Kommentar zum Umwandlungsverbot: Ist das die neue „Zeit für mehr Gerechtigkeit“?

Umwandlungsverbot Mehrfamilienhäuser

Kommt das Umwandlungsverbot für Mehrfamilienhäuser? Bereits die Diskussion rund um den Gesetzentwurf zum Umwandlungsverbot sendet ein empfindliches Zeichen an Investoren und den Immobilienmarkt: Ein weiteres Mal werden Investoren und Anleger in ihren Eigentumsrechten beschnitten. Der Verweis auf das übergeordnete Gemeinwohl (in diesem Fall potenzielle Gentrifizierung der aktuell heiß begehrten Innenstadtlagen) reicht aus, um die verfassungsmäßig garantierten Rechte von Eigentümern außer Kraft zu setzen. 

Der Einschnitt ist bei weitem nicht der Erste seiner Art sondern gehört nach der „Einführung“ des Coronavirus in die deutsche Leitkultur beinahe schon zur politischen Selbstverständlichkeit. Nun polarisiert das Recht auf freie Teilung eines im Privateigentum befindlichen Mietshauses freilich weniger, als die Einschränkung des Rechts für Versammlungsfreiheit. Oder anders gesagt: Der gesellschaftliche Mainstream gegen Wohnimmobilieninvestoren ist nach jahrelanger medialer Bearbeitung ausreichend gefestigt, damit die Bundesregierung keinen ernsthaften Widerstand befürchten muss. Unwahrscheinlich, dass die vergleichsweise kleine Gruppe der vom Umwandlungsverbot betroffenen Personen als Mob demonstrierender Krawallmacher vor den Rathäusern der Republik auflaufen und die Öffentlichkeit lautstark auf ihr im Grundgesetz eigentlich gesichertes Eigentumsrecht hinweisen wird. 

Investoren haben jedoch zur Kenntnis genommen,  dass das politische Risiko im Geschäft mit Wohnimmobilien seit 2015 kontinuierlich steigt. 

Mietpreisbremse, Mietendeckel, Umwandlungsverbot: So greift die Politik in die Rechte von Immobilieneigentümern ein

Begonnen mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, der Mietendeckel in Berlin oder das Corona-Kündigungsmoratorium – das politische Credo aus den vergangenen beiden Legislaturperioden ist eindeutig und zu offensichtlich, um noch als Subtext oder Interprätation abgetan zu werden: Mit Wohnraum soll in Deutschland kein Geld verdient werden. Keine Profite mit der Miete! Noch frevelhafter ist das Erzielen von Gewinnen aus Spekulation; zu der Teilung von Mietshäusern und der Weiterverkauf als Eigentumswohnungen im weitesten Sinne zählt. 

Nachdem sich nun auch die CSU in Person von Horst Seehofer und seinem Ministerium des Inneren, für Bau und Heimat auf die Seite der Sozialdemokraten geschlagen hat, bleibt Eigentümern nur noch die CDU als letzte politische Bastion gegen mehr oder minder willkürliche Enteignungsmaßnahmen im Segment Wohnimmobilien. Doch auch bei den Christdemokraten existieren unterschiedliche Lager und eine offensichtlich geteilte Meinung, ob und in welchem Umfang Eingriffe in den Wohnungsmarkt (zum Wohle der Allgemeinheit) sinnvoll sind. 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Richard Nitzsche (M.Sc.) kommentiert aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.

Keine Demonstrationen notwenig: Das Kapital wandert einfach ab

Investoren müssen nicht demonstrieren. Sie reagieren. Kapitalgeber haben verstanden, dass Investmentpotenziale austauschbar sind und sie Ihr Kapital frei über den Globus transferieren können. Noch. Und so schicken sie ihre Liquidität in andere Märkte. Märkte mit besseren Renditeerwartungen bei geringerem Risiko. Die Investitionen fließen in Länder, in denen es keine Schande ist, mit der Entwicklung oder der zur Verfügung Stellung von Wohnraum (Vermietung) Geld zu verdienen. Weit von Deutschland entfernt sorgen die im lokalen Immobilienmarkt unentwegt benötigten Geldmittel für die Modernisierung von Bestandsimmobilien, für den Abriss veralteter Gebäude mit folgendem Neubau technologisch fortschrittlicher Wohnungen. Gleichzeitig, scheinbar wie von Zauberhand (tatsächlich als berechenbarer Nebeneffekt) entsteht moderne Infrastruktur.

Auf anderen Märkten schlägt Projektentwicklern kein Hass von wütenden Bürgerinitiativen entgegen, sobald ein neues Wohnbauprojekt in die Planung geht. Genehmigungsverfahren sind schlank und schnell abgewickelt. Während in Deutschland noch demonstriert, diskutiert und gestritten wird, glänzt in einem fernen Land bereits die Fassade neuen Wohngebäudes. Wohnraum, in den jetzt Mieter einziehen können. Mieter, die auch wieder ausziehen müssen, wenn sie die Miete nicht bezahlen können – sogar in Zeiten von Corona! Es handelt sich um privaten Wohnraum, der nicht in der Kritik steht, weil dessen Eigentümer Renditen im zweistelligen Prozentbereich erwirtschaftet. 

Im Berliner Millieuschutzgebiet bröckeln die Fassaden…

Inzwischen bröckeln im Berliner Millieuschutzgebiet die Fassaden. In Frankfurt Bornheim geben die Gasetagenheizungen, eine nach der anderen, ihren Dienst auf. Inzwischen verfallen Treppenhäuser der Wohngebäude, in denen die Mietpreisbremse erzielbare Mieten deckelt. Mieter schimpfen über die Zustände, beschweren sich beim Mieterbund. Doch warum sollte der Eigentümer wertvolles Kapital investieren um das Treppenhaus zu renovieren, wenn zum erlaubten Maximalpreis noch immer ausreichend Interessenten die Wohnungen mieten wollen? Wo ist die Intension zur Sanierung und Instandhaltung, wenn kein höherer Mietzins vereinnahmt werden kann?

Warum soll der Eigentümer zusätzliches Kapital binden. Finanzmittel von dem er heute nicht mehr sicher sein kann, ob sich zumindest die einfachen Gegenwerte für die nächsten Jahrzehnte absichern lassen? Schließlich steht zu befürchten, dass die scheibchenweise Enteignung seines Eigentums immer weiter fortschreitet, immer neue Reformen den Wert der Immobilie suxessive nach unten drücken oder er gar, wenn sich die Meinung eines Kevin Kühnert von den Jusos durchsetzen sollte, er sein Eigentum irgendwann an die Allgemeinheit abgeben muss?

Die neue „Zeit für mehr Gerechtigkeit“

Die politischen Initiatoren des Umwandlungsverbots übergehen, dass sich führende Wissenschaftler ausdrücklich gegen den Gesetzvorstoß aussprechen. Sie verleugnen, dass mit der Reform sogar offensichtliche Politik gegen das eigene Wahlprogramm betrieben wird: Wenn sich Eigentumswohnungen weiter verteuern und weniger Immobilien zum Kauf angeboten werden, rückt der Traum von der eigenen Immobilie für „junge Familien“ in weite Ferne.

Stattdessen mauern Lambrecht und Seehofer einen weiteren Pfeiler ins Fundament einer neuen gesellschaftlichen Grundsatzentwicklung: Sie forcieren gemeinsam den grundsätzlichen Trend zur Rückgabe persönlicher Rechte an Politik und Staat im Bestreben „Gleicher“ zu werden und Bürger gleicher zu machen. Folgt nun eine neue „Zeit für mehr Gerechtigkeit“ ?
Eine Zeit, die mit einer Uhr gemessen würde, deren Zeiger gegen Innovation, gegen Fortschritt und gegen den Aufbau von persönlicher und finanzieller Unabhängigkeit tickt?

Die Gesellschaft hat aktuell zu prüfen, ob sie diese Entwicklung zum neuen Paradigma wirklich mitgehen will. Dann muss das Individuum entscheiden, ob es das neue Paradigma akzeptieren wird.

Immobilien-Themen aus den vergangenen Wochen

Berichte aus dem Immobilienmarkt: Alle Wochenberichte im Überblick


Zu den Immobilien-Themen (KW 23/2020): Auswirkungen des „Umwandlungsverbots“

Zu den Immobilien-Themen (KW 22/2020): Immobilien: Preise „rauf“ oder doch „runter“ nach Corona?

Zu den Immobilien-Themen (KW 21/2020):  Immobilienmarkt: ETW- und Hauspreise uneinheitlich, neuer Trend zur Stadtflucht?

Zu den Immobilien-Themen (KW 20/2020): Rückläufige Transaktionsvolumina: Coronavirus infiziert Immobilienmarkt

Zu den Immobilien-Themen (KW 18/2020): Immobilien: Investoren suchen die Chancen der Coronakrise

Zu den Immobilien-Themen (KW 17/2020): Wohnungsmarkt: Alles beim Alten – nur anders!