Mit dem heutigen Sonntag, den 23.02.2020 ist der Mietendeckel in Berlin in Kraft getreten. Der Mietendeckel sendet ein dramatisches Signal über den Wohnungsmarkt, er ist ein einzigartiges politisches und wirtschaftliches Experiment. Während viele Mieter in Berlin heute jubeln dürften, bleibt die Frage nach der Perspektive für den ohnehin knappen Wohnungsmarktes und den Wechselwirkungen, die mit dem umstrittenen Gesetz einhergehen werden.
So funktioniert der Mietendeckel
Mit dem Gesetz werden die Kaltmieten auf dem Stand des Stichtags 18.06.2019 eingefroren. Der Preisstopp gilt auch für indexierte oder gestaffelte Mietverträge in Bestandsimmobilien. Neubauimmobilien oder Bestandsobjekte, die mit neubauähnlichem Aufwand saniert wurden, sind ausgenommen.
Haben Mieter zwischen dem 18.Juni 2019 und dem aktuellen Datum einer Mieterhöhung zugestimmt, oder ist eine Mietstaffel in der Periode gesprungen, muss der Vermieter die Miete auf das Niveau des Preisstopps senken. Dabei ist zu beachten, dass die eingefrorene Miete nicht „überhöht“ sein darf. Als überhöht gilt die Miete dann, wenn die Kaltmiete 20 Prozent der Mietobergrenze überschreitet. Die Obergrenzen sind nach Baujahr, Lage und Ausstattung der Mietwohnungen ausgestaltet.
Achtung: Nach der Verkündung des Mietendeckels gilt die Miete erst nach neun Monaten überhöht. Das bedeutet, Mieter erwerben den Anspruch auf Absenkung der Miete erst neun Monate, nachdem der Mietendeckel in Kraft getreten ist. Mieter können jedoch schon zuvor überhöhte Mieten unter Bezug auf die Mietpreisbremse rügen.
Vermieter, die das Gesetz ignorieren, riskieren Geldbußen von bis zu 500.000 Euro.
Verfassungsklage gegen den Mietendeckel ist auf dem Weg
Das verfassungsrechtlich umstrittene Gesetz könnte jedoch schon bald wieder „einkassiert“ werden, wenn sich im Zuge einer Verfassungsklage herausstellt, dass die Regelung in Teilen oder insgesamt als verfassungswidrig eingestuft wird. Henrik Thomsen, der Vorstand der Deutschen Wohnung, rät Mietern in einem Interview mit der Berliner Morgenpost daher, nach Absenkung der Miete Rücklagen zu bilden. Falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt, könnten Nachzahlungen in Höhe der ausgebliebenen Differenz an den Vermieter fällig werden.
Deshalb ist der Mietendeckel so umstritten
Der Berliner Mietendeckel sendet ein eindeutiges Signal über den Wohnungsmarkt, in die übrige Republik und in die gesamte Welt: Private Investoren sollen draußen bleiben! Das Echo zeigt Wirkung. Die F.A.Z. titelt am 11.02. „Wer ist so verrückt und kauft noch in Berlin“. Vergangene Woche teilte der Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) mit, dass dessen Mitglieder aufgrund der Reform Neubauvorhaben von mehr als 9.000 Wohnungen zurückgestellt hätten. Zudem hätten die Mitglieder wegen der Einführung des Mietendeckels in Berlin Modernisierungsmaßnahmen auf Eis gelegt.
Zwar bekräftigt die Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher in der Berliner Zeitung: „Der Neubau wurde ganz bewusst vom Mietendeckel ausgenommen“, der Mietendeckel werde auch lediglich für die kommenden 5 Jahre eingeführt, bis die aus den Fugen geratene Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt wieder eingefangen werden konnte. Nachdem die ursprünglich ebenfalls für 5 Jahre geplante Mietpreisbremse erst kürzlich verlängert und verschärft wurde, können Investoren schließen, welchen Wahrheitsgehalt derartige Bekräftigungen von Politikern mit Blick auf den wählerrelevanten Wohnungsmarkt aufweisen.
Mit in Kraft treten des Mietendeckels lohnt sich folglich bei Wohnungsneubau fortan nur noch die Aufteilung und der Vertrieb an den Endnutzer. Die sinkende Attraktivität für Investoren zeigt sich auch am Markt. Immobilienscout24 berichtet, seit Einsetzen der Diskussionen um den Mietendeckel seien in Berlin mehr Wohnungen zum Kauf, vermietet und leer, verfügbar. Eigentümer flüchten aus einer toxischen Anlage und bringen ihr Vermögen in Sicherheit. Schlimmer noch: Erste Forderungen wurden laut, den Mietendeckel über ganz Deutschland auszudehnen. Für private Wohnungs- bzw. Immobilieninvestoren wäre dies ein echter GAU. Außer Frage scheint aktuell, dass der Mietendeckel die weitere Verknappung von Wohnraum zur Miete mindestens in Berlin befeuert.
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