Kein Bestellerprinzip: Immobilienmakler bereiten sich auf Provisionsteilung beim Immobilienkauf vor (Themen aus dem Immobilienmarkt der KW30/2020)

Das neue Gesetz zur Maklerprovision beim Immobilienkauf bzw. -Verkauf wird mit dem 23.12.2020, also Ende Dezember, in Kraft treten. Immobilienmakler wappnen sich nun für die anstehende Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt für Wohnimmobilien. Dabei ist die Immobilienbranche mit der bundesweiten Provisionsteilung bei Verkäufen noch mit einem blauen Auge davon gekommen: Ursprünglich von der SPD gefordert, war die Einführung eines reinen Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf, das sich an dem Bestellerprinzip bei Vermietungen orientierte. Im Mietmarkt gilt seit 2015, dass im Regelfall der Eigentümer die Maklerprovision bezahlen muss, wenn ein Immobilienmakler in die Vermietung involviert ist. Nach Interventionen und heftigem Widerstand aus der Union wurde nun Mitte Mai das neue Gesetz zur Provisionsteilung beim Immobilienkauf verabschiedet. Nachdem die Makler über Jahre Zeit hatten, sich mit der Idee einer geplanten Änderung der Courtage beim Immobilienverkauf anzufreunden, begrüßte die Branche das Gesetz. Insbesondere positiv bewerteten Makler, dass das leidige Thema mit Verkündung des Gesetzes nun abgeräumt ist und sich die Immobilienbranche nach Jahren der Unsicherheit wieder auf dem Weg der Rückkehr zur unternehmerischen Planungssicherheit befindet.

Provisionsteilung: Makler fürchten Umsatzeinbußen

Der Vorteil für die Immobilienbranche: Die Provisionsteilung wird in vielen Bundesländern keine Änderungen der gängigen Usancen bewirken. Bereits heute wird die Provision, beispielsweise in Bayern und Baden Württemberg, geteilt. Hessen oder Berlin sehen jedoch größeren Verwerfungen in der Maklerbranche entgegen. Hier musste bisher der Käufer die volle Courtage bezahlen. Die Teilung der Provision wird hier erweiterten Erklärungsbedarf zur Folge haben. Auf dem Immogipfel Spezial von Immobilienscout24, der am Mittwoch digital abgehalten wurde, erwarten rund 28 Prozent der befragten Teilnehmer einen Rückgang von Aufträgen und Provisionsumsatz.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — Richard Nitzsche (M.Sc.) kommentiert für Sie wöchentlich aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Folgen Sie diesem Blog und erhalten Sie aktuelle Beiträge direkt via E-mail in Ihr Postfach.

Stärkerer Wettbewerb unter Immobilienmaklern

So ganz scheint das Gesetz seine Wirkung offensichtlich (doch) nicht zu verfehlen, glaubt man der Meinung der am Gipfel online teilnehmenden Makler. So erwarten ein Drittel, also 33 Prozent der im Rahmen des Gipfels befragten Teilnehmer, einen erhöhten Wettbewerb unter den Immobilienmaklern. Dieser erhöhte Wettbewerb wird, so hoffen die Befürworter des Gesetzes, die Provisionssätze beim Verkauf insgesamt nach unten drücken.

Ausgestaltung der Provisionsteilung: Käufer bezahlt maximal die halbe Provision

Das Gesetz reguliert, dass der Käufer maximal die Provisionshöhe an den Makler bezahlen muss, die auch dem Verkäufer in Rechnung gestellt wird – wenn der Maklervertrag mit dem Käufer zeitlich nach Erhalt des Maklervertrages mit dem Verkäufer zustande gekommen ist oder wenn die Provision ohne vorher geschlossenen Maklervertrag mit dem Interessenten auf den Käufer abgewälzt werden soll. Wenn kein Maklervertrag mit dem Käufer existiert, muss ein Zahlungsnachweis durch den Verkäufer zunächst erbracht werden. Es muss also sicher gestellt werden, dass der Verkäufer die Provision auch tatsächlich bezahlt – die Vergütung muss geflossen sein. Eine entsprechende Klausel im Notarvertrag könne jedoch ebenfalls ausreichen, sagt ein Vertreter des Immobilienverbands IVD im Rahmen des Gipfels von Scout24.

Ist der Makler einseitiger Interessenvertreter oder existieren zwei Maklerverträge?

Zukünftig sollten Interessenten noch besser darauf achten, ob der Makler als Vermittler eine beidseitige Interessenvertretung der Parteien wahrnimmt, oder lediglich als einseitiger Agent des Eigentümers auftritt. Nicht nur als Grundlage der vom Vermittler geforderten Provision im Verkaufsfall kann die Art der Geschäftsbeziehung zwischen Makler und Interessenten entscheidend werden: Als beidseitiger Interessenvertreter ist das Haftungspotenzial des Immobilienmaklers höher, insbesondere im Hinblick auf falsche- oder ungenaue Beratung. Weniger Haftungspotenzial gehen Vermittler ein, die als einseitiger Vertreter der Käufer- oder der Verkäuferseite auftreten.

Immobiliensuche weiterhin mit voller Provisionszahlung durch den Käufer möglich

Sind Vermittler ausschließlich vom Käufer beauftragt, dürfen sie übrigens auch nach der neuen Regelung im Erfolgsfall die volle Maklerprovision fordern. Zur Durchsetzung seines Provisionsanspruches hat der Makler jedoch eine akribische Beweisführung vorzulegen. Der Vermittler muss beweisen, dass ihm das Verkaufsinteresse des Eigentümers erst nach der Erteilung eines Suchauftrages durch den Interessenten vorgelegen hat. Verstöße haben harte Sanktionen zur Folge. Nicht nur der Provisionsanspruch des Maklers in dem betroffenen Geschäft ist verwirkt – auch die Existenz des Vermittlers steht dann auf dem Spiel: Hier ist nun zu Prüfen, ob der Tatbestand des Betruges vorliegt. Eine Verurteilung kann den Verlust der Gewerbeerlaubnis zur Folge haben.

Glimpfliche Lösung: Makler wünschen sich keine Nachbesserungen

Bislang hat die Maklerbranche Gesetzesänderungen jedoch grundsätzlich flächendeckend kongruent umgesetzt. Dies sei auch hier zu erwarten und wünschenswert, meint ein Referent auf dem Immo-Gipfel-Spezial. Mit der Provisionsteilung sei, verglichen mit dem ursprünglich geplanten Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, eine vernünftige Lösung gefunden worden, mit der die Branche arbeiten könne. Er appelliert an die Makler, die „glimpfliche Lösung“ im Sinne des Gesetzes umzusetzen. Anderenfalls könnte die Lösung nachträglich modifiziert werden. Die Branche müsse in der aktuellen Lösung weder mit dem von den Grünen geforderten Provisionsdeckel arbeiten, noch sei ein reines Bestellerprinzip im Sinne der SPD eingeführt worden, das die Berufsfreiheit von Immobilienmaklern beschneiden würde.

Provisionsteilung: Immobilienmakler fühlen sich schlecht vorbereitet

Aber selbst auf die glimpfliche Lösung der Provisionsteilung fühlen sich noch knapp die Hälfte der an der Befragung teilnehmenden Makler, geschätzt rund 500-600 Vertreter der Maklerbranche und damit eine durchaus repräsentative Stichprobe, nicht gut vorbereitet. Auf die Frage „Fühlen Sie sich gut vorbereitet auf die Teilung der Maklerprovision“ antworteten 11 Prozent mit „nein“, 35 Prozent waren sich unsicher. Hier liegt noch ein Stück Arbeit vor den Maklern, bis das Gesetz Ende Dezember in Kraft tritt.

Provisionsteilung als Chance zur Aufbesserung des Branchenimages

Christian von Gottberg, Geschäftsführer bei Engel & Völkers, appelliert an die Maklerbranche, die Provisionsteilung als Chance zu begreifen. Der Blick auf andere Länder zeige, dass der Immobilienmakler durchaus als angesehener Beruf wahrgenommen werden kann. Dort gelten vergleichbare, teilweise sogar schärfere, Bestimmungen im Maklerrecht zur Verteilung der Provision. Die Branche habe mit dem neuen Regelung die Möglichkeit, sich von ihrem zweifelhaften Image in Deutschland zu lösen.

Anwendungsbereich: Bei diesen Immobilien greift die Provisionsteilung

Das Gesetz gilt im Übrigen lediglich für den Verkauf von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern und für Eigentumswohnungen. Auf den Verkauf von Mietshäusern, Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien nimmt die Regelung keinen Einfluss. Der Anwendungsbereich bildet damit auch den Sinn der Regelung „Provisionsteilung“ ab: Breiteren Teilen der Bevölkerung soll der Zugang zu Wohneigentum ermöglicht werden. Deutschland gilt auch heute noch als Land der Mieter. Die Immobilienpolitik der Bundesregierung verfolgt den Leitgedanken, die Bildung von Eigentum aktiv zu unterstützen.

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Diese Nachrichten haben Marktteilnehmer in der KW30/2020 unter anderem beschäftigt.

Immobilienkredite: Banken verschärfen Kreditvergabe

Die Bildzeitung meldet am Donnerstag, Banken legen „plötzlich“ strengere Anforderungen an die Vergabe von Immobilien-Krediten an. Für Käufer sei die Bewilligung ihres Immobilienkredites durch die Pandemie „grundsätzlich“ nicht einfacher geworden. Tatsächlich prognostizierten auch Investoren und Brancheninsider einen Trend zu schärferen Standards bei der Kreditvergabe; jedoch nicht allein bei Immobilienkrediten, auch bei Finanzierungen für Unternehmen.

Kritik am Umwandlungsverbot

Der Immobilienmakler Thomas Aigner übt in einer Kolumne auf dem Netzwerk Xing Kritik an dem geplanten Umwandlungsverbot der Regierung. Es handele sich um „Kleintelpolitik, deren Preis andere zahlen“. Für Zuziehende oder umzugswillige Mieter werde die Wohnungssuche erschwert. Die SPD beschneide mit dem Vorantreiben des Gesetzes aktiv die Interessen der Wohnungssuchenden und damit ihre eigenen Grundsätze. Zudem werden künstliche Feindbilder geschaffen und untermauert. Der „reiche Eigentümer“ werde zum Ausbeuter der „armen Mieter“ stilisiert. Lesen Sie hier einen Kommentar zum Umwandlungsverbot.

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Luxus-Immobilien in New York: Markt im freien Fall

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