Getrieben von niedrigen Zinsen und fehlenden Investment Alternativen bleibt der Ausblick für Immobilien 2021 grundsätzlich positiv – die Kaufpreise könnten weiter steigen. Risiken für den Immobilienmarkt lauern in den Auswirkungen der Corona-Krise, sowie (insbesondere für das Segment Wohnimmobilien) im Ausgang der Bundestagswahl. 

Sicher wird auf das Krisenjahr 2020 kein uninteressenantes Jahr 2021 folgen. Zu groß sind die Verwerfungen, die die Folgen der Corona-Pandemie in der gesamten Wirtschaft und auch im Immobilienmarkt ausgelöst haben. Noch zum Jahreswechsel 2020/2021 ist die Corona Pandemie in vollem Gange, die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind ungewiss.

• Ausblick für Immobilien im Jahr 2021: Asset-Price-Inflation könnte einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland bewirken
• Ökonomische Auswirkungen der Corona Krise auf den Immobilienmarkt werden sich erst in der 2.Jahreshälfte 2021 manifestieren
• Politisches Risiko: Ausgang der Bundestagswahl im September 2021 entscheidend für Immobilieninvestoren, die im Bereich Wohnen investiert sind
• Weitere Immobilien-Themen im Ausblick: Mietendeckel, Maklerbranche , Umwandlungsverbot

Marktteilnehmer im Immobilienmarkt müssen im Jahr Jahr 2021 (und vermutlich auch die folgenden Jahren) den Schock des Black-Swan-Ereignisses „Corona“ aufarbeiten und verarbeiten.

Im nun ablaufenden Kalenderjahr überschlugen sich die Ereignisse, auch im Dezember war noch kein Ende in Sicht:  Die Infektionen und die Todeszahlen durch Corona verzeichneten vor Weihnachten Höchststände – Deutschland ging in einen zweiten Lockdown (obgleich GesundheitsministerJens Spahn diesen noch im Sommer kategorisch ausgeschlossen hatte). Der immense Schaden für die Wirtschaft bleibt an den Börsen unterm Strich praktisch unberücksichtigt – der Crash im März ist zum Jahresende 2020 vollständig wettgemacht. Zwischen den Jahren markiert der Deutsche Aktienindex DAX sogar ein neues Allzeithoch. 

Ist der Greenspan-Put als Resultat der Whatever-it-takes – Mentalität der Notenbanken maßgeblich für die Kauflust der Marktteilnehmer? Während die führenden Volkswirtschaften (abgesehen von China) in die Knie gehen, sind vermutlich geringe Renditen und fehlende Anlagealternativen die Ursache für weiter steigende Kurse von Aktien und auch der Grund für die neuen Höchstpreise von Immobilien. Die Liquidität, die durch Anleihenkäufe von den nationalen Notenbanken in den Markt gespült wird und nicht in die Realwirtschaft ablaufen kann, sucht in finanznahen Sektoren ihre verzinsliche Zuflucht. Die sogenannte Asset-Price-Inflation ist nicht nur im Aktienmarkt, sondern hat auch den Immobilienmarkt erfasst. Im Immobilienmarkt sei die Inflation schon angekommen, meint auch Prof. Dr. Hans-Werner Sinn in der Weihnachtsvorlesung des ifo-Instituts, die im Krisenjahr 2020 digital übertragen wurde.

Weiter steigende Preise für Wohnimmobilien, solide Nachfrage, weniger Angebot

Im Immobilienmarkt klettern die Preise immer weiter – für viele Marktteilnehmer und zahlreiche Ökonomen ist es tatsächlich eine Überraschung, dass der Immobilienmarkt die Corona Krise bislang derart unbeschadet überstanden hat. Zu Beginn der Pandemie in März und April hatten Volkswirte Preiseinbrüche auf dem bis dahin als überhitzt wahrgenommenen Immobilienmarkt vorhergesagt. Das Gegenteil ist nun eingetreten. Die Nachfrage nach Immobilien blieb im Pandemiejahr 2020 ungebremst, der Druck im Markt hat sich sogar noch vergrößert – gleichzeitig sind Teile des Angebots eingeknickt.

In der Krise nehmen verkaufswillige Eigentümer teilweise ihre Angebote wieder aus dem Markt

Insbesondere verkaufswillige Eigentümer von Einfamilienhäusern fürchteten plötzlich Inflation, brachten ihrem Garten eine (wieder) höhere Wertschätzung entgegen und zogen ihre Verkaufsofferten zurück. Eine andere Begründung könnte in fehlenden Investmentalternativen und aufkommenden Inflationssorgen liegen.

Corona: Wohnen wird wichtiger, der Arbeitsplatz verliert an Bedeutung

Der Siegeszug der Wohnimmobilie lässt sich mit den Lockdown-Maßnahmen und dem Trend zum Homeoffices auch begrenzt fundamental erklären: In der Pandemie wird Wohnen – bei gleichzeitig sinkendem Angebot an Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten –  wichtiger und begehrter. Infektionsgeschützte Arbeit im Homeoffice wird präferiert. So streben Mieter nach mehr Platz, beispielsweise einem zusätzlichen Arbeitszimmer – während sie der Büroimmobilie fern bleiben.

Markt für Büroimmobilien unter Druck

Die zu Beginn des Jahres 2020 knappe Ressource Büroimmobilie hat dramatisch an Attraktivität eingebüßt. Langläufige Mietverträge verhindern jedoch (noch) eine kurzfristige Korrektur im Markt. Gleichzeitig leiden Einzelhandels- und Gastronomieimmobilien an Bürostandorten. Fehlt der Arbeitnehmer im Büro, wird die Besorgung nach Feierabend und das Mittagessen im Restaurant / Imbiss nebenan obsolet. 

Die rettende Impfung wird, so glauben die Researcher von Savills in ihrem Jahresausblick, die durch die Pandemie in Gang gesetzten Trends nicht vollständig umkehren. Im Jahresausblick Immobilien 2021 ergibt sich nach meiner Einschätzung aus der beschriebenen Situation der wichtigste Punkt, auf den Marktteilnehmer im Jahr 2021 achten werden:

2021/2022:
Wie wird der Immobilienmarkt reagieren, wenn die Corona Pandemie überwunden ist?

Experten rechnen mit einer Normalisierung der Verhältnisse zum Jahresende 2021. Erst danach werden sich die langfristigen Folgen für den Immobilienmarkt schrittweise herauskristallisieren. Das Ende der Pandemie könnte mit der Bundestagswahl im September 2021, sowie mit den zu dem Zeitpunkt (nicht wirklich zufällig) auslaufenden Corona-Unterstützungspaketen zusammenfallen. Eine Insolvenzwelle, die nicht nur weitere Gewerbeflächen freisetzen würde, sondern auch Wohnungsmieter in finanzielle Nöte stürzen könnte, ist bislang gerade wegen der breit angelegten staatlichen Hilfen (Last-Minute-Gesetzesänderungen des Insolvenzrechts einbezogen) ausgeblieben. 

Corona-Auswirkungen auf den Mietmarkt: Werden 2021 die Wohnungsmieten fallen?

Hier könnten sich im zweiten Halbjahr 2021 weitere Verwerfungen ergeben. Eventuell werden dieses Mal dann auch die Mieten auf den Wohnungsmärkten der Großstädte unter Druck geraten. Bereits in diesem Jahr berichtet der Mieterbund von steigendem Beratungsaufkommen von durch Corona finanziell unter Druck geratenen Mietern. Persönlich beobachte ich an eigenen Immobilien bzw. an Kundenimmobilien, die ich im Rahmen meiner Maklertätigkeit betreue in den vergangenen Monaten eine erhöhte Fluktuation / steigende Anzahl von Mieter- Kündigungen wegen der Corona-Pandemie. Während bei fairen Angeboten noch vergleichsweise zügig neue Mieter gefunden werden können, ist Leerstand bei ambitioniert bepreisten Immobilien, Immobilien mit problematischer Ausstattung oder Mietwohnungen in unpopulärer Lage, häufig die Folge (wenn sich der Vermieter nicht durchringen kann, Mietinteressenten mit höherem Ausfallrisiko ein Vertragsangebot zu unterbreiten). Dieser Trend könnte sich in 2021 wegen den genannten Gründen fortsetzten und verschärfen. 

Immobilienthema Bundestagswahl 2021: Wahlergebnis für Immobilieninvestoren im Wohnungssegment entscheidend

Immobilieninvestoren, so sie im Segment Wohnimmobilien aktiv sind, dürften die Bundestagswahl am 21. September 2021 bereits rot im Terminkalender markiert haben. Die Kappung von Renditeportenzial durch Reformen im politisch heißgekochten Wohnungsmarkt haben den Terminus „politisches Risiko“ etabliert. Der seit kurzem eingeführte und praktizierte Mietendeckel in Berlin gilt als der bisherige SuperGAU für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – unnötig anzuführen, dass die Reform eher neue Probleme schafft und die bestehende Wohnungsknappheit verschärft, statt vieldiskutierte Fragestellungen zu lösen. Die Einführung des Mietendeckels glich einem politischen Manöver aus dem Lehrbuch. Ein Vorstoß, der gezeigt hat, wie hoch das politische Risiko für Immobilieninvestoren ausfallen kann. Mit entsprechend heißer Nadel wird das Wahlergebnis gestrickt. Je höher die Regierungsbeteiligung aus dem Parteienspektrums links der Mitte ausfallen sollte, umso größere Einschnitte könnten Immobilieninvestoren bevorstehen. Praktisch sämtliche Parteien aus dem Spektrum links der Mitte, die Sozialdemokraten eingeschlossen, favorisieren die bundesweite Ausweitung des Mietendeckels. Aber auch weniger diskutierte, dennoch gleichermaßen für Investoren schädliche Maßnahmen im Immobilienmarkt könnten folgen – von der Verlängerung oder erneuter Verschärfung der Mietpreisbremse über Berechnungsgrundlagen von Mietspiegeln oder sonstiger Erweiterung der Mieterrechte; für jede Reform wird der Eigentümer unterm Strich bezahlen – während der Mieternutzen im Regelfall zu diskutieren ist. Am Gipfel steht die Diskussion, ob Eigentümer bzw. Vermieter mit Vermietung ihrer Immobilien überhaupt Rendite generieren sollten.  Zahlreiche Anleger haben schon die Reißleine gezogen und verabschieden sich aus Investments im deutschen Immobilienmarkt.  

Entscheidung Q2/2021: Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels auf dem Prüfstand 

Obgleich der Mietendeckel privaten Eigentümern bereits hohe Verluste beschert – seit 23.11. müssen Vermieter in Berlin die Kaltmieten absenken – steht die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels noch immer auf dem Prüfstand. Hier wird ein endgültiges Urteil aus Karlsruhe in Q2/2021 erwartet. Ein Eilantrag wurde jedoch abgelehnt. Die Normenkontrollklage wurde von FDP und CDU initiiert. Kreise berichten jedoch über Strömungen in der Union, die die Einführung eines deutschlandweiten Mietendeckels grundsätzlich begrüßen würden. Falls das Verfassungsgericht in Karlsruhe zur Mitte 2021 den Mietendeckel also nicht stoppt, wird besonders spannend, ob die Union in den Koalitionsverhandlungen (erneut) umfällt, wie ein Fähnchen im Wind – beispielsweise wenn eine Regierungsmehrheit mit den Grünen gefunden werden soll, die einen deutschlandweiten Mietendeckel anstreben.

Man erinnere sich an die Positionen der letzten verbliebenen deutschen Volkspartei zu Mietpreisbremse und Bestellerprinzip 2014. Das 2015 eingeführte Bestellerprinzip im Segment Mieten hatte nicht nur für Makler negative Auswirkungen, sondern auch für Eigentümer, die sich fortan bei der Mietersuche entweder mit höherem Eigenaufwand, oder mit steigenden Transaktionskosten beim Mieterwechsel konfrontiert sahen. In der Folge wurde übrigens der Kündigungsverzicht bei Abschluss von Mietverträgen zum Standard – eine Klause, die die Mobilität und Flexibilität des Mieters entscheidend einschränkt. 

Maklerbranche im Umbruch: Zeigt die Provisionsteilung im neuen Jahr eine marktbereinigende Wirkung?

Zumindest Immobilienmakler werden dieser Bundestagswahl weniger zaudernd entgegenblicken, als dies vor der Bundestagswahl 2017 der Fall gewesen ist. Vor der Wahl stand bereits die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienverkauf im Raum. Dieses Damoklesschwert konnte nach unermüdlichem Einsatz des IVD abgewendet werden. Geblieben ist eine verstümmelte Idee, die sogenannte Provisionsteilung, die am 23.12.2020 in Kraft getreten ist. Insbesondere in Bundesländern, in denen die Courtage bislang üblicherweise vom Käufer bezahlt worden ist, könnten sich im Jahr 2021 Umbrüche in der Maklerbranche ergeben. In Maßen dürfte die Provisionsteilung zu einer Verschärfung Wettbewerbs führen. Die Branche unterliegt insofern ab 2021 einem Wettbewerb-chen der zumindest die „aller-unnützesten“ der Immobilienvermittler aus dem Markt nehmen könnte. Persönlich hatte ich mich für das Segment Immobilienverkauf für ein gänzliches Bestellerprinzip ausgesprochen, das den Wettbewerb in der zeitweisen von Inkompetenz überlaufenen Branche signifikant erhöht hätte. 

…und das Umwandlungsverbot? Achja, es kommt doch! 

Nach dem internen Streit in der Union hatte Innenminister Horst Seehofer das umstrittene Umwandlungsverbot eigentlich aus dem Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz gestrichen. Heimlich, still und leise (während Deutschland über einen zweiten Lockdown diskutierte und andere Themen praktisch keinen Platz mehr fanden) wurde das Umwandlungsverbot nun wieder aufgenommen – zeitlich befristet, zunächst mit einer Gültigkeit bis zum 31.12.2025. Erinnern wir uns an die Einführung der Mietpreisbremse, auch dieses Gesetz war zunächst auf 5 Jahre befristet – bis sich die Lage am Wohnungsmarkt voraussichtlich wieder entspannt habe. Das Kabinett hat den Entwurf inzwischen verabschiedet, der Bundestag muss noch zustimmen. Eigentümer von ungeteilten Mehrfamilienhäusern müssen also für 2021, mit in Kraft treten des Gesetzes, Wertverluste für ihre Immobilien kalkulieren. 

Kommentar zum Umwandlungsverbot: Ist das die neue „Zeit für mehr Gerechtigkeit“?

… aufbauende Worte ganz zum Schluss! 

Für viele Menschen, mit denen ich gesprochen habe, war das Jahr 2020 schwierig. Sie trauern vergangener Freiheit hinterher, sorgen sich vielleicht um die Zukunft. Dabei ignorieren oder vergessen sie die positiven Seiten, die dieses bewegte Jahr im Rucksack mit sich trägt. Neue Freiheit im Homeoffice. Mich persönlich hat das Leben auf dem Land stark beschäftigt und als echte Alternative durchaus in einen gewissen Bann gezogen – eine Perspektive, die sich ohne die Pandemie nie ergeben hätte…

Was das Jahr 2021 auch bringt, es wird spannend bleiben – für den Immobilienmarkt und für den Rest der Welt. Bleiben Sie gesund, damit Sie keine der Entwicklungen verpassen, rechtzeitig reagieren können und für sich die Vorteile aus einer Welt im Umbruch realisieren. Die Krise des einen ist die Chance des anderen. Bleiben Sie positiv!

Kommen Sie gut ins neue Jahr 2021 –
mit herzlichen Grüßen,
Ihr Richard Nitzsche