Bewertung von Luxusimmobilien: Werttreiber und Probleme bei der Wertermittlung von High-End Immobilien

Der Bewertung von Luxusimmobilien kommt im aktuellen Marktumfeld immer größere Bedeutung zu. Mit dem signifikanten Anstieg der zahl an High Networth Individuals (HNI) weltweit, will deren Kaufkraft verteilt werden. Sie treten als potenzielle Nachfrager für Luxusimmobilien aller Art auf: Von der schicken Penthouse-Wohnung in München, über das Wasserschloss auf dem Land bis hin zum Weingut im Rheingau. In Deutschland sind für Luxusimmobilien insbesondere die begehrten Lagen in den Metropolen Köln. Berlin, Düsseldorf nach Hamburg und München relevant. Hier werden Eigentumswohnungen zu schwindelerregenden Quadratmeterpreisen von bis zu 40.000 Euro gehandelt, ergibt die Studie eines Branchenprimus im Luxussegment. Keine Frage: Auch in Deutschland ist der Luxusmarkt im Aufwind und dieser wird zum ertragreichen Feld, in dem sich Makler, Projektentwickler und Investoren betätigen können.

Potenzielle Werttreiber und Probleme bei der Bewertung von Luxusimmobilien im Überblick

  • Lage und Nachbarschaft
  • Unterhalt und Sanierungsaufwand
  • Enges und intransparentes Marktumfeld – wenige Käufer
  • Probleme bei der Objektivierung von Werten wie Umgriffsflächen und potenzielle Nutzung

Warum sich die Bewertung von Luxusimmobilien so komplex gestaltet
Vor dem Verkauf steht die Bewertung. Bei der Bewertung von Luxusimmobilien greifen gängige Bewertungsmethoden nur eingeschränkt, weiß Prof. Dr. Sven Bienert. Er ist Spezialist für Bewertungen von Luxusimmobilien. Insbesondere das Ertragswert- und das Sachwertverfahren findet bedingt Anwendung, sodass häufig nur das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung der Luxusimmobilie übrig bleibt.
Im Rahmen des Sprengnetter Jahreskongresses für Immobilienbewerter 2021 bringt er den Teilnehmern die Grundzüge der Bewertung von Luxusimmobilien nahe. Der Experte für Luxusimmobilien beschreibt die Unterschiede zur herkömmlichen Immobilienbewertung. In seinem Werk „Bewertung von Spezialimmobilien“ hat er sein Wissen zusammengefasst.

Wert der Lage bei Luxusimmobilien: Richtiger Nachbar? Richtige Straßenseite?
Bei der Ermittlung des Immobilienwertes von Luxusimmobilien komme beispielsweise die Lage eine ganz besondere Bedeutung zu. Hier sei nicht allein der Bodenwert entscheidend, viel stärker könnte der Wert des zu begutachtenden Luxusanwesens durch die Frage definiert werden, wer der Nachbar sei und ob die Immobilie auf der „richtigen“ Straßenseite läge. 

Objektivierbarkeit auf dem Prüfstand: Ist mein Nachbar „wertvoll“
Spätestens seit der unsäglichen Diskussion um die Güte der Nachbarschaft eines  prominenten Fußballspielers sollte klar geworden sein, dass es sich bei der Nachbarschaft um ein „weiches“ Kriterium handelt, dessen Objektivierung sich hochgradig problematisch darstellt. Wird der Nachbar zum Werttreiber oder zum Problem, das sogar mit einem Abschlag auf den Immobilienwert versehen werden sollte? Für eine Wertermittlung der Luxusimmobilie muss genau diese Objektivierung vorgenommen werden. 



Herausforderung für den Makler: Ein Verkäufer – (nur) ein Abnehmer
Obgleich die Zahl der potenziellen Abnehmer in den vergangenen Jahren sprunghaft angestiegen ist, bleibt der potenzielle Interessentenkreis für Luxusimmobilien klein – bei Spezialimmobilien sprechen Maklern gar oftmals mit lediglich einem qualifizierten Interessenten. Aus diesem Grund sind Transaktionen im Luxussegment langwierig; erfolgreiche Unternehmen sind hoch spezialisiert, Kaufprozesse laufen unter dem Ausschluss der Öffentlichkeit extrem intransparent ab. 

Richard Nitzsche: Makler und Autor von Mietercoach.de
Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist Immobilienmakler in Frankfurt, Autor des Immobilienblogs „Der Mietercoach“

Unterhalt und Sanierungsaufwand von Luxusimmobilien werden häufig unterschätzt
Gleichzeitig stellt die Bewertung der Luxusimmobilien den Bewerter vor erweiterte Probleme bei der Einwertung. So legt Bienert dar, dass Unterhalt und/ oder Sanierungsaufwand häufig unterschätzt werden. Als Beispiel nennt er eine Auslandsimmobilie, die inmitten eines Golfplatzes gebaut ist. Die Bewässerung der Aussenanlagen ist bei einer 4.000 qm großen Gartenfläche im trockenen Spanien sehr kostenintensiv, sodass die Kaufpreisforderung des Verkäufers mehrfach nach unten korrigiert werden musste. 

Bei der Bewertung für einen Verkauf von Wasserschlössern „kommt alles zusammen“, schreibt Biedert, „hohe Heizkosten, Bauschige und laufend hohe Unterhaltskosten.“ Außerdem sei aufsteigende Feuchtigkeit der Dauerbegleiter. 

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Schlösser, Burgen, ländliche Anwesen: Bewertung von Umgriffsflächen ist problematisch
Auch stellen sogenannte Umgriffsflächen bei der Bewertung von Schlössern und ländlichen Anwesen den Wertermittler vor Herausforderungen. Mit welchem Bodenwert können und dürfen Freiflächen, Gärten und Äcker angesetzt werden? 

Die Zuschläge bzw. Werttreiber oder Abschläge bei der Bewertung von Luxusimmobilien valide einzuschätzen, ist eine Herausforderung, die neben Fingerspitzengefühl auch Markterfahrung bedarf. Bienert schult als Professor für Sustainable Real Estate an der International Real Etate Business School in Regensburg und ist Mitglied im Gutachterausschuss. Für das Selbststudium können Interessierte auch auf Bienerts Werk „Bewertung von Spezialimmobilien“ zurückgreifen, das im SpringerGabler Verlag bereits in zweiter Auflage erschienen ist. 

Bildquelle: pixabay.com / Tamara66