Haus in Alleinlage kaufen: Vorteile, Nachteile und Risiken des Hauskaufs im Aussenbereich

Sie haben schon immer von einem Haus in Alleinlage geträumt? Sie wollen keine störenden Nachbarn, Natur bis zum Horizont, Privatsphäre und die volle Freiheit beim Wohnen? Den Traum von Haus in Alleinlage haben viele Deutsche – nicht erst seitdem die Krise uns gezeigt hat, wie anfällig das Leben in den Städten ist. In der Alleinlage können Sie einen Gemüsegarten anlegen und sich selbst versorgen. Zudem sind Immobilien draussen auf dem Land günstiger als in den Metropolen. Also warum nicht in die Alleinlage ziehen, bei all den Vorteilen? Doch nicht so schnell, denn Wohnen und besonders Kaufen in der Alleinlage bringt auch Nachteile und Risiken mit sich. Ein Überblick:

Die Vorteile des Wohnens in der Alleinlage kursgefasst, denn wenn Sie den Beitrag lesen, werden Sie sie bereits kennen:

Abgeschiedenheit
Privatsphäre
Natur
Keine störenden Nachbarn
Option zur Selbstversorgung
Tierhaltung und Tierzucht möglich

Nun zeige ich Ihnen einige Nachteile und Risiken, die Sie bedenken sollten, wenn Sie sich für den Hauskauf in einer Alleinlage entscheiden:

Hauskauf in Alleinlage ist „Kaufen im Aussenbereich“
Mit dem Hauskauf in Alleinlage kaufen Sie ein Haus im Aussenbereich. Dabei handelt es sich häufig um landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Viele der angebotenen Grundstücke in Alleinlage sind nicht bedingungslos für Privatpersonen käuflich. Sie müssen nachweisen, dass Sie eine landwirtschaftliche Tätigkeit zum hauptsächlichen Erwerb betreiben. Es existieren Grundstücke und Häuser, die Privatpersonen ohne Einschränkungen kaufen können. Jedoch können Sie diese ausschließlich erwerben. Ein Anbau oder Umbau ist genehmigungspflichtig. Bauen im Aussenbereich bedingt jedoch, dass Sie die oben beschriebene, landwirtschaftliche Tätigkeit verfolgen. Unterm Strich bedeutet dies, Sie können nie darauf vertrauen, dass Sie Ihr Haus neu oder umbauen dürfen, selbst wenn dieses unbewohnbar wird.

Häuser in Alleinlagen sind häufig baufällig
Dies bringt mich zum größten Risiko. Häuser in Alleinlagen sind nicht selten Resthöfe, ehemalige Mühlen oder Bauernhöfe. Die Gebäude sind alt und die Bausubstanz ist häufig angegriffen. Insbesondere Feuchtigkeit im Mauerwerk ist ein großes Thema, wenn Sie nach Häusern in Alleinlagen Ausschau halten. Bedenken Sie hier das oben erwähnte: Für einen Neubau des Hauses benötigen Sie die Genehmigung des örtlichen Bauamts. Diese werden Sie aber vermutlich nicht oder zumindest sehr schwer erhalten, wenn Sie keiner landwirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen. Ist die Immobilie abbruchreif, wird das Grundstück darunter (mindestens für Sie) unbewohnbar und somit praktisch wertlos.

Anbindung in der Alleinlage: Wasser / Abwasser / Gas / Internet / Strom
Häufig sind Häuser in der Alleinlage nicht oder nur bedingt an die Versorgungsinfrastruktur angebunden. Überprüfen Sie die Anbindung und stellen Sie sicher, dass diese über die Dauer, die Sie das Haus bewohnen wollen, erhalten bleibt. Ein Beispiel: Ihr Haus verfügt vielleicht über einen eigenen Brunnen, der ihnen Trinkwasser und Brauchwasser liefert. Das bedeutet, Sie sind nicht an die nächste Gemeinde angebunden. Was passiert, wenn der Brunnen versiegt (vielleicht wegen globaler Erwärmung). Vielleicht droht dies nicht morgen oder übermorgen, unter Umständen jedoch in 10 oder 12 Jahren. Und dann?Ist die Immobilie gut angebunden, prüfen Sie die Strecken, die die Verbindung ununterbrochen zu Ihnen führt. Sanierungsmaßnahmen an der Infrastruktur müssen Sie eventuell selbst bezahlen, denn es existieren keine Nachbarn, mit denen Sie den Aufwand teilen können.

Nachbarn in der Alleinlage: Gute Nachbarn, schlechte Nachbarn – keine Nachbarn
Natürlich streben Sie mit dem Wohnen bzw. dem Hauskauf in der Alleinlage an, keine Nachbarn mehr zu haben oder diese besonders weit entfernt von sich selbst vorzufinden. Schließlich heisst es ja ALLEIN-Lage. ALLEIN. Wohnen Sie dort, sind Sie ALLEIN. Stellen Sie sich das bildlich vor. Fühlen Sie die Einsamkeit! Hören Sie aufmerksam in sich hinein, ob Sie sich diese Abgeschiedenheit wirklich ertragen können: Beispielsweise schauen Sie des Nachts aus dem Fenster oder treten vor die Tür und blicken auf „schwarz“. Es gibt keine Lichter in der Nähe. Es gibt auch niemanden, der Ihnen helfen kann, wenn etwas passiert. Vielleicht ist ein Wald in der Nähe. Wie fühlen Sie sich dabei, drinnen zu sitzen – vielleicht am lodernden, gemütlich wärmenden Kamin – aus dem Fenster zu blicken in die Schwärze der Nacht. Was könnte dort draussen alles sein, In der Nacht verborgen. Vielleicht ist es gerade dort draussen und schaut durch Ihr Fenster hinein. Irgendwo dort draussen.
…
Nein? Sie fühlen sich beim Gedanken an das Beschriebene pudelwohl?Super, Ihr Charakterprofil hält der Alleinlage stand.

Alleinlage im Winter: Begehbarkeit / Passierbarkeit Ihrer Einfahrt
Haben Sie eine Arbeit? Eventuell wird auf ihrem Privatweg nicht geräumt – auch nicht wenn es im Winter geschneit hat, glatt ist, eine Flut den Weg weggespült hat. Das ist Ihr Problem! Denn ausser Ihnen stört es niemanden. Fühlen Sie sich im Stande, das Problem zu meistern? Prima, ziehen Sie in die Alleinlage, Kaufen Sie sich Ihr Traumhaus.

Alleinlage: Probleme mit Beleihungswert und Bankkredit
Aufgrund der oben beschriebenen baurechtlichen und substanziellen Problemstellungen finanzieren Banken Häuser in der Alleinlagen höchst ungern und wenn doch, dann mit beträchtlichen Abschlägen. Sie sollten somit eine Menge Eigenkapital mitbringen und idealerweise ein anderes Grundstück / Haus, das Sie beleihen können.

Ich freue mich, wenn Sie mir auf Twitter, Instagram oder hier in den Kommentaren schreiben. Viel Glück und Erfolg bei der Suche nach Ihrem neuen Haus, vielleicht in der Alleinlage.

Ich hoffe, ich habe Sie nach den letzten Absätzen nicht desillusioniert. Lesen Sie einfach den ersten Abschnitt mit all seinen Vorteilen erneut, lassen Sie das Gelesene sacken und überdenken Sie in aller Ruhe Ihren Entschluss. Hat Ihnen der Beitrag bei Ihrer Entscheidungsfindung geholfen?

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Nitzsche hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA) studiert. Als Autor des Ratgebers Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN, sowie des gleichnamigen Immobilienblogs ist Nitzsche regelmäßig als Experte für den Immobilienmarkt in den überregionalen Medien präsent.