Neuregelung der Notarkosten beim Immobilienkauf notwendig? Hohe Kaufnebenkosten verhindern den Immobilienerwerb (Immobilien-Thema der KW41/2020)

Hohe Nebenkosten verhindern häufig den Immobilienkauf. Nun diskutieren Immobilienbranche, Ökonomen und Politiker die Neuregelung der Notargebühren. Nachdem bereits ein Gesetz zur Regulierung der Maklerkosten auf den Weg gebracht wurde, haben Notarkosten und Steuern einen hohen Anteil an den Kaufnebenkosten, die sich nicht über einen Immobilienkredit finanzieren lassen.
Ziel bleibt es, mehr Mieter ins Eigenheim zu bringen und so den langfristigen Vermögensaufbau – auch fürs Alter – zu unterstützen.

Die niedrigen Zinsen beim Immobilienkauf macht den Erwerb des Eigenheims oder der Eigentumswohnung erschwinglich. Vielfach unterschreitet die Annuität, also die Kombination aus Zins und Tilgung des Darlehens, sogar die Mietbelastung, die Mieter in ihrer derzeitigen Wohnsituation an den Eigentümer der Mietimmobilie bezahlen müssen.

Trotz niedriger Zinsen: Hohe Kaufnebenkosten verhindern den Immobilienkauf
Der Baufinanzierer Dr. Klein berichtet in dieser Woche, die sogenannte Standardrate stagniere weiterhin auf Allzeittief. So werden über das sogenannte Standard Darlehen von 150.000 Euro nur 379 Euro als Annuität fällig. Trotz der gestiegenen Immobilienpreise könnte Wohneigentum oder das Eigenheim als Doppelhaushälfte oder Reihenhaus nun für jedermann, der über eine solide Bonität verfügt und einen Immobilienkredit erhalten würde, erschwinglich sein. Doch das täuscht: Denn die hohen Kaufnebenkosten verhageln vielen Mietern den Traum der eigenen Immobilie.

Welche Kosten sind in den Kaufnebenkosten enthalten?
a) Maklerkosten (abhängig vom Bundesland, ab 23.12. maximal 50% der Courtage zu Lasten des Interessenten
b) Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland, hier zur Übersicht)
c) Kosten für Notar und Eintragung

Die Kaufnebenkosten enthalten Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, sowie Notar und Grundbucheintrag. Diese muss der Käufer im Regelfall selbst mitbringen, denn die Nebenkosten werden nicht über das Immobiliendarlehen abgedeckt. Kapital, das viele Mieter nicht ansparen können, weil sie gleichzeitig eine hohe Miete an den Vermieter bezahlen müssen – oder weil sie schlicht zu spät begonnen haben, Kapital aufzubauen. Bei einem protokollierten Kaufpreis in Höhe von 150.000 Euro werden beispielsweise in Hessen weitere 19.950 € fällig, die der Käufer bei Abschluss des Geschäfts aus eigener Tasche bezahlen muss.

Nebenkosten senken um den Zugang zum Immobilieneigentum zu erleichtern
Experten verfolgen seit Jahren den Ansatz, die Kaufnebenkosten zu reduzieren um Wohneigentum und den Traum vom Eigenheim für die breite Masse in Mieterland-Deutschland zugänglich zu machen. Auch der Bundesregierung ist die Problematik bekannt. Mit der Neuregelung der Maklerprovision ab 23.12.2020 wird schon einmal ein signifikanter Teil, mindestens nämlich die Hälfte der bisherigen Courtage, für den Käufer wegfallen. In unserem Beispiel handelt es sich bei der Provisionsersparnis des Kaufinteressenten schon einmal um 4350 Euro.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — *Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Ratgebers „Der Mietercoach“*

Kaufnebenkosten: Notargebühren unter der Lupe
Nun diskutieren Politik, Experten und Marktteilnehmer aus der Immobilienbranche, ob mit einer Neuregelung der Notargebühren weitere Erleichterungen für den Immobilienkäufer geschaffen werden könnten. Der Notar vereinnahmt aktuell 1 Prozent der Kaufpreissumme. Obgleich die Vertragsgestaltung im Regelfall ein standardisierter Prozess ist, der beim Verkauf der 150.000 Euro-Immobilie verglichen mit der Protokollierung einer 3 Millionen Villa exakt den selben Arbeitsaufwand mit sich bringt, orientiert sich das Honorar des Notars am Kaufpreis. So konnten Notare von den jüngst steigenden Immobilienpreisen stark profitieren. „Es stellt sich die Frage, ob die Gebühr wirklich an den Kaufpreis gekoppelt sein muss“, argumentiert Immobilienökonom Prof. Michael Voigtländer in einem Bericht des Immobilienfachmagzins Haufe Immobilien. Voigtländer setzt sich seit Jahren für die Eigentumsbildung in der breiten Masse mit Wohnimmobilien ein. Vor einiger Zeit hatte die SPD ebenfalls angeregt, die Gebührenordnung von Notaren beim Immobilienverkauf als Pauschale anzusetzen. Die Idee wurde jedoch wieder verworfen.

Wie notwendig ist der Notar beim Immobilienverkauf?
In anderen Ländern, beispielsweise in den Vereinigten Staaten oder auch in den Vereinigten Arabischen Emiraten, ist die Einbindung eines Notars beim Immobilienverkauf bzw. beim Immobilienkauf nicht notwendig. Über die Notwendigkeit des Notars lässt sich streiten. Der Notar soll Rechtssicherheit garantieren bei Rechtsgeschäften, die im Falle des Scheiterns für die Vertragsparteien zur existenzbedrohenden Falle werden können. Vor diesem Hintergrund halte ich persönlich die Einbindung eines Notars für durchaus sinnvoll. Entscheiden sich jedoch beide Vertragsparteien einvernehmlich gegen die Einbindung eines Notars um Kosten zu sparen, sollten Möglichkeiten des Immobilientransfers ohne dessen Teilnahme zur Verfügung stehen.

Blockchain könnte Aufgaben der Notare beim Verkauf ersetzen
Diverse Stimmen fordern, im Rahmen einer Digitalisierung des Grundbuches, die Blockchain-Technologie bei der Übertragung von Immobilieneigentum zugrunde zu legen.Die bereits bei Bitcoin und Co eingesetzte Technik könnte aus der Sicht der Befürworter, das Aufgabenfeld des Notars in den wesentlichen Bereichen ersetzen.