Mit WUMMS in die Inflation? Warum auch Immobilien betroffen wären (Themen & Immonews der KW25/2020)

Inflation Immobilien

Seit den beispiellosen Hilfspaketen von Fiskus und EZB wird das Schreckgespenst Inflation immer häufiger zum Gesprächsthema in der Diskussion mit Immobilieninvestoren. Kleinanleger, Privatpersonen die nur über wenige Wohnungen verfügen, fürchten aktuell um den Verbleib ihrer Altersvorsorge. Sie bangen, ob die langfristige Stabilität des Euro-Währungssystems gewahrt bleibt. Großvermieter informieren sich derweil nach vermögenschützenden Anlagealternativen außerhalb der EU im Bestreben, das eigene Vermögen gegen diverse Risiken (nicht allein vor Inflation, auch vor dem Zugriff des Staates) abzusichern. Als weitere Indikation für reale Inflationssorgen fällt auf, dass Vermieter bei Neuvermietung Ihrer Wohnung seit Beginn der Coronapandemie immer häufiger auf Mietstaffeln verzichten. Die bei Mieter unbeliebten Staffelmietverträge würden Mieter bei einer galoppierenden Inflation übervorteilen, den Eigentümer jedoch schlechter stellen. Mit der Staffelmiete schreibt der Mietvertrag die Anpassungen von Kaltmieten langfristig fest. Dabei bindet sich der Mieter, jedoch ebenso der Eigentümer an die festgeschriebene Mieterhöhung. Eine nachträgliche Anpassung, auf ein durch Inflation oder Hyperinflation bedingtes, höheres Marktlevel der Kaltmieten, ist damit ausgeschlossen. 

  • Immobilienmarkt: Vermieter fürchten Hyperinflation und verabschieden sich deshalb von Mietstaffeln beim Abschluss von neuen Mietverträgen.
  • Immobilien bieten keinen ausreichenden Schutz gegen galoppierende Inflation oder Hyperinflation.
  • Aktuell lässt sich an den Weltbörsen und Immobilienmärkten eine Assetpreis-Inflation zu beobachten, die dafür spricht, dass die künstlich eingeschossene Liquidität nicht ins Wirtschaftssystem abläuft.
  • Inflation von mehr als fünf Prozent im Jahr führt im Regelfall in Wirtschafts- und Finanzkrisen, die Investoren schlechter stellt, als vor der Krise. 
  • Experte Marc Friedrichs prophezeit: „Der große Crash kommt noch!“


Inflation: Was passiert mit Wirtschaft und Geldmenge?

Sind die Sorgen vor Inflation begründet? Seit März kauft die EZB im Rahmen des APP (Asset Purchase Programm) und des PEPP (Pandemie Emergency Purchase Programm) massiv Vermögenswerte an. Anders ausgedrückt: Die EZB druckt Geld; ein Hintertürchen, um die Geldmenge auszudehnen, nachdem sich die Zentralbank durch die dauerhafte Nullzinspolitik schon vor der Krise selbst mattgesetzt hatte und stimulierende Leitzinssenkungen nicht mehr möglich waren.
Gleichzeitig fahren die Regierungen der Länder im Euroraum auf nationaler Ebene massive fiskalpolitische Maßnahmen zur Stimulierung der Wirtschaft. Die Geldgeschenke des Finanzministers an kleine und mittelständische Unternehmen oder Zuschüsse an Familien erhöhen ebenfalls die Geldmenge; zunächst jedoch ohne auf der Produktionsseite entsprechende Werte durch Waren und Dienstleistungen zu schaffen. Die Gleichung, in der die Geldmenge den Gegenwert der Wirtschaftsleistung beziffert, bekommt Schieflage. Nun existieren verschiedene Wege, wie sich diese erhöhte Geldmenge, das Ungleichgewicht der Gleichung, auf die Volkswirtschaft ableiten kann: Vielleicht, so hofft Wirtschaftsminister Olaf Scholz (SPD), führt die Erhöhung das „Mehr an Geld“ im Portmonee dazu, dass Waren und Dienstleistungen verstärkt nachgefragt werden. Diese Reaktion würde die Wirtschaftsleistung (BIP) ankurbeln und die Wirtschaft idealerweise aus der Krise führen.


Nun stellt sich jedoch die Frage, ob sich ein Verbraucher ein neues Auto zulegt, wenn er gerade in Kurzarbeit zuhause sitzt und Sorgen um den Arbeitsplatzverlust allgegenwärtig über sämtlichen Investitions- und Konsumentscheidungen im Hinterkopf hämmern. Wird der Familienvater von der Corona-Familienprämie ins virenfreie Restaurant essen gehen, oder kauft er doch lieber bei Aldi und spart die vom Staat geschenkten Euros für schlechtere Zeiten? 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
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Assetpreis-Inflation: Aktien- und Immobilienpreise steigen

Nicht abgerufene Liquidität setzt sich nun als Assetpreis-Inflation um. Vereinfacht gesagt bleibt das Geld auf dem Konto des Familienvaters liegen, wird nicht verzinst aber gleichzeitig von der Bank investiert. Dies lässt sich schön am Beispiel der Weltbörsen beobachten. Trotz Rezession, Krise und drohenden Unternehmenspleiten steigen die Börsenkurse immer weiter. Ähnlich könnte die Transmission auf die Immobilienpreise wirken, die sich derzeit noch vergleichsweise stabil präsentieren. Zunächst fließe das Geld aus der Erhöhung der Geldmenge in die den Zentralbanken nahen Sektoren, zu denen auch der Immobilienmarkt zählt, meint Autor und Ökonom Marc Friedrich im Gespräch mit dem Onlinesender Inside Wirtschaft, das Geld fungiert als Preistreiber, aber der eigentliche, große, Crash komme noch. 

Aktien und Immobilien bieten Schutz vor Inflation! Oder?

Auf den Crash und die Inflation freuen sich nun manche Eigentümer, die ihrem Vermögensverwalter, Bankberater oder Immobilienmakler glauben schenkten. Der sogenannte Inflationsschutz wird häufig als Verkaufsargument für reale Assets angeführt. Die Argumentation lässt sich sogar logisch und glaubwürdig untermauern: Im Zuge der Inflation erhöhen Unternehmen die Preise von Waren und Dienstleistungen, die Unternehmen partizipieren also an den Preisanstiegen. Gleichzeitig steigen auch die Mieten von Immobilien. Damit wäre der Inflationsschutz bei Immobilien- und Aktienanlagen gewährleistet. 

Immobilien-Anlagen sind (doch) nicht inflationsgeschützt

Empirisch überprüft ist diese im Grundsatz logische Annahme jedoch falsch. Die Hypothese der Inflationssicherung bei Immobilien oder Aktien vernachlässigt nämlich, dass galoppierende oder Hyperinflation die Volkswirtschaft in eine nachhaltige Krise schicken. „Inflation ist Gift für Aktien“, schreibt Thomas Fricke auf seinem Blog Neues Wirtschaftswunder. Er zitiert u.a. eine Studie von London School of Economics (LSE) und Credit Suisse, in der im Intervall von 112 Jahren in 19 Ländern der Zusammenhang zwischen Inflation und Aktienkursen untersucht wurde. Hier zeigt sich, dass Inflation maximale Verwerfungen von Angebot und Nachfrage mit sich bringen. Ab einer Inflation, die die Schwelle von 5 Prozent überschreite, würden die Gewinne im Aktienmarkt wegbrechen, heisst es in dem Beitrag.
Vernachlässigt werde, dass die Preise während der Krise unter Druck geraten und vor einer Stabilisierung neue „fantastische Kaufgelegenheiten“ die eigentlich Inflationsgeschützten Assets entstehen. Ergo: Der Investor, der sich vor der Inflation eingedeckt hat, verliert dennoch.

Warum „Weginflationieren“ der eigenen Schulden nicht funktionieren wird

Nun bleibt Kreditnehmern immer noch eine letzte Hoffnung: Sinkt der Wert des Geldes, sinkt auch der Wert der Schulden, die zur Finanzierung des Einfamilienhauses, der Kapitalanlage oder der Eigentumswohnung aufgenommen wurden. Bei einer Geldentwertung wäre die Hypothek „ruckzuck“ abbezahlt. Stimmt, wenn Sie die deutsche Bundesregierung oder eine andere Länderregierung sind. Staaten werden sich über die Inflation ihrer Schulden entledigen, wenn sie sich auf regulärem Wege nicht mehr abbezahlen lassen. Stimmt nicht, wenn Sie eine Privatperson sind. Denn der Staat würde mit großer Wahrscheinlichkeit in den Markt eingreifen und Immobilieneigentümer mit Sondersteuern oder Zwangshypotheken beschneiden, um den sozialen Frieden zu wahren und sicher zu stellen, damit die Eigentümer eben nicht vom „weginflationieren“ ihrer Schulden profitieren und eine Vermögensmehrung erfahren – im Gegensatz zum Mieter, der über kein Immobilieneigentum verfügt. Schon heute ist die, immerhin (noch) schwarz-rote Regierung bemüht, Ungleichheiten in Form einer sozialen Umverteilung zwischen Mietern und Eigentümern auszugleichen. Blicken wir auf die Corona-Sofortmaßnahmen: Mit einem in Windeseile erlassenen Gesetz werden Mieter auf Kosten der Eigentümer entlastet. Das Corona-Kündigungsmoratorium erlaubt Ihrem Mieter, die Miete in begrenztem Umfang zu stunden, wenn er nachweisen kann, durch die Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten zu sein. Zudem wird bereits heute die Einführung eines „Lastenausgleiches“ politisch diskutiert, um die Kosten der Pandmie aufzufangen.   

Okay: Immobilien bieten „ein bisschen“ Inflationsschutz, wenn…

Lediglich auf ultra-lange Sicht genieße der Anleger in Aktien oder Immobilien eine gewisse Absicherung gegen den Wertverfall, zumindest verglichen mit dem Halter von Bargeld. Diese Sicherung tritt jedoch nur dann ein, wenn das System grundsätzlich weiterhin funktioniert. Das Risiko eines vollständigen Systemumbruchs prophezeit Friedrich, auch in seinem Bestseller „Der größte Crash aller Zeiten“. Er empfiehlt Anlegern deshalb, in „reale Werte“ zu investieren und das eigene Vermögen ausreichend und möglichst zugriffsgeschützt zu diversifizieren.

Wer jetzt an den BUMMS statt dem WUMMS glaubt, der könnte sich spätestens sofort mit der Umschichtung seines Vermögens einmal näher befassen. 

Weitere Meldungen aus dem Immobilienmarkt

Die folgenden Themen haben den Immobilienmarkt und dessen Marktteilnehmer außerdem in der 24. Kalenderwoche beschäftigt.

US-Immobilienmarkt: Corona treibt Mietnachfrage und Fix-and-Flip an B-Standorten

Das Wallstreet-Jornal berichtete (bereits am 8.Juni) über die steigende Attraktivität von B-Standorten für Fix-und-Flip-Investoren. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete in den Vororten könnte in der Folge der Pandemie steigen.  Durch die Coronakrise seien zahlreiche Hausbesitzer von Hypothekenausfällen bedroht (hier zum Beitrag zur entsprechenden Indikation). Hauseigentümer würden somit zeitnah in gemietete Immobilien in B-Lagen aus den Großstädten heraus ziehen, beispielsweise in die Vororte von Cleveland. Hier sehen Investoren ihre Chance, die im Fix-and-Flip-Prinzip Häuser kaufen und nach deren Instandsetzung an Investoren veräußern, die die Immobilien dann zur Miete anbieten. 

Deutsche Ferienregionen nach Corona-Krise im Fokus der Immobilienkäufer

Immobilienscout24 meldet steigende Nachfrage nach Häusern in deutschen Feriengebieten und -regionen. „Vor allem in den Feriengebieten in Mecklenburg-Vorpommern, im Voralpenland, in der Eifel und im Hunsrück stiegen die Kontaktanfragen zu Haus-Inseraten stark an.“ schreibt das Portal in einer Pressemeldung. Außerdem sei bei inserierten Objekten in der Nähe von Nord- und Ostsee ein Anziehen der Aktivität zu beobachten.  

Unseriöse Handwerker werden zum Problem

Die Auftragsbücher der meisten Handwerker sind noch immer übervoll. Insofern warnt die dpa zu Wochenbeginn vor unseriösen Handwerkern und Abzocke. Überteuerte Handwerkerleistungen werden insbesondere bei Notfällen ein Problem, berichtet ein Verbraucherschützer. Notfalls solle der vermeintlich geprellte Kunde besser die Polizei rufen, als direkt zu bezahlen. Der ausführliche Beitrag über unseriöse Handwerkerpraktiken wurde auf der Website der Süddeutschen Zeitung veröffentlicht.

Immobilien-Themen aus den vergangenen Wochen

Berichte aus dem Immobilienmarkt: Alle Wochenberichte im Überblick


Zu den Immobilien-Themen (KW 26/2020): Aufstieg in den DAX: Würde Warren Buffett Aktien der Deutsche Wohnen kaufen?

Zu den Immobilien-Themen (KW 24/2020): Steigende Immobilienpreise nach Corona: Optimisten erleichtert, Experten verhalten

Zu den Immobilien-Themen (KW 23/2020): Auswirkungen des „Umwandlungsverbots“: Preisschub für Eigentumswohnungen, fallende Preise von Mehrfamilienhäusern?

Zu den Immobilien-Themen (KW 22/2020): Immobilien: Preise „rauf“ oder doch „runter“ nach Corona?

Zu den Immobilien-Themen (KW 21/2020):  Immobilienmarkt: ETW- und Hauspreise uneinheitlich, neuer Trend zur Stadtflucht?