Sorge um Kaution: Wohnungsrückgabe mit Schaden in der Mietwohnung – richtig verhalten in der Wohnungsübergabe

Ihr Mietvertrag läuft aus? Sie haben einen Schaden in Ihrer Wohnung verursacht, von dem der Vermieter noch nichts weiß? Nun machen Sie sich Sorgen, dass die Kaution einbehalten wird? Wie können Sie sich als Mieter jetzt richtig verhalten?

Schaden an der Mietwohnung bedeutet nicht unmittelbar den Verlust der Kaution
„Gute Stimmung“ und „Respekt“ im Rückgabetermin kann dem Mieter helfen
Kann der Vermieter nachvollziehbar darlegen, dass der Schaden vom Mieter verursacht wurde?
Bei unwiderlegbarem Schaden durch den Mieter, einen Vergleich anstreben, der sämtliche Forderungen abräumt.

Zunächst kommt es auf den Schaden an, und ob der Schaden während des Mietverhältnisses verursacht worden ist. Beide Seiten sind im Streitfall gehalten, eine schlüssige Beweisführung vorzulegen.

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de — *Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler und Verwalter in Frankfurt. Er ist Verfasser des Ratgebers Der Mietercoach“* und wird Experte in überregionalen Medien zum Thema Mieten und Wohnungsmarkt.

Nicht jeder Schaden wird von der Kaution abgezogen
Nicht jeder Schaden führt zum Verlust der Kaution nach der Wohnungsrückgabe. Wichtig ist, dass Sie bei der Wohnungsabnahme richtig vorgehen, um ihren Schaden so gering wie möglich zu halten.

Schaden in der Wohnung: Liegt betriebsübliche Abnutzung vor?
Beim Rückgabetermin wird differenziert in betriebsübliche Abnutzung der Wohnung und Abnutzung bzw. Beschädigung, die die im Rahmen des Mietverhältnisses zu erwartenden Spuren hinausgeht. Ein Beispiel: Eine leichte Schramme im Parkettboden, auch noch in der Nähe der Eingangstür oder Zimmertür zum Wohnzimmer, würde vermutlich als betriebsübliche Abnutzung gewertet. Der dunkle Abdruck eines Blumenkübels im Fensterbereich, der sich in den Parkettboden hinein gefressen hat, gilt jedoch im Regelfall als Beschädigung – die im Übrigen von der Ihrer Haftpflichtversicherung übernommen werden dürfte. Verfügen Sie über keine Haftpflicht als Mieter? Dann sollten Sie eine solche Versicherung schnell abschließen. Schauen Sie doch einmal nach der günstigen Haftpflicht meines Affiliate-Partners, der ARAG. Grundsätzlich ist es sinnvoll, über eine Haftpflichtversicherung zu verfügen – nicht nur bei Mietschäden.

Wohnungsrückgabe: Ermessensspielräume nicht unterschätzen
Zwar ist die Rechtslage recht eindeutig definiert – ein Anwalt für Mietrecht kann hier weiter helfen – dennoch existieren auch in der Übergabe Ermessensspielräume, die im Übergabetermin deutlich werden. So kann ein Vermieter bzw. sein Erfüllungsgehilfe sehr genau hinsehen und Schäden akribisch protokollieren, oder den Zustand der Wohnung auch moderater interpretieren.

Richard Nitzsche: „Die „gute Laune“ im Übergabetermin ist nicht zu unterschätzen! Wohnungsübergaben sind weder für die Übergebenden, noch für die Annehmenden / Zurücknehmenden angenehme Termine. Mieter, die im Übergabetermin eine positive Grundatmosphäre sich selbst und beim Gegenüber schaffen, fahren bei der Rückgabe der Wohnung grundsätzlich besser, als Mieter, die einen Anwalt für Mietrecht zum Termin mitbringen.“

Weniger aufgenommene Beschädigungen im Rückgabeprotokoll bedeutet weniger Verhandlungsmasse für den Eigentümer. Offensichtliche Schäden werden jedoch, auch bei guter Laune, Eingang in das Übergabeprotokoll finden – das schließlich auch beide Parteien im eigenen Interesse unterschreiben sollten.

Respekt: Beschädigte Mietwohnung gehört einem Eigentümer
Mieter vergessen aufgrund der großen Sorge um ihre Kaution im Übergabetermin häufig, dass es sich bei der beschädigten Wohnung um einen Vermögenswert des Eigentümers handelt. Bereits der Zustand, in dem das Objekt geräumt übergeben wird, demonstriert häufig eine Geringschätzung des Eigentümers.

Richard Nitzsche: „Achten Sie darauf, dass Sie die Wohnung im besten für Sie (ohne Mehrkosten für sich selbst) darstellbaren Zustand zurückgeben. Das hilft, die Stimmung im Rückgabetermin zu verbessern, wenn der Eigentümer bemerkt, dass Sie guten Willen zeigen.
Ein negativ-Beispiel zur Verdeutlichung: In einer Wohnungsrücknahme hatte ich die Dunstabzugshaube der Mietwohnung herausgezogen und eine zentimeterhohe Fettschicht vorgefunden. Auf meine, vermutlich pikiert wirkende Nachfrage, ob die Mieterin die Abzugshaube noch säubern möchte, antwortete die junge Frau patzig: „Nein, das war schon bei Einzug so!“ Auch einem durchaus übergabeerprobtem Makler fehlen dann manchmal die Worte.“

Wohnungsübergabe Dunstabzugshaube — Hier zeige ich Ihnen einmal die beschriebene Dunstabzughaube. Die Rückgabe einer Wohnung – des wertvollsten Vermögenswertes Ihres Vermieters – steht immer auch mit Wertschätzung und Respekt gegenüber dem Eigentum und damit auch der Lebensleistung des Eigentümers in engem Zusammenhang. Derartige Bilder können vom Eigentümer als Geringschätzung empfunden werden.

Schäden, die sich nicht ignorieren lassen, werden Eingang ins Rücknahmeprotokoll finden. Hier sollte in der Übergabe, idealerweise davor, schon der konstruktive Dialog mit dem Vermieter gesucht werden. Für Mieter ist dabei interessant:

Wurde der Schaden vom Mieter verursacht und ist dies nachweisbar, dann muss der Mieter auch den Schaden beseitigen oder für die Beseitigung des Schadens aufkommen.
Hier hilft dem Vermieter die hinterlegte Kaution. Wenn im Termin keine Einigung gefunden und dokumentiert werden kann, muss die Einigung im Nachgang der Wohnungsübergabe erfolgen.
Bestenfalls suchen Sie mit dem Vermieter einen Vergleich, der sämtliche potenziellen Forderungen abräumt – inklusive etwaiger Betriebskostennachzahlungen der Folgejahre.
Schlimmstenfalls muss die Sachlage mit dem Anwalt und vor Gericht geregelt werden. Aus diesem Grund sollten Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen. Hier existieren aber Modelle, beispielsweise bei meinem Affiliate-Partner, der ARAG, bei denen die Rechtsschutzversicherung für Mieter rückwirkend greift – also wenn das Problem bereits aufgetreten ist. In diesem Fall können Sie die Anwaltskosten versichern.

Mieter hat den Schaden nicht verschuldet – keine Haftung: Kaution muss zurückbezahlt werden
Kann der Mieter den Nachweis führen, dass der Schaden nicht von ihm verursacht wurde, sollte er auch nicht zur Rechenschaft gezogen werden. Dies ist durch das Protokoll bei Einzug (wenn es sich um einen bereits zu Mietbeginn bestehenden Schaden handelt), oder durch entsprechenden Schriftwechsel, belegbar. In diesem Fall darf der Eigentümer keinen Anspruch auf die hinterlegte Kaution geltend machen. Beispiel: Ein Schaden an der Mietsache ist entstanden, weil der Vermieter seinen Pflichten zur Reparatur des Objekts nicht nachgekommen ist. Klassischerweise handelt es sich dabei häufig um Feuchteschäden.