Die Angst vor einer Immobilienblase ist zurück! Wie hoch sind die Risiken im deutschen Immobilienmarkt? Die Erinnerung an die letzte Immobilienkrise 2008, die schließlich zur Weltfinanzkrise führte, sind verblasst. Stattdessen bindet die aktuelle Krise unsere gesamte Aufmerksamkeit. Auch die Corona-Pandemie hat die Immobilienpreise beeinflusst, doch entgegen der Prognosen von Volkswirten, die Immobilienpreise sind weiter gestiegen.

Rückblick: Schon vor der Corona Krise waren die Immobilienpreise „zu teuer“
Eine Rückschau: Schon vor der Corona Krise galten die Immobilienpreise im Segment Wohnimmobilien als aufgebläht. Doch dann kam die Pandemie. Viele Volkswirte erwarteten zu Krisenbeginn fallende Immobilienpreise als Resultat auf die einschränkenden Maßnahmen. Doch es kam anders, die Immobilienpreise wurden noch teurer. Die Preisschraube stieg immer weiter und weiter gen Norden. Sogar der bekannte Ökonom Prof. Michael Voigtländer vom IW Köln musste schließlich zugeben, dass er falsch gelegen hatte. „Ich persönlich hatte damit gerechnet, dass die Preise stagnieren“, sagte er bei der 2.digitalen Immobilienkonferenz des IVD Mitte im Mai 2021. Eine Immobilienblase sah Voigtländer damals nicht.

Werden die Immobilienpreise auch nach Corona weiter steigen?
Doch auch nach der Corona Krise könnten Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter steigen. In dieser Woche zitiert der Spiegel eine Meldung der Deutschen Presseagentur (dpa) mit dem Titel „Immobilien werden nach Corona noch teurer!“ Zur selben Zeit beschreibt die Titelstory der Wirtschaftswoche die „Torschlusspanik“ beim Immobilienkauf, parallel beantwortet das Blatt auf der Homepage die Fragen zum potenziell „großen Knall“ auf dem Immobilienmarkt“, gestellt von Eigentümern und hoffnungsvollen Interessenten. Beiläufig findet sich die Information, dass eine der größten Immobilienkonzerne weltweit in China große Probleme hat – eine Thematik, die in dieser Woche auch an den Börsen registriert wurde.

Der Autor: Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt. Er hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs studiert, schreibt seit 2014 den bekannten Immobilienblog mietercoach.de und ist als Experte für den Immobilienmarkt regelmäßig in überregionalen Medien präsent.

Eigentümer glauben nicht an die intrinsische Wertschöpfung des Immobilienbooms
Bei meiner Tätigkeit als Immobilienmakler in Frankfurt begegnen mir in den letzten Monaten häufig Eigentümer, die selbst nicht mehr an den Wert ihrer Immobilie glauben. Sie tragen sich mit dem Gedanken an einen Verkauf, weil sie an die Blase glauben, jetzt noch schnell den Gewinn mitnehmen wollen, „bevor sie platzt“. Doch nur weil ein marktgetriebener Vorgang, beispielsweise die Verdopplung des Marktpreises einer vor zehn Jahren gekauften Eigentumswohnung, für dem Eigentümer selbst „falsch“ vorkommt – bemerkt er doch, dass das Gebäude älter wird, der Sanierungsaufwand steigt, usw. – muss er nicht fundamental unbegründet sein. In die Preisbildung von Immobilien spielen eine Vielzahl von Komponenten, dies macht die Prognose so schwierig und den Immobilienmarkt zu einer der Königsdisziplinen in der Volkswirtschaftslehre.

 Chancen und Risiken für Immobilien anschaulich erklärt
Aus gegebenem Anlass zeige ich in den nächsten Beiträgen die Chancen und Risiken bzw. Risikofaktoren für den deutschen Immobilienmarkt. Die folgenden Beiträge beschreiben die Situation aus meiner persönlichen Sicht – ich erhebe keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Auch die von mir beschriebenen Wechselwirkungen sind meine persönliche Interpretation der Marktgegebenheiten im Immobilienmarkt, die ich aus meinem Erfahrungsschatz als Makler, sowie aus dem in meinem Studium (ich bin M.Sc. Finance & Economics) und durch persönliche Weiterbildung gelerntem Wissen herleite. Dennoch hoffe ich mit den Informationen, Sie in Ihrer Meinungsbildung zur Entwicklung der Immobilienpreise zu unterstützen. Ob Sie Angst vor einer Immobilienblase haben sollten? Ob Sie auf eine Preiskorrektur hoffen sollten? Die einzige Antwort: Niemand kann mit letzter Sicherheit die Richtung der Immobilienpreise vorhersagen, lediglich lassen sich Szenarien gegeneinander abwägen, aus denen der Resarcher dann eigene Schlüsse ziehen wird.

Beurteilen Sie Ihre persönliche Situation vor dem Hintergrund des Marktgeschehens
Oft werde ich von Bekannten gefragt: Soll ich bei diesen Preisen denn noch kaufen oder auf den Abschwung warten. Bedenken Sie dabei folgendes: Wenn Sie eine Immobilie zum selbst Nutzen suchen, kalkulieren Sie Ihre Lebenszeit ein, wie diese verrinnt, während Sie auf niedrige(re) Immobilienpreise warten. Preisen Sie ein, wie Ihre Kinder immer älter werden, während sie gerade in den jungen Jahren das Häusschen mit Garten besonders gebraucht hätten. Selbst wenn Sie zum Ende der Serie zum Schluss kommen, dass Sie den Immobilienmarkt für überteuert halten, dass sich der Markt eigentlich in einer Immobilienblase befindet, bedenken Sie den Wahlspruch des großen Ökonomen John Maynard Keynes, der sagte: Markets (in diesem Fall bezogen auf den Aktienmarkt)  „can remain irrational longer than you can remain solvent.”

 Überlegen Sie sich, in Immobilien zu investieren – weil Sie Geld anlegen müssen, vergleichen Sie das Risiko und den kalkulierten Ertrag mit anderen Investmentmöglichkeiten und finden Sie dann ihren persönlichen Weg. Natürlich sollte ihre Annahme, ob die Immobilienpreise weiter steigen oder doch fallen im Hinblick auf die Zeitspanne, in der Sie das Investment spielen möchten, in ihre Betrachtungsweise mit eingehen; schließlich ist der Wiederverkaufswert eine entscheidende Komponente der Investition.

>>> hier finden Sie demnächst den Link zum ersten Teil der Serie: Chancen und Risiken für Wohnimmobilien und den deutschen Immobilienmarkt