Auswirkungen des „Umwandlungsverbots“: Preisschub für Eigentumswohnungen, fallende Preise von Mehrfamilienhäusern? (Immobilien-News KW 23/2020)

Coronakrise: Inflation Staffelmiete Corona-Pandemie

Nach der Einführung des umstrittenen Mietendeckel in Berlin, für den sich SPD, Linke und Grüne verantworten müssen, hat nun das Justizministerium unter Ministerin Christine Lambrecht (SPD) mit der „Umwandlungsbremse“ den Teppich für eine neue Kontroverse im Markt für Wohnimmobilien geschaffen. Zum Ende der vergangenen Woche berichtet die Immobilienzeitung, ein Referentenentwurf zur Änderung des §22a Baugesetzbuch (BauGB) werde derzeit „im Kabinett beraten“. Die Änderung soll erschweren, dass Eigentümer ungeteilte Mietshäuser in Eigentumswohnungen umwandeln, indem die geplante Teilung der Immobilie genehmigungspflichtig wird. Nach erfolgter Umwandlung können Investoren die dadurch geschaffene Wohnimmobilie einzeln verkaufen – beispielsweise an Eigennutzer oder an Kapitalanleger. Das deutschlandweite Gesetz würde die Zielsetzung verfolgen, die angestammte Mieterschaft in den gesuchten Lagen stärker zu schützen. 

Auswirkungen des „Umwandlungsverbots“: Erschwerter Zugang zu Wohneigentum

Der bekannte Immobilienökonom Michael Voigtländer (IW) kritisiert das geplante Gesetz: Eigentumswohnungen könnten durch die Regelungen weiter im Preis steigen, vermutet Voigtländer. Dadurch werde „Der Zugang zu Wohneigentum weiter erschwert“, schreibt er in einem Kommentar. Nutznießer seien Wohnungsunternehmen, beim Erwerb von Wohneigentum werde die Konkurrenz geringer. „Gerade in Großstädten wie Berlin, in denen es nur wenige Einfamilienhäuser gibt, werden damit die Chancen auf Partizipation am Eigentumsmarkt deutlich eingeschränkt. Schließlich sind die meisten Erwerber eher in der Lage, eine Etagenwohnung im Bestand zu erwerben als etwa eines der wenigen Reihenhäuser oder Neubauten.“

Fallende Preise für Mehrfamilienhäuser wahrscheinlich

Eigentümer von bislang ungeteilten Mehrfamilienhäusern müssen sich mit Einführung des Gesetzes auf geringere Nachfrage nach dem Investitionsgut Mehrfamilienhaus einstellen.Mehrfamilienhäuser könnten somit im Preis sinken. Potenzielle Erwerber werden den Sachwert vernachlässigen und sich fast ausschließlich auf die potenzielle Cash Flows aus der Vermietung konzentrieren, meint ein Marktteilnehmer. 

Umwandlungsverbot: Kritik von der CDU

Das gemeinsame Projekt von Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz und dem von Horst Seehofer (CSU) geführten Bundesinnenministerium hatte schon bei Bekanntwerden des geplanten Vorstoßes zu Beginn des Jahres heftige Kritik in der CDU ausgelöst: Die Einschränkung der Möglichkeiten der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen konterkariert unsere bisherige Politik. Wir als Union wollen mehr Familien den Traum vom Eigenheim ermöglichen. Deswegen stellen wir viele Milliarden Euro für das Baukindergeld zur Verfügung, um Eigentumsbildung zu ermöglichen. Wenn wir gleichzeitig aber das Entstehen von Eigentumswohnungen verhindern, ist das kontraproduktiv und wäre keine konsistente Politik“ zitiert die Immobilienzeitung den Mietrechtsexperten Jan-Marco Luczak (CDU).

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
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Marktmeinung zum geplanten „Umwandlungsverbot“ / der geplanten „Umwandlungsbremse“

Mit Einführung der Umwandlungsbremse würde die Koalition erneut ein negatives Signal an Investoren, Kapitalanleger und kleinere Private senden. Insbesondere für den privaten Kleinanleger wurde es in den vergangenen Jahren immer schwerer, mit Immobilien fürs Alter vorzusorgen. Ein Drama, nachdem dem Bürger über Jahrzehnte von höchster Stelle empfohlen wurde, einen Pfeiler des privaten Vermögensaufbaus auf Wohnungseigentum zu setzen. Nachdem die Bürger in gutem Glauben an die Empfehlungen von höchster Stelle ihre Eigentumswohnung (oder hier vielleicht ein Mehrfamilienhaus) erworben haben, wird ihnen die Komponente „Eigentum“ sukzessive „unterm Hintern weg-enteignet“. Die Einschränkungen begannen mit Einführung der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip 2015, die Mieterhöhungen erschwerten und den Mieterwechsel für den Eigentümer verteuerten. Manifestierten sich weiter in diversen Mieterschutz-Regelungen, im Corona-Kündigungsmoratorium oder im Berliner Mietendeckel. Gerade für dieses Gesetz scheint es nur eine Frage der Zeit zu sein, bis insbesondere die Parteien des linken Spektrums den Mietendeckel über die gesamte Republik ausrollen werden. Gleichzeitig erklären führende Wissenschaftler, dass das Umwandlungsverbot, so wie geplant, den Zugang zu Eigentum weiter erschweren wird. Ob die Einschränkungen des Vermieters Bestandsmietern dauerhaft helfen, ist mehr als fraglich – schließlich schwindet mit jeder weiteren Regulierungsmaßnahme der Anreiz, dringend benötigte Instandsetzungsmaßnahmen an den Mietimmobilien durchzuführen. Einen ausführlichen Kommentar zum Umwandlungsverbot finden Sie hier.

 

Weitere Immobilien-Meldungen der KW 23/2020

Immobilienpreise in Großbritannien sinken

Reuters berichtet, die Immobilienpreise in Großbritannien seien im Zuge der Coronakrise überraschend um 1,7 Prozent gefallen – der stärkste Preisverfall seit Februar 2009. Reuters beruft sich auf eine Meldung des Hypothekenfinanziers Nationwide vom Dienstag.

Immobilien in Deutschland: Gewerbeimmobilien nach Corona unter Druck, Wohnimmobilien weiterhin stabil

Die Tagesschau berichtet am 26.05. über den „Corona-Effekt“ am deutschen Immobilienmarkt. Insbesondere im Segment Gewerbeimmobilien erwarten die Experten des DW einen Einbruch, erwarten „nachlassende Preise“. Der Markt für Wohnimmobilien präsentiert sich derzeit noch stabil. Die Tagesschau zitiert Cat-Nicolas Ziegler von Immowelt: „Bislang hat der Wohnimmobilienmarkt die Corona-Krise gut überstanden, die Preise sind größtenteils stabil oder steigen sogar weiter.“

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Immobilienkäufer suchen nach Schnäppchen

Nach der Corona-Pandemie hoffen Immobilienkäufer auf das große Schnäppchen. Das Magazin AssCompact berichtet über ein verändertes Suchverhalten der Interessenten. Die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf sei seit Mai zurückgekehrt, wird Dmitri Uvarovski von Homeday zitiert, Kaufinteressenten erwarten jedoch fallende Preise. Dies erkenne das Unternehmen daran, dass „vier von zehn Kaufinteressenten“ das Suchbudget nach unten angepasst hätten.

Banken ändern Finanzierungsverhalten nach Coronapandemie

Finanzierungen werden immer häufiger zum „Showstopper“ bei Immobiliendeals, schreibt Haufe Immobilien und bezieht sich auf eine Umfrage des BFW (Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen), nach der 55 der Befragten eine Verschlechterung der Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen beklagen. Banken seien bei der Finanzierung von Immobilienprojekten nach der Coronapandemie „äußerst zurückhaltend“, berichtet ein Marktteilnehmer. Im Resultat ziehen sich die potenziellen Kreditgeber häufig abrupt aus den Verhandlungen zurück, fordern höhere Zinsmargen oder passen die Sicherheitsleistungen an. Bereits vor einigen Wochen hatte der Immobilienunternehmer Jakob Mähren bereits über ähnliche Erfahrungen berichtet und den Markt für Immobilien- bzw. Projektfinanzierungen in einer Kreditklemme gesehen.

Immobilienmesse Expo Real findet statt

Die wichtigste Immobilienmesse EXPO REAL 2020 in München wird wohl trotz der Coronapandemie stattfinden. Die Messe ist vom 5. bis 7.10. geplant. Das Fachmagazin Haufe Immobilien berichtet diese Woche jedoch, dass zahlreiche Aussteller mit Verweis auf die „virulenten Risiken“ die Teilnahme bereits abgesagt hätten – unter anderem auch das führende Maklerhaus CBRE Advisory Services und der Makler JLL. In einem lesenswerten Beitrag diskutieren Journalisten über das für und Wider der Megamesse. Die Meinungen sind geteilt und reichen von Expo Real – „Reduziert aufs Wesentliche – warum nicht?“ bis zu „Ischgl Real? Eher nicht.“

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Immobilien-Themen aus den vergangenen Wochen

Berichte aus dem Immobilienmarkt: Alle Wochenberichte im Überblick


Zu den Immobilien-Themen (KW 22/2020): Immobilien: Preise „rauf“ oder doch „runter“ nach Corona?

Zu den Immobilien-Themen (KW 21/2020):  Immobilienmarkt: ETW- und Hauspreise uneinheitlich, neuer Trend zur Stadtflucht?

Zu den Immobilien-Themen (KW 20/2020): Rückläufige Transaktionsvolumina: Coronavirus infiziert Immobilienmarkt

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