Mit wachsender Bedeutung des Bitcoin fragen Mieter, ob die monatliche Miete für ihre Wohnung auch mit Bitcoin an den Vermieter bezahlt werden kann. Grundsätzlich sind Mietzahlungen mit Bitcoin durchaus möglich, in der Praxis ergeben sich jedoch Hürden und Einschränkungen beim Gebrauch der Kryptowährung. 

 Der Bitcoin ist längst mehr als ein Modetrend: In den werktäglichen Börsenberichten hat die digitale Währung inzwischen ihren festen Platz, immer mehr Unternehmen integrieren die führende Kryptowährung in ihre Zahlungsprozesse. Für private Bitcoin-Halter und Investoren ergibt sich schnell die Frage nach der praktischen Anwendbarkeit bei Immobiliengeschäften: Ist es möglich und erlaubt, die monatliche Miete in Bitcoin zu bezahlen? Wer über eine besonders üppig gefüllte Wallet verfügt, will vielleicht sogar einen Immobilienkauf mit Bitcoin finanzieren. 

Kann die monatliche Miete für die Wohnung in Bitcoin bezahlt werden?
Grundsätzlich spricht nichts gegen eine Überweisung der Miete in Bitcoin, wenn mit dem Vermieter eine Einigung über die Höhe der Mietzahlung gefunden werden kann und beide Parteien über Krypto-Wallets verfügen. Vermieter, die sich auf den Bezug einer Mietzahlung in Bitcoin (oder in einer anderen Kryptowährung) einlassen, sind jedoch aktuell noch schwer zu finden. Dies hat zwei Gründe: 

1. Der Kurs des Bitcoin schwankt so stark, dass eine Kalkulation zu Mieteinnahmen, die in Euro durchgeführt werden muss, nicht möglich ist. Wohnungsgesellschaften können sich auf derartige Experimente nicht einlassen, weil sich die Bewertung ihres Immobilienbestands an den zukünftigen Erträgen (Cash Flows) der Immobilie orientiert. Hier könnten sich Probleme mit Aktionären oder / und finanzierenden Banken ergeben. Die überwiegende Mehrheit der Privatvermieter ist in gesetztem Alter, hier herrscht häufig eine natürliche Aversion gegen das vermeintlich neumodische Zahlungsmittel Bitcoin.
2. Die steuerliche Behandlung von Bitcoin-Einnahmen ist komplex. Im Beitrag „Steuerfalle Kryptowährungen“ beschreibt der Bankenverband in groben Zügen, wie Anlagen und Erträge in Bitcoin steuerlich zu handhaben sind. Nachdem Bitcoin als „Sonstiges Wirtschaftsgut“ geführt wird, ist er zum Zeitpunkt des Einganges (in Euro) zu bewerten – sogar im Falle einer monatlich wiederkehrenden Zahlung wie dem Mietertrag bzw. der Miete für die Wohnung. So entsteht ein erheblicher Aufwand für den Eigentümer bei der Verbuchung der Mieterträge. 

Insofern ist es einleuchtend, dass uns die Meldungen über erste Innovationen zur Mietzahlung in Bitcoin gerade aus Dubai erreichen. Hier kann die digitale Währung leichter in den Alltag integriert werden, weil keine Steuern auf Mieterträge oder Eigentum anfallen. Fortschrittlich denkende Immobilieninvestoren haben den Immobilienmarkt Dubai übrigens schon seit geraumer Zeit für sich entdeckt – nicht erst seit dem Hype um das Kryptogeld.

Das Portal „dorre bitcoin.com“ berichtet über das Unternehmen Fam Properties, das im Rahmen seiner Mietverwaltung ab Oktober 2021 Mieteingänge in Bitcoin akzeptieren wird. 

 Wie muss ich als Mieter vorgehen, wenn ich meine Miete in Bitcoin bezahlen will?
Die Herausforderung für Mieter dürfte sich somit ergeben, einen Vermieter zu finden, der die Bitcoin-Zahlung akzeptiert. Bitcoin ist kein offiziell zugelassenes Zahlungsmittel – insofern kann der Mieter nicht auf eine Zahlung der Miete in Bitcoin bestehen. Dennoch gilt die Vertragsfreiheit, sodass im Rahmen des Mietvertrags eine Mietzahlung in Bitcoin geregelt werden kann. Bei der Transaktion handelt es sich dann wohl um ein Tauschgeschäft: Die Nutzung der Wohnung wird mit dem Tausch des sonstigen Wirtschaftsguts abgegolten. 

Besonders erfolgversprechend könnte das Ansinnen einer Zahlungsabwicklung der Miete in Bitcoin bei internationalen Vermietern sein, die ihre Einkünfte im Ausland sammeln. Bei der klassischen 2-Zimmer-500-Euro-kalt-plus-Betriebskosten-Wohnung in einer deutschen Großstadt könnte es für den Mieter trotzdem schwierig werden, einen geneigten Vermieter zu finden, der sich auf ein Zahlungsexperiment in Bitcoin einlässt. Zudem ergeben sich hier auch weitere Fragestellungen, beispielsweise wäre zu Klären, ob die Mietpreisbremse greift, wenn der BTC-Kurs steigt.

Für die beschriebene 2-Zimmer-Wohnung sind im Regelfall ausreichend Mietinteressenten verfügbar, sodass der (rationale) Eigentümer den Weg des geringen Widerstands wählen sollte und eher nicht an einen Bitcoin-Zahler vermietet.

Interessant könnte die Vereinnahmung der Miete in Bitcoin für Eigentümer von Luxuswohnungen bzw. sehr teuren Mietobjekten sein. Zunächst werden diese häufig von internationalem Klientel gehalten, weiterhin ist es grundsätzlich schwer, für hochpreisige Immobilien Mieter zu finden. Dies könnte die Chancen des Mieters erhöhen. Auch wird der Makler eventuell proaktiv mitwirken, um den außergewöhnlichen Vertrag  beim Kunden durchzusetzen und abzubilden. Bei Mietzahlungen für Wohnungen, die oberhalb der 10.000 Euro liegen, sind Immobilienmakler übrigens zur Identifikation des Kunden verpflichtet – das gilt auch bei jedem Verkauf. 

Der Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt. Er schreibt seit 2014 den bekannten Immobilienblog mietercoach.de und ist als Experte für Mieten und Immobilien regelmäßig in überregionalen Medien präsent.

Mietvertrag: Ist es sinnvoll, die Miete in Bitcoin zu bezahlen?
Die ökonomische Betrachtung ist maßgeblich von der Vertragsdauer des Mietvertrags und den eigenen Einschätzungen zur Wertentwicklung des Bitcoin abhängig. Weil der Bitcoin hohen Schwankungen unterliegt, ist es für den Mieter nur dann ökonomisch sinnvoll, einen langlaufenden Mietvertrag in Bitcoin abzuschließen, wenn er von einem fallenden Bitcoin-Kurs ausgeht. Für den Eigentümer ist der Abschluss eines langlaufenden Mietvertrages, der in Bitcoin abgewickelt wird, sinnvoll, wenn er langfristig steigende Kursen unterstellt. Zu diskutieren wäre eine Sondervereinbarung im Mietvertrag, mit der die Höhe der Mietzahlung regelmäßig am Umrechnungskurs des Bitcoin ausgerichtet und neu justiert wird. Dies ist bei Abschluss eines regulären Standardmietvertrags bereits Usus, wenn mit einer Indexmietvereinbarung Verwerfungen durch Inflation ausgeschlossen werden sollen.

 Inflationsschutz: Abschluss eines Mietvertrags in Bitcoin für den Vermieter sinnvoll?
Vermieter, die von steigender Inflation ausgehen und gleichzeitig optimistisch für die Entwicklung des Bitcoins sind, könnten sich für Mieteinnahmen in Bitcoin begeistern lassen. Das „digitale Gold“ könnte einen Inflationsschutz mitbringen – in diesem Fall muss jedoch auf Öffnungsklauseln zu verzichten. 

Staatliche Regulierung und Einschränkungen von Bitcoin-Zahlungsströmen absehbar
Weil der Kryptopmarkt und Bitcoin als dessen Leitwährung immer populärer wird, steigt auch das Interesse von Regulatoren, die Kryptowährung zu Regulieren: Dabei stehen augenscheinlich Geldwäsche und Steuerbetrug im Fokus. In zweiter Instanz fürchten Regierungen und Zentralbanken (die eigentlich unabhängig agieren müssten) um Begründung von für die Institutionen unkontrollierbaren Schattenwährungen – insbesondere vor dem Hintergrund hoher Inflationserwartungen ist die Angst der Notenbanker nicht abwegig. Insofern dürften die Eingriffe in nächster Zeit zunehmen. Dies sollten Mieter und Vermieter, die sich an die Währung im Rahmen eines langläufigen Mietvertrages binden wollen, in ihre Überlegungen einbeziehen. Regulatorische Eingriffe können starke Schwankungen auslösen. 

 Eine Auswahl aktueller Meldungen und Entwicklungen hinsichtlich steigender Regulierung auf dem Bitcoin-Markt: 

Kürzlich berichtet das bekannte Krypto-Magazin Bitcoin-Echo, die EU wolle den Besitz von anonymen Krypto-Wallets verbieten. 

In China wurden Handels- und Miningaktivitäten untersagt. Das kürzlich verabschiedete Mining-Verbot hatte zu einem dramatischen Kursverfall des Bitcoins geführt. 

Eine der führenden Krptobörsen, Binance, steht unter Beschuss durch britische Regulierungsbehörden, sodass Banken , beispielsweise Barclays und Santander UK, die Überweisungen einstellten. Für Kontoinhaber der Banken ist es derzeit nicht mehr möglich, Geld an Binance zu transferieren. 

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