Hauskauf: Die Checkliste für die Suche nach dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung

Verkauft: Provisionsteilung Bestellerprinzip

Sie planen den Hauskauf? Vielleicht hat sich Ihre Lebenssituation verändert, ein Baby ist unterwegs oder Sie haben gerade geheiratet. Vielleicht wird Ihnen die Mietwohnung einfach zu klein, oder Ihr Einkommen ist gestiegen. Sie fragen sich zurecht: Wieso soll ich an einen Fremden Miete bezahlen? Schließlich könnte ich auch ein Haus oder eine Wohnung kaufen und den Bankkredit tilgen. Zweifellos verfolgen Sie den richtigen Gedanken. Immobilieneigentum ist der Baustein für Ihre finanzielle Unabhängigkeit überhaupt – jeder Deutsche sollte eine eigene Immobilie besitzen. Leider ist Deutschland immer noch Mieterland. Mieter verschenken ihre Chance vom selbstbestimmten Leben im Eigenheim. Wenn Sie diesen Beitrag lesen, sind Sie den ersten Schritt in die richtige Richtung bereits gegangen. Mit dieser Checkliste für Ihre Immobiliensuche erhalten Sie einen kursgefassten Wegweiser, der Sie auf der Reise zu ihrem eigenen Haus auf Kurs bringt (und hält). 

1. Was für eine Immobilie suchen Sie und in welcher Lage soll sich die Immobilie befinden?

Überlegen Sie sich, wie ihre Traumimmobilie aussehen müsste. Erstellen Sie eine eigene Checkliste: Wie groß, wie viele Zimmer, wie müsste das Wohnzimmer aussehen, Bungalow oder Spitzdach? Egal – super, aber denken Sie zunächst einmal darüber nach.  

Natürlich haben Sie bereits jetzt ein Bild vor Augen, vom Traumhaus oder der Traumwohnung. Setzen Sie diese in die für Sie perfekte Lage und bilden Sie einen Radius oder „zweit“ – und „drittbeste“ Möglichkeiten. Sie sollten Ihre Suche so breit wie möglich aufstellen; vermutlich wird Ihnen schnell klar, dass Sie nach dem für Sie besten Kompromiss suchen. Im Lauf der Suche entwickeln Sie eine Idee, welche Kriterien sich für Sie persönlich zu Gunsten eines verfügbaren Angebots aufweichen lassen.

2. Finanzierung regeln! Finanzierung regeln! Finanzierung regeln!

Der wichtigste Punkt auf der Checkliste für den Hauskauf, chronologisch jedoch an zweiter Stelle: Bevor Sie mit der Suche Beginnen, legen Sie das Budget fest und stecken Sie die Finanzierung ab. BEVOR. JA – BEVOR Sie mit der Suche nach dem Traumhaus beginnen. Bei jedem Hausverkauf begegnen mir potenziell glückliche Pärchen, die in der Besichtigung oder schon im Inserat ihr Traumhaus gefunden haben. Vielleicht sogar in der perfekten Lage. Dann kommt ihnen ein anderer Käufer zuvor, weil ihre Zusage im Finanzierungskanal versickert. Machen Sie nicht den Fehler und denken Sie über die Finanzierung nach, wenn Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung gefunden haben – dann ist es nämlich zu spät. Bei der Finanzierung: Barzahlung schlägt jeden Kredit. Haben Sie die erforderlichen 500.000 € – 1.000.000 € auf Ihrem Girokonto? Dann müssen Sie sich keine Sorgen um die Vergabe machen. Sie bringen einfach einen Kontoauszug zur Besichtigung mit und zeigen diesen vor, wenn Sie das Haus kaufen wollen. Wenn Sie nicht in dieser glücklichen Lage sind (wie 99,5% aller Kaufinteressenten), sprechen Sie vorab mit einem Finanzierungsberater. Hier können Sie den Weg zu Ihrer Hausbank suchen. Ich empfehle Ihnen jedoch, außerdem mit einem unabhängigen Finanzierungsberater zu sprechen. Dafür empfehle ich Ihnen die Experten von Dr. Klein. Sie vergleichen sämtliche am Markt verfügbaren Angebote und ermitteln für Sie sowohl Ihren Budgetrahmen, wie auch das günstigste Angebot. Zudem ist das Unternehmen auf Immobilienfinanzierung spezialisiert und entsprechend zügig unterwegs, während Sie bei der „Dorfsparkasse“ gerne Wochen in der Warteschleife hängen um eine verbindliche Finanzierungszusage zu erhalten. 

3. Aktive Suche nach dem Haus oder der Wohnung beginnen und modifizieren

Willkommen in der Subkultur des Immobilienmarkts. Jetzt gehen Sie auf die Suche. Schnell werden Sie erfahren, dass der Immobilienmarkt nach seinen eigenen Regeln funktioniert. Nur weil Sie eine Anfrage bei einem Immobilienportal senden, heisst dies nicht, dass Sie auch eine Antwort erhalten, besichtigen dürfen und den Zuschlag bekommen. Immobilien zum Kauf sind ein knappes Gut. Wer es überhaupt in die engere Auswahl schaffen will, muss der Gegenseite plausibel signalisieren, dass er deren Zeit nicht mit unnötigem Besichtigungstourismus verschwendet. Formulieren Sie Ihre Anfragen prägnant. Wo möglich, greifen Sie zum Telefonhörer. Führen Sie konstruktive Telefonate. Seien Sie schnell und treten Sie verbindlich auf. Profis im Immobilienmarkt erkennen sich übrigens untereinander daran, dass sie gegenseitig auf ihr Wort vertrauen können. Dies Beginnt bei der Terminvergabe und endet beim verbindlichen Kaufangebot mit genauem Zeitplan, wann der Notartermin stattfinden soll. Machen Sie keine verbindlichen Zusagen, die Sie später revidieren oder nachbehandeln müssen. Bringen Sie der Verkäuferseite stets Wertschätzung entgegen, auch bei Preisverhandlungen. 

Suchen Sie breit. Hier kommt die Checkliste mit ihren persönlichen Kriterien zum Einsatz: Im ersten Punkt haben Sie Ihre Traumimmobilie definiert. Schnell werden Sie merken, dass diese Immobilie nicht existiert oder Sie sich genau dieses Haus nicht leisten können. Seien Sie deshalb offen, für Kompromisse und gehen Sie den „weiten Weg“ bei der Suche. Wollen Sie ein Schnäppchen finden, dann suchen Sie wie ein Makler: Sprechen Sie mit Bekannten, Freunden, gehen Sie von Tür zu Tür, verteilen Sie Flugblätter, inserieren Sie in der Tagespresse. Rufen Sie Handwerker an. Sprechen Sie mit Gärtnern, Nachbarn auf der Straße. So finden Sie Angebote im sogenannten Vormarkt – also Objekte, die noch nicht bei Maklern (wie mir) liegen und von diesem marktgerecht eingewertet worden sind. 

Erteilen Sie Maklern außerdem einen Suchauftrag. Sie bezahlen hier die volle Provision, ihr Vorteil: Sie sehen Objekte, bevor diese per Inserat in den offenen Markt wandern, gewinnen wertvolle Zeit und den ersten Zugriff. 

Sie sind nun in dem Prozess, den wir Makler „Immobilienschwangerschaft“ nennen. Im Regelfall sehen sich Interessenten zwischen 5 und 50 Immobilien an. Die Hauskäufer, die um die 50 Immobilien besichtigen, sind leider häufig diejenigen, die bei den Immobilienbesichtigungen 1-4 ihr Traumhaus bereits schon einmal gefunden hatten. Das Haus wurde ihnen dann jedoch leider „vor der Nase weggekauft“, weil sie sich entweder aufgrund der frühen Phase ihrer Suche (noch) nicht entscheiden konnten oder (siehe oben) die Finanzierung nicht abschließend geklärt war. 

Baufinanzierung_Infopaket_gif 728x90 Scheuen Sie sich nicht, zuzuschlagen, wenn die Immobilie in der ersten Besichtigung PERFEKT erscheint. „Fühlen“ Sie PERFEKT, dann ist das Haus perfekt. Also kaufen Sie! Modifizieren Sie Ihre persönliche Checkliste in realistische Parameter, wenn Sie nach einigen Wochen oder Monaten auf keinen „grünen Zweig“ gekommen sind. Scheuen Sie sich auch nicht, den Markt loszulassen und die Suche für einige Jahre auf Eis zu legen. Vielleicht sind dann die Preise gefallen, oder Ihre Präferenzen haben sich verändert. 

4. Haus gefunden: Bitte kaufen.

Haben Sie das Haus gefunden? Sprechen Sie schon in der Besichtigung aus, dass Sie die Immobilie kaufen wollen. Zeigen Sie sich verbindlich, lassen Sie keinen Zweifel, dass Sie ein ernst zunehmender Käufer sind. Geben Sie dem Makler / Eigentümer das Gefühl, dass er mit Ihnen „Geld verdienen“ kann. Dies gilt nicht bei Immobilien, die schon lange im Markt sind und für die sich kein Käufer findet. Hier können Sie sich „rar“ machen und den Preis in einer zähen Verhandlung noch einmal drücken. Wir reden in der Folge von „heißen Immobilien“, die noch nicht am Markt zu sehen sind oder für die mit Ihnen mehrere wirklich interessierte Käufer in einer Reihe stehen. Fragen Sie den Anbieter, was Sie jetzt tun müssen, um den Zuschlag für das Objekt zu erhalten und tun Sie es. Übersenden Sie die Unterlagen, sobald vom Anbieter erhalten, der Bank. Warten Sie keine weitere Stunde, keinen Tag, arbeiten Sie direkt am Kauf. Machen Sie dem Eigentümer / Makler ein schriftliches Angebot. Haben Sie Zweifel an der Substanz, bringen Sie direkt einen Fachmann mit in die Besichtigung, der Sie zur Qualität der Immobilie beraten kann. Versuchen Sie Folgerunden und Zweittermine zu vermeiden. Benötigen Sie nur einen Termin, sind Sie den 80 Prozent aller Interessenten, die den zweiten Termin haben wollen, einen Schritt voraus. Im Regelfall kommen Sie im Vorfeld des Notartermins ohnehin noch einmal in die Immobilie. Sprechen Sie dies so an, wenn Sie einen zweiten Termin für unumgänglich halten: Wir sind uns sicher, würden jedoch gerne noch einmal ins Haus um zu prüfen, ob sich bspw. die Wand versetzen lässt, um erste Möbel zu bestellen, usw. Lassen Sie dennoch gleichzeitig den Notarvertrag anfertigen und drängen Sie auf eine schnelle Unterschrift. Bleiben Sie bestimmt, dennoch ruhig, sympathisch und höflich. Wenn sich Hürden ergeben, suchen Sie proaktiv nach Lösungen. Viele Immobiliendeals scheitern in dieser Phase, weil sich die Parteien zerstreiten, keine Lösungen für eigentlich kleine Probleme gefunden werden können und Ähnliches. Handeln Sie nur, wenn Sie aufgrund Ihrer inneren Überzeugung oder Ihres Budgetrahmens handeln müssen – gerade im überhitzten Häusermarkt der Metropolen führt eine Handlung schnell dazu, dass der Anbieter einen anderen Interessenten bevorzugt. Beauftragen Sie den Notar, den der Anbieter vorschlägt, lassen Sie jedoch das Vertragswerk vor Unterschrift von einem unabhängigen Notar prüfen. Schlägt der Eigentümer / Anbieter keinen Notar vor, nutzen Sie einen eigenen Kontakt. Sprechen Sie dafür mit Freunden und Bekannten. Wählen Sie einen Notar, der kurzfristig protokollieren kann. Jeder Tag, der zwischen Zusage beider Parteien und Unterschrift unter den Vertrag verstreicht, ist ein gefährlicher Tag für Sie: Es könnten Unwägbarkeiten auftreten, die Tochter des Verkäufers könnte überraschend aus Amerika zurückkehren und das Haus beanspruchen, der Verkäufer könnte sterben oder sein Nachbar, dem er traditionell verpflichtet ist, will das Haus doch unbedingt kaufen. Nach der Unterschrift ist alles egal. Bringen Sie Ihr Traumhaus zum Notar. Jetzt. Schnell!

5. Üben Sie Druck auf dritte Parteien aus, die den Prozess beschleunigen können oder entscheidend für Ihren Erfolg beim Kauf sind

Benötigen Sie doch noch eine Bankzusage? Gehen Sie dem Sachbearbeiter freundlichst auf die Nerven. Erkundigen Sie sich, ob Ihre Emails auch angekommen sind (warten Sie dafür keine Tage). „Ich habe Ihnen gerade eine Email geschickt, ist diese angekommen? Wann werden Sie das bearbeiten können? Wann kann ich mit der Zusage rechnen?“ Entschuldigen Sie sich ruhig, machen Sie aber deutlich, dass es um Ihr Haus geht. Benötigen Sie einen Kostenvoranschlag vom Handwerker? Verhalten Sie sich auch hier genauso. Bleiben Sie höflich und freundlich, unterstreichen Sie aber Ihr Anliegen. Hören Sie auf zu schlafen. Hören Sie auf zu essen. Nehmen Sie sich Urlaub. Tun Sie einfach alles, was getan werden muss, um dieses Haus so schnell wie möglich zum Notar zu bringen. 

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6. Tag des Notarvertrages: Verhandlung in letzter Sekunde 

Sie wachen auf und sind nervös? Zu recht. Nur noch wenige Stunden trennen Sie von Ihrem Eigentum. Ab jetzt kann noch viel passieren. Wichtigster Tipp: Bleiben Sie cool. Zuweilen versuchen Immobilienprofis und scheinbar gewitzte Verkäufer, einzelne – bereits vereinbarte – Punkte im Kaufvertrag zu ändern. Im Worst Case setzt sich der Eigentümer an den Tisch und verkündet, dass ein anderer Interessent 30.000 Euro mehr bezahlen will. Seien Sie auf derartige Finten gefasst und machen Sie sich einen Plan, wie Sie darauf reagieren. Sprechen Sie auch mit Ihrem Finanzierungsberater (oder Ihrer Schwiegermutter), ob Sie sich eine Erhöhung im letzten Moment überhaupt leisten können. Überlegen Sie sich, ob Sie auf ein so unseriöses, dreistes Verhalten einsteigen oder den Verkauf platzen lassen. Ich habe übrigens für beide Handlungen Verständnis. Ist ein qualifizierter Makler eingebunden, wird er seinen Kunden im eigenen Interesse wieder „Einnorden“. Beim Kauf von Privat haben Sie jedoch keinen Helfer. Im Regelfall zeichnen sich solche Ausfälle jedoch schon vorher ab. Sie bemerken beispielsweise, dass sich der Verkäufer eigenartig verhält, er macht im Telefonat Andeutungen usw. Wenn in meinen bisherigen Notarterminen verhandelt werden musste, hat mich das jedenfalls im Regelfall nicht sonderlich überrascht – meistens hatte ich meine Vertragspartei bereits vorgewarnt „Da könnte noch etwas kommen“. 

Sie können jedoch an den Eigentümer appellieren, ob er den beschwerlichen Weg zum Notar mit einem anderen Käufer wirklich noch einmal gehen will. Ich hoffe, Sie einigen sich. Hat der Verkäufer dann erst unterschrieben, gehört das Haus praktisch Ihnen! Herzlichen Glückwunsch. Haben Sie den Vertrag unterschrieben und festgestellt, dass Ihnen diese Checkliste für den Hauskauf dabei geholfen hat? Dann senden Sie mir eine Email und berichten Sie mir, wie es Ihnen auf der Suche nach Ihrem Traumhaus ergangen ist! 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Ratgebers „Der Mietercoach“