Wohnungsrückgabe/ Wohnungsabnahme bei Auszug: Haftet der Mieter für alle Schäden?

Rechtsschutz für Mieter

Bei der Wohnungsabnahme, also bei der Rückgabe der Wohnung vor Auszug, ergeben sich fast immer die Diskussionen, welche Mängel der Mieter verursacht hat und welche Schäden vor Antritt des Mietverhältnisses in der Wohnung bereits vorhanden waren. Der Mieter fragt dabei zu Recht: Muss ich für Schäden in der Mietwohnung gerade stehen, die ich nicht verursacht habe? 

ARAG Privat-Rechtsschutz

  • Für Schäden, die sich vor Eintritt des Mieters in das Mietverhältnis ergeben haben, haftet der Mieter nicht. Dies muss er jedoch dokumentieren – idealerweise durch ein entsprechendes Übergabeprotokoll, das vor Einzug / zu Abnahme der Wohnung angefertigt worden ist mit entsprechenden Lichtbildern.
  • Für Schäden, die sich an der Mietsache ergeben haben, aber die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, haftet der Mieter im Regelfall nicht – außer, der Schaden bzw. der Mangel hat sich vergrößert, weil er vom Mieter nicht gemeldet worden ist. Haben Sie ein undichtes Fenster nicht gemeldet, haften Sie nicht für die Undichtigkeit des Fensters – Sie müssen jedoch für eventuelle Wasserschäden durch Regen- und Feuchtigkeitseintritt in die Wohnung gerade stehen.
  • clevere Vermieter halten sich in Übergabeprotokollen kurz, während sie in Rücknahmeprotokollen ausführlich dokumentieren. Machen Sie sich als Mieter schon beim Einzug bewusst, dass konträre Interessen vorliegen. Für Mieter ist die Anfertigung des Übergabeprotokolls besonders wichtig. Jeder hier dokumentierte Schaden nimmt Sie aus der Haftung bei der Rückgabe der Wohnung. Für Vermieter ist das Rückgabeprotokoll entscheidend. Im Zweifel muss der Mieter beweisen, dass der protokollierte Schaden nicht durch sein Verschulden verursacht worden ist. 
  • Das Gericht würde im Streitfall die Aussagen von Mieter und Vermieter gegeneinander abwägen. Ist der Schaden nicht vom Mieter verursacht, müsste der Vermieter seinerseits plausibel darlegen können, dass der ausziehende Mieter für den Schaden verantwortlich ist. Existiert ein Übergabeprotokoll in dem der, offensichtlich gravierende, Schaden nicht protokolliert worden ist, weisst alles auf die Verantwortlichkeit des Mieters hin. Kann der Vermiete kein vom Mieter unterschriebenes Übergabeprotokoll, Emailverkehr oder Ähnliches vorlegen, würde das Gericht die Aussagen von Mieter und Eigentümer gegeneinander abwägen und auf ihre Plausibilität überprüfen. Hier kann ein Gutachter zugezogen werden, der beurteilt, in welchem Zeitraum der Schaden entstanden ist. 

Termin zur Vorabnahme der Wohnung vereinbaren!
Eine Vorabnahme der Wohnung, einige Wochen oder gar Monate vor Auszug, ist empfehlenswert. Professionelle Vermieter unterbreiten ihren Mietern ein entsprechendes Angebot für einen Termin. Normalerweise ergibt sich dieser sowieso im Rahmen der Mietersuche. Hier kann noch im bestehenden Mietverhältnis festgehalten werden, welche Schäden vom Mieter bis zu Auszug / Übergabe der Wohnung behoben werden sollen. Kündigen sich bereits hier Unstimmigkeiten an, empfehle ich Mietern – die noch nicht über eine Rechtsschutz-Versicherung verfügen – diese spätestens zu diesem Zeitpunkt abzuschließen. Die Mieterrechtschutz meines Affiliate-Partners, der ARAG, hilft auch rückwirkend, wenn sich bereits Probleme abzeichnen, sogar wenn der Streitfall bereits exisstiert. 

Die  Vorabnahme  der Wohnung unbedingt wahrnehmen!
Räumt der Vermieter Ihnen die Möglichkeit zur Vorabnahme der Wohnung ein, lassen Sie die Option keinesfalls ungenutzt verstreichen! Die Vorabnahme hat für beide Seiten Vorteile. Haben Sie tatsächlich Schäden an der Wohnung verursacht, können Sie zu diesem Zeitpunkt noch eine einvernehmliche Lösung suchen. Gemeinsame Lösungen sind im Regelfall billiger – nicht zuletzt weil Sie die Handwerker, die den Schaden beheben, in vielen Fällen selbst wählen können. Stecken Sie als Mieter jedoch den „Kopf in den Sand“ in der Hoffnung, das „wird schon irgendwie gehen“, verschärfen sich die Probleme im Abnahmetermin für die Wohnung.

Sind die Mängel bei Rücknahme der Wohnung unstrittig, kann der Vermieter Teile der Kaution zur Behebung des Schadens einbehalten. Der Vermieter muss den entsprechenden Beweis führen, dass die Schadensbehebung tatsächlich erfolgt ist – beispielsweise durch Vorlage der entsprechenden Handwerkerrechnung. Auch kann der Mieter weitere Teile für eventuell anfallende Nachzahlungen einbehalten. Lesen Sie zum Thema Einbehalten der Kaution im nächsten Beitrag!

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler und Verwalter in Frankfurt. Er ist Verfasser des Ratgebers für Mieter auf Wohnungssuche: „Der Mietercoach“