Die Rückzahlung der Kaution nach der Wohnungsrückgabe ist gesetzlich nicht geregelt und kann deshalb, unter Umständen, Monate oder gar Jahre dauern, solange der Einbehalten der Kaution durch den Vermieter als angemessen gilt. Hier hilft die gütliche Einigung, also ein Deal bzw. ein Vergleich, um die Kautionsrückzahlung zu beschleunigen. Im folgenden Beitrag erkläre ich Ihnen, wie ich in meiner Praxis als Makler und als Verwalter die Abwicklung der Kaution und des Mietverhältnisses beschleunige. Im Regelfall ist der Vergleich im Interesse beider Parteien, der Mieter und der Vermieter. Denn bei dem Deal gewinnt der Mieter Zeit, der Vermieter spart Administrations- und Abrechnungsaufwand und die Rückzahlung der verbliebenen Kaution kann sofort veranlasst werden.

Möbel und Habseligkeiten haben Sie bereits in die neue Wohnung gebracht, die alte Wohnung ist in Ihren Gedanken bereits Geschichte – wäre da nicht die Kaution, die Sie von ihrem ehemaligen Vermieter wiederbekommen wollen. Idealerweise soll die Kaution in voller Höhe zurückbezahlt werden. Die Wohnung ist auch in einem guten Zustand; zumindest sehen Sie als Mieter dies so – der Vermieter könnte eine andere Meinung haben. Oder wissen Sie, dass in ihrer alten Wohnung etwas „im Argen“ liegt, sind vielleicht Fliesen kaputt gegangen, Kratzer auf dem Parkettboden oder müssten Sie die Wohnung eigentlich renoviert zurückgeben?

Gründe für die Einbehaltung bzw. für das vorläufige Zurückhalten der Mietkaution
Wenn im bei der Wohnungsrückgabe Schäden an der Immobilie festgestellt werden, die dem Verantwortungsbereich des Mieters angelastet werden, kann der Vermieter die Kosten für die Beseitigung der Schäden mit der Kaution verrechnen. Zunächst sollte Ihnen als Mieter jedoch die Möglichkeit gegeben werden, die Schäden selbst zu beheben.

• Schäden, die nicht durch den Mieter selbst behoben werden, aber der Verantwortung des Mieters zugerechnet werden.

„Viele Mieter weigern sich in der Wohnungsübergabe vehement, selbst Nachbesserungen am Zustand des zurückgegebenen Mietobjekts vorzunehmen. Für mich ist das grundsätzlich unverständlich. Als Mieter kann ich am Besten die Kosten der Instandsetzung kontrollieren, wenn ich die Maßnahme selbst begleite“ (Richard Nitzsche, Wohnungsmakler in Frankfurt)

Klar durch den Mieter verschuldete Schäden können auch über die Haftpflichtversicherung reguliert werden.

Problematisch: die nun in Gang gesetzten Vorgänge können Monate, wenn nicht Jahre in der Abwicklung dauern. In der Zwischenzeit kann der Vermieter einen angemessenen Betrag der Kaution einbehalten.

Bis die Höhe der Aufwendungen, die tatsächlich zur Instandsetzung der vom Mieter verursachten Schäden auflaufen, feststehen, muss der Vermieter die Kaution nicht oder nur in Teilen erstatten. Bis das Mietverhältnis vollständig reguliert ist, darf der Vermieter angemessenen einen Teil der Kautionssumme zurückbehalten.

• Kaution wird nicht direkt erstattet: Kautionsrückzahlungen können aufgrund aufgelaufener und noch nicht abgerechneter Betriebskosten Jahre dauern

Auch einbehalten darf der Vermieter potenziell auflaufende Nachzahlungen der Betriebskosten: Nach dem Auszug des Mieters besteht für den Vermieter eventuell keine Zugriffsmöglichkeit mehr, wenn der Mieter eventuell ins Ausland verzogen ist oder auf Anspracheversuche nicht mehr reagiert. Wer den Anspruch geltend machen will, der hat unter Umständen den Schaden. Insofern ist die Einhaltung der potenziellen Betriebskostenvorauszahlungen logisch, wenn auch für den Mieter höchst ärgerlich.

Ein Beispiel für die jahrelange Verzögerung der Kautionrückzahlung
Ein Beispiel: Das Mietverhältnis endet zur Jahresmitte 2021. In der Betriebskostenabrechnung 2019, die den Mieter im Dezember 2020 erreicht hat, war eine berechtigte Nachzahlung in Höhe von 300 Euro aufgerufen. In diesem Fall wären in der Abrechnung für das Jahr 2020, bei annähernd identischem Verbrauch, weitere 300 Euro geltend zu machen, bis Mitte des Jahres 2021 weitere 150 Euro.

Findet nun kein Vergleich statt, darf der Vermieter die entsprechenden Höhen einbehalten und diese scheibchenweise aufrechnen. Die vollständige Rückzahlung der Kaution könnte sich insofern bis Dezember 2022 hinziehen.

So löst der Vergleich das Problem von Mietern und Vermietern
Weil sich dieser Prozess für beide Seiten aufwändig und sperrig gestaltet, sollte nach einem Vergleich gesucht werden. So könnte eine Einigung aussehen. Dieser sollte schriftlich fixiert und von beiden Parteien unterschrieben bzw. via Email bestätigt werden:

Der Vermieter behält 450 Euro der Kaution für potenziell anfallende Nachzahlungen ein, sowie 1000 Euro pauschal für Reparaturen. Darüber hinaus werden keine Ansprüche an den Mieter geltend gemacht. Der Mieter ist einverstanden, dass pauschal ohne Vorlage von Einzelrechnungen abgerechnet wird. Im Gegenzug wird die übrige Kaution innerhalb von 5 Werktagen erstattet. Mit der Rückzahlung sind sämtliche Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis von beiden Seiten abgegolten und erledigt.

Vergleich / Deal mit dem Vermieter: Die Risiken für den Mieter
Ein Deal bzw. Vergleich dieser Art hat den für den Mieter den Vorteil, dass er direkt auf die übrige Mietkaution zugreifen kann. Er verliert jedoch im Gegenzug seinen Anspruch zur akkuraten Aufrechnung der Betriebskosten und der Schadensbehebung. Der Vermieter spart sich Arbeitsaufwand zur Abrechnung und kann selbst entscheiden, ob er die verursachten Schäden fachgerecht reparieren lässt, nicht repariert oder gar in Eigenleistung notdürftig beseitigt. Er trägt das Risiko, dass die tatsächliche Betriebskostennachzahlung höher ausfällt, als in der Hochrechnung angenommen.

Diese Risiken treffen den Vermieter beim Vergleich
Da es sich im Regelfalll um Summen handelt, die vernachlässigt werden können, ist ein Vergleich zwischen Mieter und Vermieter zum Ende der Mietdauer nach Rückgabe des Objekts normalerweise für sämtliche Parteien lohnenswert.

Guter Wille ist eine Voraussetzung für die schnelle Rückzahlung der Mietkaution
Leider lassen sich nicht sämtliche Mietverhältnisse über einen abschließenden Vergleich schnell und unkompliziert regulieren. Wenn die Parteien bereits im Vorfeld gestritten haben, wird es häufig schwer, eine gütliche Einigung zu erzielen. In diesem Fall freut sich der Anwalt. Der Mieter muss sich dann auf eine lange Periode einstellen, bis die Kaution zurückbezahlt wird – wenn der Vermieter keine Ansprüche durchsetzen kann. 

„Um einen Vergleich schließen zu können, muss jedoch eine entsprechende Basis-Kooperationsbereitschaft vorliegen. Dies bedeutet, dass die Parteien grundsätzlich verhandlungswillig sein müssen. Gerade in komplizierten Mietverhältnissen, in denen es bereits Streit gegeben hat, ist es häufig schwierig, Mieter und Vermieter an einen Tisch zu bekommen. Diese Fälle landen dann erfahrungsgemäß häufig beim Anwalt.“, sagt Richard Nitzsche, „aus diesem Grund ist es für jeden Mieter sinnvoll, eine Mieter-Rechtschutzversicherung abgeschlossen zu haben.“

Im nächsten Beitrag zeige ich Ihnen, wann sich der Gang zum Anwalt und der Streit vor Gericht für den Mieter lohnt und in welchen Fällen ein Rechtsstreit mit dem Vermieter vermieden werden sollte.

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