Vonovia will Deutsche Wohnen übernehmen: Welche Vorteile hat die Fusion? Wie wahrscheinlich ist die Umsetzung?

Der größte Deutsche Wohnungskonzern, die Vonovia, will den zweitgrößten Wohnungskonzern, die deutsche Wohnen, übernehmen. Beide Unternehmen sind bereits Schwergewichte im deutschen Aktienindex DAX. Wenn die Aktionäre der Deutschen Wohnen und die Kartellbehörde grünes Licht geben, wird ein Wohnungsimperium entstehen. Welche Vorteile hat die geplante Fusion für beide Unternehmen, für Aktionäre und vielleicht auch für Mieter? Wie Wahrscheinlich ist die Umsetzung des gigantischen Immobilien-Deals. Eine Analyse.

Vorteile: Wieso wollen Vonovia und deutsche Wohnen fusionieren?
Von Kosteneinsparungen über gemeinsame Interessen: Die Fusion bringt für beide Unternehmen Vorteile. Das Geschäftsmodell von Vonovia und Deutsche Wohnen ist praktisch identisch. Beide Konzerne vermieten Wohnraum. Die Wohnungskonzerne versprechen sich von der Fusion deshalb Skaleneffekte. Durch die Fusion können doppelte Abteilungen zusammengelegt und Kosten gespart werden. Auch beim Materialeinkauf tritt der neue Wohnungskonzern als Verhandlungsriese auf und wird insofern entsprechend gute Konditionen am Markt durchsetzen können. Im Zuge energetischer Sanierungen werden  Vermieter in den nächsten Jahren hohe Investitionssummen für ihren Immobilienbestand bereitstellen müssen. Diese lassen sich besser gemeinsam schultern.
Die Vonovia (früher bekannt als Deutsche Annington) verspricht sich außerdem einen Wertzuwachs der Immobilienwerte, aufgrund der Struktur des Deutsche Wohnen Portfolios. Der Immobilienbestand des Wohnungsunternehmens konzentriert sich zu etwa drei Viertelen auf Berlin. Berlin wird als absoluter Immobilien-Wachstumsmarkt gesehen, in dem die Preise in den nächsten Jahren – laut Investorenmeinung – weiter steigen dürften. Nicht zuletzt rüsten sich die Unternehmen mit dem Zusammenschluss für unruhige Fahrwasser, in die der Mietmarkt nach der Bundestagswahl kippen könnte: In Berlin läuft derzeit die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“, bundesweit müssen sich Großvermieter auf Einschränkungen einstellen. So ist die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels nach der Wahl im September mindestens aktuell im Gespräch. Die Fusion vergrößert das Unternehmen und schafft so die Basis, potenzielle Schocks besser abzufangen. Gleichzeitig können die Aufwendungen der für die Wohnungskonzerne notwendigen Lobbyarbeit konzentriert werden. 

Folgen: Was bedeutet die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen für mich als Mieter?
Deutsche Wohnen Mieter haben im Rahmen der Fusion zunächst gute Nachrichten erhalten. Die Vonovia möchte die Mieten in den kommenden Jahren um durchschnittlich maximal ein Prozent erhöhen – die Mieterhöhung läge derzeit unter der Inflationsrate. Ab 2026 solle die Miete lediglich um die Inflationsrate klettern. Der Chef des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, kritisiert den Zusammenschluss der Wohnungsriesen trotzdem: Die Fusion solle lediglich die Gewinninteressen der Aktionäre befriedigen, sagte er der Funke Mediengruppe. Als gewinnorientiert Konzerne, die Aktionären Dividenden bezahlen möchten und müssen, liegt Siebenkotten hier sicherlich nicht daneben. Dennoch stellt sich die Frage, ob die höheren Gewinne zwangsläufig durch langfristige Mietsteigerungen erwirtschaftet werden müssen, oder ob auch die Einsparungen durch die erzielten Skaleneffekte (gemeinsamer Einkauf, gemeinsame Abteilungen usw.) einen Anteil zum höheren Gewinn für die Aktionäre beitragen würden. Schon jetzt hat die neue Konzernleitung angekündigt, sozial verträglich operieren zu wollen. Mieter beider Gesellschaften, besonders jedoch der Vonovia, könnten selbst einmal in Erwägung ziehen, Aktien des Wohnungsriesen zu erwerben. Auf diese Art partizipieren sie als Aktionär selbst am Gewinn, kaufen sich aber auch entsprechend der erworbenen Anteile ein Mitbestimmungsrecht am Unternehmen ein. 

Wie wahrscheinlich ist die Realisierung eines Zusammenschlusses von Vonovia und Deutsche Wohnen
Damit die Fusion Realität werden kann, müssen die Aktionäre der Deutschen Wohnen dem Übernahmeangebot zustimmen. Die Deutsche Wohnen soll bei einem Kurs von 52,00 € je Aktie übernommen werden. Ausserdem wird Deutschen Wohnen Aktionären eine einmalige Bardividende in Höhe von 1,03 € je Aktie ausbezahlt. Die Zustimmung der Aktionäre der Deutschen Wohnen gilt als wahrscheinlich, zumal sich der Vorstand des Unternehmens für die Fusion ausspricht. Am Veto von Vorstand und Aktionären war ein feindlicher Übernahmeversuch im Jahr 2016 übrigens schon einmal gescheitert. Das Übernahmeangebot, das die Vonovia 2016 den Aktionären der Deutschen Wohnen unterbreitete, war jedoch geringer. 

Kritisch für eine Fusion ist außerdem die Frage, ob das Kartellamt der Fusion zustimmen wird. Hier kursieren derzeit unterschiedliche Meinungen. In der ZEIT wird ein Ökonom zitiert, der von einer Zustimmung des Kartellamts ausgeht. Der neue Konzern, der ebenfalls unter Vonovia firmieren wird, wäre mit einem Wohnungsbestand von 500.000 Wohnungen bei weitem der größte Vermieter Deutschlands. Dennoch läge sich der Anteil am Gesamtmarkt, also der Anteil an allen vermieteten Wohnungen, nur bei 2,1 Prozent. Eine Marktbeherrschende Position sei hier nicht gegeben. Die gegensätzliche Position vertritt ein Wirtschaftsexperte, der vom SPIEGEL zitiert wird. Er weisst auf die Marktstruktur in den Mikrolagen hin. Isoliert betrachtet wäre Vonovia in vielen Städten der größte Vermieter und auch der größte Eigentümer. Deshalb hätte das Unternehmen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der Mietpreise vor Ort, könnte aber auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen enorm beeinflussen. Die Chancen für eine Fusion seien „nicht sehr hoch“. 

Soll ich Vonovia-Aktien kaufen? Wird die Fusion Kursgewinne bringen?
Der Aktienkurs der Vonovia SE ist nach Bekanntgabe der Fusion auf einen Tiefstand gefallen. Stehen Investoren dem Geschäftsmodell eines Unternehmens grundsätzlich positiv gegenüber, offenbart das Bekanntgeben einer Übernahme ein mögliches Einstiegsfenster, weil der Aktienkurs des Kaufenden häufig zunächst fällt  – so auch im Falle der Vonovia Aktie.
Aktionäre scheuen den hohen Kaufpreis, das Scheitern der Fusion kurzfristig durch das Kartellamt durch das Scheitern der Integration des gekauften Unternehmens in die Strukturen der Mutter – so gesehen bei der Fusion Daimler-Chrysler, die als Mega-Flop in die Geschichte von Mercedes eingegangen ist. In einem früheren Beitrag hatten wir schon einmal die Vorteile und Risiken eines Aktienkaufs von Wohnungskonzernen diskutiert. Die Vermietung von Wohnraum gilt als vergleichsweise sicheres und krisenfestes Geschäftsmodell. Dies lies sich auch während der Coronakrise beobachten. Besonderes Augenmerk könnten potenzielle Investoren au das aktuell anziehende Inflationsgeschehen richten. Hier sollten Wohnungskonzerne aufgrund ihres großen Immobilienbestandes, noch besser gegen Inflationstendenzen geschützt sein, als andere Unternehmen, da Sachwerte während einer Inflation grundsätzlich an Wert gewinnen. 

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