FIX & FLIP ist eine Möglichkeit, mit der – im Regelfall handwerklich begabte – Anleger im Immobilienmarkt investieren. In den vergangenen Folgen unserer Miniserie hatten wir Möglichkeiten, Chancen und Risiken des Investments in Immobilien beleuchtet. Alle Möglichkeiten, wie Sie im Immobilienmarkt investieren können, hatten wir im ersten Beitrag im Rahmen eines Überblicks beleuchtet. In der Folge stand die Strategie buy and hold, also der Kauf einer Wohnimmobilie zur Vermietung im Fokus. In diesem Artikel beleuchten wir nun Immobilien Fix & Flip, also den Kauf mit anschließendem, geplantem Weiterverkauf des Hauses oder der Wohnung.
„Ich arbeite mit einigen Fix & Flip Investoren zusammen. Sie haben in den letzten Jahren von den rasant steigenden Immobilienpreisen profitiert. Erfolgreiche Anleger zeichnet jedoch aus, dass sie auch in Marktphasen der Stagnation und im Abschwung Geld verdienen. Häufig ist die Wertschöpfung an den gekauften Objekten nur marginal, gemessen an dem Verkaufswert der Immobilien. Der Zuwachs entsteht dann durch Spekulation auf höhere Preise.“
Richard Nitzsche, Immobilienmakler in Frankfurt
Immobilienverkauf zum Weiterverkauf / FIX & FLIP
Der Erwerb der Immobilie zum Weiterverkauf klammert den Ertrag während der Haltedauer durch Vermietung aus. Der Investor erwirbt das Objekt und bietet es zum entsprechend höheren Preis, mehr oder weniger kurzfristig nach Kauf, wieder an. Die Chance und das Bestreben von Fix und Flip-Investoren: In vergleichsweise kurzer Zeit einen deutlich höheren Preis für die Immobilie erzielen.
Häufig werden kosmetische oder bauliche Aufwertungen vorgenommen, um den Weiterverkauf zum höheren Preis zu erleichtern bzw. möglich zu machen. Je nach Umfang der vorgenommen Veränderungen kann eine faktische Wertmehrung der Immobilie erfolgen, wenn beispielsweise Dämmung, Heizungssystem und Rohrleitungen oder das Dach erneuert werden.
Fix & Flip vereint die Spekulation auf steigende Preise mit Modernisierungen
Die Variante FIX & FLIP kombiniert die Spekulation auf steigende Immobilienpreise mit der Wertschöpfung, die durch Modernisierungen an der Immobilie vorgenommen wird. Das Risiko des nicht Verkaufens zum angepeilten Preis steht im Raum, sodass (unter Umständen) hohe Verluste realisiert werden müssen. Ein Verkauf kann schneller erfolgen, als auf dem Weg der Vermietung.
Ist die Immobilie nicht vermietet, muss keine steuerfreie Haltedauer abgewartet werden, um steuerfreie Spekulationsgewinne zu vereinnahmen. Fix und Flip lässt sich mit Fremdkapital nur bei vergleichsweise guter Bonität realisieren. Da der Kreditbetrag kurzfristiger gebunden ist, idealerweise keine Annuität fällig wird und eine endfällige Rückzahlung erfolgt, fällt die Zinsbelastung beim FIX & FLIP im Regelfall deutlich höher aus.
Risiken bei Immobilieninvestitionen mit Fix & Flip
- Höhere Instandsetzungskosten als geplant / Probleme bei der Modernisierung
Bei Bauarbeiten aller Art können sich höhere Mehrkosten ergeben, als ursprünglich erwartet. Diese können anfallen, wenn das Material teurer ist, als in der Kalkulation. Gerade aktuell sind Bauunternehmer mit steigenden Materialkosten konfrontiert. Aber auch unvorhergesehene Probleme können sich im Rahmen der Modernisierung ergeben und den Aufwand des Bauunternehmers erhöhen. Schlimmstenfalls übersteigen Anschaffungspreis der Immobilie und Kosten der Modernisierung den späteren Verkaufserlös.
- Risiko: Teurer Verkaufspreis – Immobilie wird zum Ladenhüter
Gerade bei unerfahrenen Fix & Flip Investoren explodiert die Kostenseite. In diesem Fall wird häufig der Verkaufspreis der Immobilie erhöht. Schlimmstenfalls liegt dieser dann oberhalb des Marktpreises und das Objekt wird nicht veräußert oder findet nur mit beträchtlichen Preisabschlägen einen neuen Eigentümer.
- Risiko: Nachhaftung der Modernisierungsmaßnahmen
Hier ist es entscheidend, ob die FIX & FLIP Maßnahme von einer Privatperson oder von einem Bauunternehmen durchgeführt wird. Unter Umständen ergeben sich Nachhaftungen an den Verkäufer. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer Sanierungsmaßnahmen, die von dritten Gewerken durchgeführt wurden, nicht hinreichend dokumentieren kann und nachträglich Mängel auftreten.
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