. Für den Mieter ist diese Variante unbedenklich. Er erhält genau die Leistung, die er in der Wohnungsbesichtigung vom Vermieter oder Makler gezeigt bekommt.
- Die Einbauküche wird unentgeltlich überlassen
Die Wohnung ist mit einer Küche ausgestattet, die dem Mieter überlassen wird. In diesem Fall wird die Küche nicht mitvermietet. Weil das Inventar kein Teil der Mietsache ist, handelt es sich um eine Leihgabe. Der Mieter hat deshalb selbst für die Wartung zu sorgen und die Leihgabe zum Ende der Mietdauer unversehrt in den Besitz des Eigentümers zu übertragen. Sie finden diese Variante häufig bei Inventar, das bereits abgeschrieben ist. Wartungsmaßnahmen gehen zu Lasten des Mieters. Schlimmstenfalls müssen Sie als Mieter den defekten Geschirrspüler ersetzen, wenn dieser im Verlauf Ihres Mietverhältnisses nachweislich, bspw. altersbedingt, kaputt gegangen ist.
- Die Küche wird geschenkt
Vorsicht bei Küchengeschenken. Wenn der Eigentümer Ihnen bei Einzug die Einbauküche schenkt, dann erlangen Sie das Eigentum an dem Stück. Dies bedeutet gleichermaßen, dass Sie die Küche uneingeschränkt nutzen und warten (oder nicht pflegen) dürfen, wie es Ihnen beliebt. Sie dürfen bauliche Veränderungen an der Küche vornehmen, bspw. Unterschränke oder Elektrogeräte ersetzen. Dies ist für den Mieter positiv. Der Haken kommt zum Ende der Mietdauer. Am Ende der Mietdauer hat der Mieter, dem die Küche geschenkt wurde, nämlich auch für den Verbleib des Inventars sorge zu tragen. Dies bedeutet im Klartext: Der Mieter muss sich um Ausbau und Entsorgung der Küche kümmern und auch die anfallenden Kosten für den Ausbau tragen. Der Mieter könnte das Stück auch an den Nachmieter verkaufen oder weiterverschenken.
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