Warum steigen die Preise für Immobilien, für Häuser und Eigentumswohnungen, immer weiter? Seit Jahren weisen Marktbeobachter und Volkswirte auf die Blasengefahren im deutschen Immobilienmarkt hin, warnen vor einer eventuell anstehenden Preiskorrektur. Zuletzt hatten Ökonomen zum Ausbruch der Coronakrise einen Rücksetzer der Immobilienpreise erwartet – doch es kam anders und die Kaufpreise explodierten. Obwohl die Mieten vielerorts stagnieren, steigen auch 2021, mit dem „Beginnenden Ende“ der Pandemie die Preise in den Metropolen und in den Speckgürteln der Großstädte weiter. Ein Überblick zu den Hintergründen.
Wohnraum bleibt knapp und gesucht
Zwar wird derzeit Wohnraum geschaffen. Das Stadtbild ist von Baustellen geprägt, gefühlt „überall“ entstehen Eigentumswohnungen. Weil Genehmigungsverfahren jedoch Jahre dauern, das Ausweisen von Bauland gar Jahrzehnte in Anspruch nehmen kann, ist derzeit die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Selbst wenn Baugenehmigungen beschleunigt erteilt werden, sind die meisten Flächen in den Großstädten bereits bebaut. Nachverdichtung durch „engeren“ Neubau geht scheibchenweise und dauert Jahrzehnte. So werden die Flächen für Neubauten knapp bleiben.
Niedrige Zinsen befeuern die Nachfrage
Immobilienkäufer bezahlen erworbene Immobilien selten vollständig mit Barmitteln. Insofern sind die Kosten der Finanzierung, also die Kreditzinsen, die der Käufer für die Hypothek bezahlen muss, ein wesentlicher Kostenfaktor. Diese Kosten bestimmen darüber, ob sich ein Interessent eine Immobilie „leisten“ kann und ob der Kauf zum Selbstnutzen für ihn gleichwertig zur bezahlten Miete in einer gemieteten Immobilie ist. Durch die niedrigen Zinsen können sich mehr Käufer eine Immobilie leisten. In den vergangenen zehn Jahren sind zudem die Mieten stark gestiegen. Weil sich die Wohnkosten insgesamt verteuert haben, gleichzeitig die Kosten der Finanzierung gesunken sind, wird der Kauf eines Eigenheims für eine große Zahl an Interessenten machbar und attraktiv. Praktisch jeder, der nicht auf die Flexibilität der Mietwohnung angewiesen ist, tilgt lieber einen Kredit und mehrt sein eigenes Vermögen, statt den monatlichen Mietzins an den Vermieter abzugeben – der seinerseits ebenfalls Kredite tilgt.
Immobilienpreise: Preisauftrieb durch Corona im Jahr 2020
Viele Ökonomen hatten Probezeit, dass die Immobilienpreise wegen Corona in den Korrekturmodus fallen würden und der Preisauftrieb beim Kauf von Wohnimmobilien gestoppt würde. Warum passierte das Gegenteil, warum sind die Preise weiter gestiegen? Hier wirkte die Art der Krise unterstützend: Durch den Lockdown wurde das Wohnen noch wichtiger. Die Mehrheit der Bevölkerung konnte sich auf ihr Zuhause konzentrieren. Wer in einer Mietwohnung lebte, begann nun häufig, nach Eigentum zu suchen, denn das eigene Zuhause lässt sich selbst gestalten – ohne einen Vermieter um Erlaubnis bitten zu müssen. Der Mieter ist bei seiner Handlungs- und Gestaltungsfreiheit extrem eingeschränkt. Schon beim Ausbau oder Umbau des Bads oder einer Küche muss er den Eigentümer um Erlaubnis bitten. Zudem gehören geschaffene Werte dem Eigentümer, nicht dem Mieter. Ein An den Bau von Anbauten sollten Mieter gar nicht erst denken.
Corona hat das Immobilien-Angebot kurzfristig verknappt
Eigentümer, die ihre Immobilie eigentlich im Jahr 2020 verkaufen wollten, hielten sich mit der Verkaufsabsicht zusätzlich plötzlich zurück. Mit Corona war es weniger attraktiv, das Häuschen gegen ein Apartment , bspw. In einer Seniorenanlage, einzutauschen. Dies führte zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots Beide Mechanismen führten zu weiterem Ansteigen der Immobilienpreise.
Warum steigen die Immobilienpreise im Jahr 2021 weiter? Inflation!
Mit dem Jahr 2021 gesellt sich zu sämtlichen oben erwähnten Mechanismen außerdem noch die Angst vor Inflation. Nach den umfangreichen Liquiditätshilfen war eine Inflation zu erwarten. Nun, da die Wirtschaft wieder anspringt, lässt sich eine überdurchschnittliche Inflation beobachten. Wer Bargeld auf dem Giro oder Sparkonto geparkt hat, hat spätestens seit Frühjahr 2021 Sorgenfalten auf der Stirn. Die Angst vor einer massiven Geldentwertung geht nicht nur um, sie hat die meisten Bundesbürger bereits erfasst. Das Problem: Die Sorge vor Inflation ist häufig ausreichend, um die Inflation tatsächlich anspringen zu lassen. Nun beginnt die „Flucht in die Immobilie“, diese führt zu weiter steigenden Preisen aufgrund der weiter steigenden Nachfrage – obwohl sich die Mietpreisentwicklung schon lange von der Entwicklung der Kaufpreise verabschiedet hat.
Der Immobilienkäufer fragt nicht mehr: Verliere ich beidem Kauf der Immobilie Geld? Er stellt die Frage jetzt so: Verliere ich bei dem Immobilienkauf weniger, als wenn ich die Immobilie nicht kaufe und in andere Assetklassen investiere oder das Kapital auf dem Konto liegen lasse. Dies führt dazu, dass Immobilien immer weiter gekauft werden – auch vermietete Eigentumswohnungen werden dann gekauft, obwohl die Rendite der Mieteinnahme nur noch leicht positiv ist oder sogar um den Nullwert schwankt. Eltern, Großeltern, schenken ihren Kindern und Enkeln ihre Barschaft, damit diese sich „schnell ein Häuschen“ zum Selbstnutzen kaufen können – man befürchtet, sonst nichts mehr zu bekommen und hat zudem keine andere Verwendung für das Kapital.
Gleichzeitig stehen Verkäufer vor der Entscheidung, wie sie den Verkaufserlös reinvestieren können, denn auch Verkäufer haben Inflationssorgen. Aktuell die beständige Immobilie in das vermeintlich unbeständige Bargeld „umzutauschen“, ist für potenzielle Verkäufer häufig nicht erstrebenswert. Dadurch bleiben dem Immobilienmarkt Verkäufer fern, das Angebot stockt, die Nachfrage wächst, die Preise ebenso.
Während Corona wurde Kapital gesammelt
Viele Menschen konnten während Corona ihren Konsumgewohnheiten nicht nachgehen. Sie haben in dem Jahr „Zwangssparsamkeit“ ausreichend Grundkapital angehäuft, um nun eine Immobilie erwerben zu können. Die Kaufnebenkosten werden durch den Finanzieren nämlich häufig nicht gedeckt. Dabei handelt es sich um die Kostenblöcke: Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Verwaltungsaufwendungen, die bei der Umschreibung der Immobilie anfallen. Nun werden die ersparten Mittel gerne verwendet, um sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. In vielen Bundesländern gesellt sich eine weitere, für Käufer positive, Veränderung hinzu: Seit Jahreswechsel 2020 /2021 muss der Käufer maximal die Hälfte der Maklercourtage bezahlen. Dies führt in den Bundesländern, in denen die Provisionszahlung bislang voll zu lasten des Käufers geregelt war, zu einer beträchtlichen Ersparnis bei den Kaufnebenkosten und bringt so wiederum mehr potenzielle Käufer auf den Markt, für der Kauf einer Wohnung oder eines Häuschens erschwinglich wird. Auch hier dreht der Effekt an der Preisschraube: Die Immobilienpreise steigen.