Aufstieg in den DAX: Würde Warren Buffett Aktien der Deutsche Wohnen kaufen? (Immobilien-News der KW26/2020)

Ist die Aktie der Deutsche Wohnen ein Value-Investment nach dem Warren Buffet-Muster? Die Deutsche Wohnen ist am Montag in den DAX aufgestiegen. Während in der Presse die hitzige Diskussion über „Profite mit der Miete“ führt, stellt sich die grundsätzliche Frage, ob Anleger die Aktien der Deutsche Wohnen jetzt kaufen sollten. Wie sicher ist das Geschäftsmodell „Wohnraumvermietung“ – heute und in Zukunft? Würde Starinvestor Warren Buffet wohl die Papiere der Deutsche Wohnen kaufen? Ein Überblick über die Lage für Wohnungskonzerne und die Risikoszenarien im Geschäft mit der Miete.

Seit vergangenem Montag ist der zweitgrößte deutsche Wohnungskonzern, die Deutsche Wohnen AG, im DAX30 gelistet. Die Deutsche Wohnen beerbt damit die Lufthansa im Leitindex der wichtigsten Unternehmen des Landes. Damit sind bereits zwei Gesellschaften im DAX verzeichnet, die sich mit dem Geschäftsmodell Vermietung von Wohnraum befassen. Neben der Deutsche Wohnen zählt auch die Vonovia seit September 2015 zur erlesenen Gruppe der nach Marktkapitalisierung bzw. Börsenumsatz führenden deutschen Aktiengesellschaften. Der Anlass des Aufstiegs in die erste Börsenliga war für Marktkommentatoren in dieser Woche Grund genug, die Diskussion zu eröffnen (oder fortzuführen), ob Investorenrenditen aus dem Mietzins bezahlt werden sollten. Keine „rauschende Börsenparty“ habe es zum Aufstieg der Deutsche Wohnen in den DAX gegeben, schreibt die WELT, das Unternehmen übe sich „neuerdings in Bescheidenheit“. Mit der Fokussierung der Aktivitäten auf Berlin habe die Aktiengesellschaft jedoch unumstritten auf ein ökonomisches Erfolgsmodell gesetzt.

Wohnraumvermietung: Zu Krisenzeiten ein Erfolgsmodell mit Versicherungscharakter?

Wohnraumvermietung kommt in der aktuell volatilen und riskanten Phase an den Weltbörsen als Erfolgsmodell mit Versicherungscharakter daher: Im krisengebeutelten und wiederauferstandenen Aktienmarkt betrachten Aktieninvestoren Unternehmen, die Ihre Dividenden mit Erträgen aus Betongold erwirtschaften, weiterhin als sicheren Hafen. Mit Recht, denn der Immobilienmarkt hält sich, verglichen mit anderen Branchen, auch in der Coronakrise wacker. Die Aktie der Deutschen Wohnen konnte dem Börsencrash trotzdem und den DAX zwischen März und dem aktuellen Zeitpunkt deutlich outperformen. Auch die Aktie von Vonovia ist in der Krise sehr viel besser gelaufen, das der DAX30. Am unerschütterlichen Vertrauen der Investoren ändern auch Mietpreisbremse, Berliner Mietendeckel, Umwandlungsverbot, Mieter-Demonstrationen und regelmäßig negative Presse offensichtlich wenig. Zumindest aktuell…

Würde Investor Buffett in Aktien eines Wohnungskonzerns investieren?

Doch wird das heutige Erfolgskonzept auch in Zukunft funktionieren? Der Investor Warren Buffett (Berkshire Hathaway) ist bekannt für seinen langfristigen Denkansatz und das sogenannte Value Investment. Dabei lässt Buffet kurzfristige Stimmungen ausser acht und bricht die Unternehmen auf die Nachhaltigkeit ihres Geschäftsmodells herunter. Bei den langlaufenden Zyklen des Immobilienmarktes wäre das Investment in einen der beiden deutschen Immobilienkonzerne aus dem DAX30 scheinbar eine gute Wahl für den Starinvestor, oder vielleicht doch nicht? Würde Warren Buffett wohl Aktien der Deutschen Wohnen kaufen?

Value-Investment: Langfristige Perspektive des Geschäfts mit der Miete

Lassen Sie uns doch einmal zusammen die langfristige Perspektive, die Buffet-Perspektive, denken: „Gewohnt wird immer!“ Diesen Leitsatz höre ich praktisch wöchentlich einem der Vermieter, den ich gerade im Frankfurter Wohnungsmarkt betreue. Ein Paradigma, das noch nicht einmal ich anzuzweifeln wage. Aber ich traue mich, die Frage „ketzerisch“ fortzuführen: Wo wird denn immer gewohnt, zu welchem Preis und warum sollte der Mieter ausgerechnet in einer Wohnung der Unternehmen Deutsche Wohnen oder Vonovia?
Die Antworten im Jahr 2020:

- „Man wohnt“ in einer der BIG7-Metropolen möglichst zentral,
- „man bezahlt“ aufgerufenen Preis, weil aktuell keine andere oder günstigere Wohnung verfügbar oder für den jeweiligen Mieter zu bekommen ist.

Machen wir uns nichts vor: Bei klassischen Mietwohnung von Wohnungsunternehmen handelt sich nicht gerade um einen stylische Designpalast, sondern um praktisch ausgelegten, grundsätzlich einfacheren Wohnkomfort.

Das Geschäftsmodell funktioniert solange, bis sich Parameter der aktuellen Situation verändern:

Risikoszenarien für Wohnungskonzerne

Folgende Szenarien könnten eintreten und zur Herausforderung für Wohnungskonzerne werden:

Steigende Verfügbarkeit von Wohnungen an den Hotspots, an denen Mieter in der BRD Wohnraum nachfragen.
Limitierende Faktoren sind aktuell: Boden, B-Pläne und Baulandausweisung der Kommunen, Baukosten und -Kapazitäten u.Ä.
Nachfrageschock: Sinkende Nachfrage nach Wohnraum
Weniger Nachfrage nach Wohnraum trifft auf das selbe Angebot, weil sich z.B.
- die Konsumentenpräferenzen verändern; es plötzlich (vielleicht nach einer Pandemie) viel attraktiver geworden ist, auf dem Land zu leben,
- weil Mieter durch Digitalisierung und Homeoffice nicht mehr direkt am Arbeitsplatz leben müssen oder wollen,
- weil Mieter in einer gigantischen Wirtschaftskrise ihren Arbeitsplatz verlieren und der aktuell gemietete Wohnraum nicht mehr erschwinglich ist
- weil die Bevölkerung insgesamt schrumpft und weniger Mietwohnungen benötigt werden
- weil sich alle Mieter eine Eigentumswohnung gekauft haben und nicht mehr mieten müssen…
Politisches Risiko / Reformrisiko im deutschen Mietmarkt:
Keine Profite mit der Miete!, an dieses Paradigma glauben eine Mehrheit der politisch aktiven Vertreter von Parteien des linken Spektrums, aber (mutmaßlich) auch Teile der Union. In den vergangenen beiden Legislaturperioden hat die Regierung bereits ausreichend demonstriert, dass sie durchaus gewillt und fähig ist, die Immobilienbranche zu reformieren – auch wenn das bedeutet, Eigentumsrechte einzuschränken und Eigentümer zu beschneiden. Nun sollte sich jeder Aktionär die Frage stellen, ob nach künftigen Wahlen entsprechende Mehrheiten gefunden werden, um Wohnungsgesellschaften zu enteignen.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — Richard Nitzsche (M.Sc.) kommentiert für Sie wöchentlich aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Folgen Sie diesem Blog und erhalten Sie aktuelle Beiträge direkt via E-mail in Ihr Postfach.

Falls eines oder sogar eine Kombination der oben beschriebenen Risikoszenarien eintreten sollte, wird sich zeigen, wie flexibel die Konzerne ihr Geschäftsmodell anpassen können, um trotzdem weiterhin zu wachsen und weiterhin für ihre Aktionäre zufrieden stellende Gewinne zu erwirtschaften. Diese Einschätzung sollte die Investitionsentscheidung. Ob der Starinvestor Warren Buffett Aktien der Deutschen Wohnen kaufen würde – also ich bin mir nicht sicher! Aber ich bin auch eher ein Daytrader.

Aktien von Wohnungskonzernen interessant als Vermögenshedge für die eigenen Mieter

Interessant sind die Aktien der Wohnungskonzerne eventuell für deren eigene Mieter als Vermögenshedge: Bei steigender Miete profitiert tendenziell die Aktie – und nach jahrelanger Outperformance, könnte das Kapital dann vielleicht sogar für die erste eigene Wohnung reichen.

Die Aktie der Deutsche Wohnen AG schließt am Donnerstagabend in Frankfurt bei 39,25 EUR, das Papier der Vonovia notierte bei 53,32 EUR.

Weitere Meldungen aus dem Immobilienmarkt

Die folgenden Meldungen haben Marktteilnehmer des Immobilienmarkts in der KW 26/2020 außerdem beschäftigt:

Immobilienmarkt: Perspektive der Marktteilnehmer hellt sich auf

Der am Mittwoch veröffentlichte ifo-Geschäftsklimaindex gibt Marktteilnehmern aus der Immobilienbranche Grund zur Hoffnung: Die Immobilienzeitung berichtet in einer Meldung, der Unterindex Grundstücks- und Wohnungswesen könne im Juni deutlich zulegen. Über sämtliche Branchen hinweg war der ifo-Geschäftsklimaindex im Juni besser als erwartet ausgefallen.

In der Immobilienbranche haben sich die Konjunkturerwartungen auf 10,4 Punkte gesteigert, nachdem im Mai noch ein Minus von 2,2 Punkten ausgewiesen wurde. Weiterhin erwarten die befragten Marktteilnehmer laut IZ steigende Preise. Die ifo-Konjunkturerwartungen bis einschließlich Mai/2020 können Sie hier einsehen.

Maklergesetz: Provisionsteilung verkündet

Der Immobilienverband Deutschland meldet die Verkündung des Gesetzes zur Provisionsteilung. Das Gesetz zu den Maklerkosten trete am 23.12.2020 in Kraft. Das Gesetz können Sie hier nachlesen. Die Änderung wurde in der Maklerbranche durchweg begrüßt. Allein diese Tatsache sollte den Gesetzgeber mißtrauisch werden lassen, schließlich handelt es sich um die Beschneidung der eigenen Maklerprovision. Makler feiern die Verkündung, weil das ursprünglich vom linken Rand der Koalition angeregte Bestellerprinzip für den Immobilienkauf nicht eingeführt und gleichzeitig die jahrelange Diskussion zur Änderung der Maklerprovision minimalinvasiv abgeräumt wurde. Einen ausführlichen Kommentar zur Provisionsteilung als Sargnagel des Bestellerprinzips finden Sie hier.

>> Chronologie Bestellerprinzip beim Immobilienkauf <<<