Auswirkungen der Coronakrise: Risiken für Immobilien steigen, langfristige Entwicklung der Immobilienpreise ungewiss

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Die Coronakrise wird sich auf die Immobilienmärkte auswirken. Kurzfristig scheinen die Immobilienpreise stabil zu bleiben. Wachsende Verwerfungen in der deutschen und globalen Wirtschaft, das steigende politische Risiko für Immobilieninvestoren könnten die Nachfrage nach Immobilien jedoch mittelfristig dämpfen. Gleichzeitig könnten die selben ökonomischen Fliehkräfte mittelfristig zum Angebotsüberhang und fallenden Preisen führen. In der langfristigen Betrachtung liegt der Fokus auf einer strukturellen Verschiebung der Nachfragekurve im Wohnimmobilienmarkt. Werden Wohnimmobilien in Ballungszentren nach der Krise verglichen mit Vorkrisenzeiten gleichermaßen begehrt sein? Oder sollten Investoren schon heute mit fallenden Preisen für Wohn- aber auch Gewerbeimmobilien, mindestens in den zentralen Lagen von deutschen Großstädten, kalkulieren? 

Entwicklung der Immobilienpreise scheint kurzfristig stabil, langfristiger Preistrend von Immobilien ungewiss 

Die Coronakrise schockt die Weltmärkte. Immobilien scheinen derzeit, als nachlaufender Markt, von den Auswirkungen der „größten Krise nach dem zweiten Weltkrieg“ noch wenig betroffen zu sein. Viele Eigentümer fragen sich jedoch schon heute, ob die Immobilienblase geplatzt ist und ob die Preise für Immobilien zu Beginn des Jahres ihre Spitzenwerte gesehen haben.Viele Kleininvestoren haben ihre Immobilie erst kürzlich erworben und vermietet. Sie tragen eine hohe Schuldenlast und verfügen über wenig Spielraum, falls die Mieten fallen. 

Immobilienpreise: Kurzfristig, mittelfristig, langfristig

Kurzfristiges Szenario für den Immobilienmarkt: Dämpfer der Nachfrage, noch stabile Häuser- und Wohnungspreise

  • Corona-Schock führt zu weniger Käufern UND weniger Verkäufern
  • Kaufpreise stabil
  • Mietanstieg gedämpft
  • Nachholeffekt möglich

In einer Pressemeldung des Finanzierungsunternehmens Dr. Klein Privatkunden AG  prognostiziert CEO Michael Neumann einen Dämpfer des Preisanstieges. „Weniger Menschen werden in der nächsten Zeit berufsbedingt umziehen“, meint Neumann, auch werden verunsicherte Arbeitnehmer, die aktuell um ihren Job fürchten, zunächst „die wirtschaftliche Entwicklung abwarten, bevor sie eine so große Investition wie die in eine eigene Immobilie tätigen.“ Neumann erwartet jedoch einen Nachholeffekt, wenn sich die Situation normalisiert hat. Von Preisrückgängen auf dem Immobilienmarkt geht er nicht aus, weil mit der Nachfrage auch das Angebot aktuell falle. Verkäufer und Vermieter würden sich zurückhalten, „schon allein, um persönliche Besichtigungstermine zu vermeiden“. Anders sieht dies das Immobilienportal Immobilienscout24: Der Anbieter meldet ein gleichbleibendes Angebot an Wohnungsinseraten. 

Probleme könnten sich im Segment Neubau ergeben. Fehlende (ausländische) Arbeitskräfte und „Engpässe bei der Materialbeschaffung“ bremsen Bauvorhaben aus. Auch mit Verzögerungen von Baugenehmigungen müssen Bauherren und Projektentwicklerrechnen, weil die Ämter nicht voll besetzt sind. 

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Mittelfristiges Szenario unsicher: Risiken in Wirtschaft, Politik und Geldpolitik dominieren

  • Bodensatz an Mietnachfrage in den Städten könnte Preisverfall stabilisieren
  • Liquidität treibt u.U. Immobilienpreise in neue Höhen
  • Anstieg des Immobilien-Angebots möglich: Sorgen um Corona-Lastenausgleich und schrittweise Enteignung durch staatliche Regulierung
  • Rezession führt potenziell zu steigendem Immobilienangebot und fallenden Immobilienpreisen
  • potenzielle Bankenpleiten, gar eine Kreditklemme, führen zu Panikverkäufen

Insbesondere private Eigentümer, die einige oder gar viele, vermietete Wohnimmobilien besitzen, beginnen schon jetzt die Situation kritisch zu hinterfragen. Einerseits müsse auch nach der Krise gewohnt werden, ein Bodensatz der Nachfrage nach Wohnraum werde demnach flächendeckend bestehen. Jedoch werden die Auswirkungen des wirtschaftlichen Super-GAUS für Deutschland und die Weltwirtschaft, der in der Coronakrise seinen Ursprung findet, zwangsläufig auf die Immobilienmärkte Einfluss nehmen und deren Entwicklung beeinflussen. Über die Dynamik der erwarteten Nachfrage- und Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt darf diskutiert werden. 

Liquidität manifestiert sich in weiteren Preissteigerungen von Immobilien

Im günstigsten Szenario setzt sich die zusätzliche Liquidität im Markt, beispielsweise durch das Helikoptergeld aus den (kurzfristigen) Subventionen von Soloselbständigen und Kleinunternehmen oder durch niedrige Zinsen auf die Immobilienpreise um und führt zu weiteren Preissteigerungen von Immobilien. In diesem Fall dürfte sich auch die Schere zwischen Angebotsmieten und Kaufpreise weiter öffnen.

Eigentümer fürchten Regulierungen und Corona-Ausgleichszahlungen

Die Dynamik der Preissteigerungen bei den Angebotsmieten war schon vor der Coronakrise im Abflachen. Nachdem sich die Mietpreise schon teilweiser Regulierung (Mietpreisbremse, Mietendeckel) unterliegen, scheint eine Umkehr dieses Trends mittelfristig wenig wahrscheinlich. Wahrscheinlicher werde, nach Ansicht von Investoren vielmehr, dass die Kosten der Coronakrise unterm Strich von den Immobilieneigentümern zu tragen sind, die über unbeliehene Eigentumswerte in Immobilien verfügen. Die SPD-Parteiführung brachte bereits den Terminus „Lastenausgleich“ in die politische Diskussion ein, die wirtschaftlich starken Schultern müssten die schwächeren subventionieren. Auch die Subventionen, für die der Staat in Vorkasse gegangen ist, möchte man sich auf diese Weise „von den Reichen“ zurückholen. Mit dem in Eile beschlossenen Mietenmoratorium konnten Investoren und Marktbeobachter bereits den ersten „Mini-Lastenausgleich“ am eigenen Leibe spüren. Hier verliert der Eigentümer, der keinen Kredit für seine abbezahlte Immobilie mehr tilgen muss, und somit auch nicht von der Möglichkeit profitiert, Zahlungen zeitweise auszusetzen. Er leistet weitgehenden Zahlungsaufschub zugunsten des Mieters. Auch die vor der Krise von den Sozialdemokraten diskutierte Möglichkeit, den Mietendeckel flächendeckend über Deutschland aufzuspannen, sorgt sprichwörtlich für dicke Luft bei vielen Eigentümern. Die Rhetorik der Regierung propagiert, mit der Miete solle kein Geld mehr verdient werden. Hier fühlen sich zahlreiche Eigentümer vom Staat betrogen. Ihnen wurde über Jahrzehnte nahegelegt, für die Altersvorsorge in Immobilien zu investieren. Nun fürchten sie um die scheibchenweise Enteignung ihres Immobilienvermögens, für deren Notwendigkeit die Coronakrise eine hinreichend große Entschuldigung darstellt. Ein Eigentümer betonte im Gespräch mit mir, er werde lieber jetzt noch schnell verkaufen und sein Vermögen „außer Landes schaffen“, bevor der Bund Restriktionen für grenzüberschreitenden Kapitalverkehr hochfahren würde. Derartige Überlegungen führen zu einer Erhöhung des Immobilienangebots und können zur negativen Entwicklung der Immobilienpreise, also zu einer Verbilligung von Immobilien, führen. 

pot.Abwärtsspirale in der Rezession: Fallende Miet- und Kaufpreise, höheres Immobilien-Angebot

Gleichzeitig steht aktuell außer Frage, dass Deutschland in eine Rezession abgleiten wird. Einige Volkswirte prognostizieren sogar eine schwere Rezession. Mit Blick auf die Zustände in den Vereinigten Staaten, einem der wichtigsten Handelspartner für Deutschland, aber auch mit fortlaufendem Shutdown, wird die Option eines bisher ungesehenen ökonomischen Exitus von Tag zu Tag wahrscheinlicher. Folgende Auswirkungen können schwere Verwerfungen in der Volkswirtschaft auf den Immobilienmarkt mit sich bringen:

Der Schock durch das Coronavirus führt zu einem Einbrechen der Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen. Hier helfen auch die Staatssubventionen wenig, weil sich der Konsument in Zeiten der Corona-Verunsicherung jede nicht unbedingt notwendige Kaufentscheidung aufschieben wird. Gleichzeitig verzögern auch Unternehmen im allgemeinen Schock des Marktes ihre Investitionsentscheidungen. Aufträge bleiben aus. Die Spirale verstärkt sich, immer mehr Unternehmen gehen in die Knie, die Arbeitslosenquote klettert. Zudem haben wurde durch die massiven Hilfsprogramme Liquidität ins Eurosystem gepumpt, die nun nicht mehr abfließen und sich so in Produktivität umsetzen kann, da dennoch weniger Waren oder Dienstleistungen nachgefragt werden. 

Wirtschaftskrise: Wie hart trifft Deutschland die Corona-Rezession?

 Durch insolvente Gewerbemieter, hier sei weniger das Ladenlokal zu nennen, als große Büro-, Logistik, und Produktionsflächen, weiten sich Leerstände für Flächen aus, Makler finden keine Folgemieter. Im Resultat fallen die Preise für Gewerbeflächen über sämtliche Klassen hinweg. Arbeitslosigkeit in den Ballungszentren führt weiterhin dazu, dass sich entweder Probleme bei Mietzahlungen ergeben und gleichzeitig für Mieter ein Lock-in-Effekt einsetzt – da der arbeitslose Mieter Probleme bekommt, den Zuschlag für, eine neue, günstigere Wohnung (die sich dann vermutlich in der Peripherie befinden würde)  zu erhalten. Wer kann, zieht zurück zu Mutter ins Umland und spart sich die Miete. Die Leerstandsquote der Wohnimmobilien in den Innenstädten wächst. Die Mietpreise fallen. 

Mit fallenden Mietpreisen sinken die Renditeerwartungen für vermietete Immobilien, dementsprechend werden Käufer ihre Kaufofferten nach unten korrigieren. Insbesondere Kleinanleger, die erst vor kurzer Zeit ihre Kapitalanlage zum teuren Preis erworben haben, werden bei fallenden Mieten ein monatliches Minus auf ihrem Konto verbuchen und als eine der Ersten den Verkauf der Immobilien beantragen. Gleichzeitig registrieren Banken den Preisverfall im Immobilienmarkt und senken die Beleihungswerte. Kredite sind für Käufer fortan schwieriger zu bekommen. Während das Angebot steigt, sinkt die Nachfrage nach vermieteten Immobilien. 

Risiko Bankenpleiten, Kreditklemme, Eurosystem für Immobilien

Viele Marktbeobachter sehen die Rolle der Banken für den Immobilienmarkt im Übrigen besonders kritisch. Kommt es in der Folge der Coronakrise zum Kollaps der Banken könnte eine Kreditklemme die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt vollständig zum erliegen bringen. Natürlich wäre ein derartiger Vorgang der nächste Exitus. Der Bund, ggf. EZB und IWF, wenn die Welle aus Italien anrollt, würden alles daran setzen, die Banken zu retten und erneut Hilfspakete schnüren. Hier stellt sich dann die Frage, wie vertrauenswürdig ein Finanzsystem sein kann, indem die Produktivität der Notenpresse die Arbeitsproduktivität um ein Vielfaches outperformt. 

Corona-Rezession: Kreditklemme wird zum Mega-Risiko für Immobilieninvestoren

Langfristiges Szenario: Corona-Schock führt zu drastischen Veränderungen der Nachfragekurve 

  • Eingriffe in das öffentliche, gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben ändern Denkmuster der Konsumenten
  • Aus neuen Denk- und Präferenzstrukturen folgt eine Verschiebung der Nachfragekurve, auch für Immobilienprodukte
  • De-Urbanisierung? Attraktivität von Wohnen im Ballungszentrum auf dem Prüfstand
  • De-Urbanisierung: Gewinnen ländliche Lagen in der Realität nach Corona nachhaltig an Bedeutung?

Mit dem ökonomischen Schock, dem Deutschland, der Euroraum und die Weltwirtschaft im Jahre 2020 durch das Coronavirus ausgesetzt sind, geht ein politischer und gesellschaftlicher Schock einher. Jedem aufmerksamen Beobachter wird bereits jetzt, mitten in der Krise, deutlich, dass die Gesellschaft selbst nach erfolgreichem Kampf gegen das Coronavirus nicht in ihren Ursprungszustand zurückkehren wird: Im Zuge der Coronakrise sind derart intensive Eingriffe in öffentliche, gesellschaftliche und wirtschaftliche Strukturen erfolgt, dass die Wiederaufnahme des Tagesgeschäfts im Behavior der Vorkrisenära unmöglich sein kann.

Während ich diesen Artikel schreibe, zeigt die Uhr kurz vor acht Uhr morgens – eine Zeit, in der das Leben vor meinen Fenstern noch zu Jahresbeginn auf Hochtouren lief und der stets murmelnde Sound der Großstadt nie innehielt. Jetzt ist es ganz still. Das Ohr des Hörers muss nun interpretieren, ob er diese Stille als Lähmung oder als überfällige Entschleunigung begreift. Die Welt atmet förmlich durch, beim Joggen übers Feld lässt sich die saubere Luft sogar riechen.
Auf den sozialen Medien werden noch immer die Schock-Erfahrungen beim Einkauf verarbeitet: Schlagartig standen Konsumenten vor leeren Regalen. Der Versuch, Trockenhefe zu erwerben, misslingt über Wochen. Das hinterlässt Spuren im Realitätsverständnis der Bevölkerung.

Immer mehr Verbraucher zweifeln an der Beständigkeit der Nahrungsmittelversorgung und stellen die Funktion etablierter Liefer- und Konsumketten in Frage; obgleich die Obrigkeiten nicht müde werden, das Gegenteil zu betonen.

Neues kollektives Bewusstsein führt zu Anpassungen der Nachfrage

Ich zeige nur einige Ausschnitte, wenige Blickpunkte aus einer neuen Realität, die ein verändertes kollektives Bewusstsein schaffen wird. Und so scheint auch die Bildzeitung, wenn sie am Sonntag titelt: „Werden Sie Selbstversorger!“, eher auf einen neuen Trend und neue Denkstrukturen zu reagieren, als diesen vorwegzunehmen. Das zukunftsInstitut beleuchtet im Whitepaper „Der Corona-Effekt“ vier Zukunftszenarien. In drei der vier Varianten spielt De-Urbanisierung als entscheidende Komponente in die Betrachtung der neuen Realität: „Wer kann, zieht raus aus der Stadt, versorgt sich selbst – und verdient gutes Geld, indem er verarmte Städter mit Lebensmitteln versorgt“, heisst es im ersten Fallbeispiel. Ein anderes Szenario beschreibt die „Wiederentdeckung der Häuslichkeit“, die Angst vor Ansteckung habe zum „Rückzug ins Private“ geführt. Denkansätze, mit denen sich Projektentwickler, die Marktteilnehmer der  Immobilienbranche und im Immobilienmarkt (potenziell) Investierte zumindest auseinandersetzen sollten.

Coronavirus: Die Risiken und Spätfolgen für Gesundheit, Wirtschaft und Gesellschaft sind nicht kalkulierbar!

Corona-Schock: Interpretation für den Immobilienmarkt

Könnte die Coronakrise, wie schon andere Bereiche, den Immobilienmarkt vollständig auf den Kopf stellen? Wird in einem Jahrzehnt nur noch der im Ballungszentrum wohnen, der unbedingt dort wohnen muss?

Analysieren wir die Entwicklung der Immobilienpreise in Ballungszentren und die Struktur der Nachfragekurve im Immobilienmarkt des abgelaufenen Jahrzehnts: Welche Ursachen haben sich als Preistreiber für die Immobilienpreise herausgestellt? Die Nachfrage nach Wohnraum ließ sich in die Komponenten „notwendig“ und „in der Mode“ untergliedern. Die Nachfrage nach Wohnraum ist angestiegen weil:

  • A) Immer mehr Arbeitsplätze in der Stadt angesiedelt wurden.

Um die Arbeitswege gering zu halten, um Verkehrsstaus zur Rushhour aus dem Wege zu gehen, wurde für Mieter der Umzug in die Großstadt unausweichlich. In Zeiten schwindender Arbeitsplätze durch die Rezession bei gleichzeitig wachsendem Bewusstsein für die Tätigkeit im  Homeoffice, wird diese Komponente der Nachfrage neu gewichtet.

  • B) Insbesondere für jüngere Leute war es schick und komfortabel, in der Stadt und am Puls der Zeit zu „wohnen – zu arbeiten – zu studieren.“

Hier mussten die Hipster lokal geringe Distanzen im Sprung zwischen der bislang modischen Infrastruktur überwinden: Cafés, Bars & Clubs, Lifestyle und Sportangeboten aller Art sollten fußläufig erreichbar sein. Die Flughäfen waren mit öffentlichem Nahverkehr schnell erreichbar und schickten die Städter auf hippe Kurzreisen quer über den Globus, die über den Instagram-Account zudem von Mode- und Reiseunternehmen noch refinanziert wurden.

Marktteilnehmer und Projektentwickler können (und müssen) nun selbst prüfen, welcher Teil der Nachfrage aus ihrer Sicht aktuell relevant ist und welcher in der Zukunft relevant bleibt. Insbesondere spannend wird die Analyse der Verkaufspreise von Luxusneubauten, die aktuell in den Vertrieb starten oder sich gerade in der Fertigstellung befinden.

Sensitivität Immobilienpreise in Mikrolagen auf dem Prüfstand

Die Coronakrise wird zweifelsohne neue, frische Megaströmungen schaffen, werden sich diese in der Nachfragekurve des Immobilienmarkts spiegeln und diese verändern?  Wie wird sich außerdem die Sensitivität der Immobilienpreise in den Mikrolagen verändern: Galt Flughafennähe als Garant für eine geringe Preissensitivität und eine Lage im ländlichen Speckgürtel, im Vorort der Ballungsgebiete als schlechter vermietbar oder schwerer verkäuflich, könnten neue gesellschaftliche Megaströmungen eine direkte Kehrtwende bei der Interpretation von wertbegründenden Faktoren der Immobilie zur Folge haben. 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche (M.Sc.) studierte Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA). Nitzsche ist  Immobilienmakler und Autor des Blogs mietercoach.de, sowie des gleichnamigen Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche. Er kommentiert für Sie aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. [ Nitzsche in der WELT | Mietercoach in der  Glamour | Im Wohnzimmer-Podcast von Immobilienscout24 | im BR-tagesgespräch | in der SWR3 Morning Show ] Folgen Sie diesem Blog und erhalten Sie aktuelle Beiträge direkt via E-mail in Ihr Postfach.