Mit dem Metaverse rollt eine überdimensionierte Neuauflage des 3D-Spiels „Second Life“ auf die Konsumenten zu. Meta-Chef Zuckerberg will das Metaverse in den kommenden Jahren als Alternative zum Internet aufbauen oder das Internet gar ersetzen. Obgleich noch viele Fragen offen bleiben, verdienen digitale Immobilieninvestoren in den ersten funktionierenden Metaverse-Projekten (The Sandbox, Dezentralland) bereits ein Vermögen. Die digitale Immobilie wird plötzlich zum ernstzunehmenden Handelsgut. Die Geschichte wiederholt sich. Bereits 2007 konnten digitale Immobilieninvestoren mit Immobilien im Second Life eine menge Geld verdienen – ein guter Anlass, um einen ersten Vergleich zu ziehen; so lässt sich am plastischen Beispiel erläutern, wie die virtuelle Immobilie funktioniert. Welche Gemeinsamkeiten hat das Investment in das digitale Gut, wo liegen die Unterschiede?

Marc Zuckerberg will in den kommenden Jahren das Metaverse aufbauen, zum Dreh- und Angelpunkt moderner Kommunikation- und Unterhaltung aufsteigen. In einem ausführlichen Video erläutert er die Basisfunktionen des Metaverses. Facebook / Meta verfolgt dabei, dies ist schon jetzt ersichtlich, die Motivation, Meta als 3D-Marktplatz aufzubauen, über den digitale Güter – sogenannte NFTs (Non fungible Token) – gehandelt werden können. 

Was ist ein NFT und warum ist der NFT-Handel interessant
Als NFTs werden digitale Güter bezeichnet, deren Eigentum direkt zurechenbar ist und die über bestimmte Eigenschaften verfügen. Im oben angegebenen Zuckerberg-Video werden T-Shirts für den persönlichen Avatar, oder Einrichtungsgegenstände für die digitale Wohnung eingeführt. Jedoch handelt es sich auch bei der digitalen Wohnung selbst um ein NFT. Der Betreiber vergibt das Recht „des Bewohnens“ und der „Umgestaltung“ an den Besitzer und lässt sich dafür bezahlen – beispielsweise in Form einer Cryptowährung. 

Warum sollte man eine Immobilie erwerben, die sich im Metaverse befindet?
Obgleich Sie als Person selbst die Immobilie nur virtuell betreten können, in Form von 2D am Bildschirm des Rechners oder 3D mit entsprechender Digitalbrille, bringen Metaverse-Immobilien erstaunlich viele Eigenschaften mit, die sich auch in realen Immobilien widerspiegeln.

• Digitale Wohnung als Raum zur persönlichen Entfaltung

Die digitale Wohnung kann der Platz zur persönlichen Entfaltung werden, ein eigenes, kleines Universum, das man sich selbständig einrichten und designen kann – nach den eigenen Wünschen. Auch ist es der Rückzugsort, wenn bspw. Arbeiten am digitalen Avatar vorgenommen werden – schließlich würden Sie auf offener Straße auch nicht die Hosen wechseln; vielleicht dient die virtuelle Wohnung der ungestörten Kommunikation, während vor der digitalen Tür Dialoge von sämtlichen Passanten hörbar werden. Außerdem können Sie in ihren eigenen Space nun andere Betaverse-Teilnehmer, Ihre Freunde, einladen: Sie können mit Ihren Freunden digital Zeit verbringen, sie können beispielsweise Spielen, Kurse abhalten… oder … ihnen Dinge (Waren oder Dienstleistungen) verkaufen… 

• virtuelle Immobilie als Einnahmequelle

Wie schwierig wäre das Leben für Verkäufer ohne eigene Verkaufsflächen. Stellen Sie sich einen Autoverkäufer vor, der sich mit potenziellen Interessenten in der Fußgängerzone trifft, um Fahrzeuge zu verkaufen. Schwierig. In dem geschützten Raum des Autohauses funktioniert dieser Verkaufsprozess sehr viel besser; zudem ist reichlich Anschauungsmaterial vorhanden und bereits aufgebaut. Nun könnten Sie im digitalen Autohaus ein digitales Fahrzeug kaufen, Sie könnten sich jedoch auch eine Beratung zum Kauf eines ECHTEN PKWs abholen, der nach Kauf und Unterschrift an Ihre echte Adresse geliefert wird. Ihr digitaler Auftritt hätte für Sie als Autoverkäufer und den Kunden echte Vorteile: So könnte der Kunde den Anfahrtsweg sparen und sich Ihre  Beratung „schnell“ in der Mittagspause abholen. Sie als Autoverkäufer würden zusätzlich zu ihrem normalen Business die VR-Beratungen offerieren. Schnell und spontan planbar können Sie Leerzeiten zwischen echten Beratungsterminen füllen. Vergleichbar wäre die Beratung mit einer next-level-Telefonkonferenz; Sie können dem Kunden Teile des Autos direkt virtuell zugänglich machen, er kann sich sogar „ins Auto setzen“. Lediglich mit dem Fahrgefühl wird es schwierig, aber ehrlich – die Probefahrt kann auch im echten Autohaus nicht absolviert werden. Dennoch könnte der Verkaufsprozess so digital abgebildet werden, wenn ein anderer Mitarbeiter das Fahrzeug zum Probefahren „vorbei bringt“ oder es an einer dritten Stelle abgeholt wird. 

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Nitzsche hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA) studiert. Als Autor des Ratgebers Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN, sowie des gleichnamigen Immobilienblogs ist Nitzsche regelmäßig als Experte für den Immobilienmarkt in den überregionalen Medien präsent.

Stellen Sie sich vor, Sie könnten mit dieser Art von Geschäftsgebaren Ihre Monatseinnahmen um 20% erhöhen. Was wäre Ihnen dieser private Raum wert, wenn Sie ihn mieten müssten? Würden Sie 5% der Mehreinnahmen bezahlen um mit Arbeitsleistung und Zeit 20% zu generieren? Vielleicht. 

Ein Vermieter von virtuellen Immobilien könnte Ihnen diesen digitalen Raum in der Metaverse zur Verfügung stellen, einrichten und warten/ aktualisieren.

• Wie der Immobilieninvestor mit virtuellen Immobilien Geld verdient

Wie im echten Leben lässt sich mit den digitalen Immobilien Geld verdienen, indem diese gehandelt werden. Hier wird ein digitaler Raum erworben und auf Wertsteigerung über den Zeitverlauf gesetzt – es wird spekuliert. Eine andere Möglichkeit, schneller und mehr Geld zu verdienen, ist die Entwicklung der Immobilie. Wie im richtigen Leben wird die Immobilie so umstrukturiert, dass die neuen Eigenschaften bestimmten Nachfragern entsprechen (während sie für andere Nachfrager gleichsam weniger attraktiv werden). Bleiben wir bei unserem Beispiel eines digitalen Autohauses. Der Verkaufsraum ist für einen PKW-Verkäufer vielleicht viel wert, während Sie diesen als digitale Privatperson eher nicht anmieten würden; hier würden Sie sich eher für das Häuschen am Strand interessieren. Der VR-Entwickler kann beides auf Nachfrage bauen. 

Wie definieren sich Wert und Wertentwicklung von VR-Immobilien im Metaverse?
Grundsätzlich lassen sich Bewertungsmaßstäbe aus der realen Immobilienbewertung ins Metaverse übertragen. Angebot und Nachfrage bilden den Markt. Sie finden einen Käufer / Mieter für ihre digitale Immobilie, wenn dieser

a) mit der Immobilie ungleich mehr Geld verdienen kann, als er investiert

b) er der Immobilie sonstigen Mehrwert beimisst, den er gleich oder größer als den Kaufpreis definiert. 

Schon heute sind Webseiten oder Domains, die hohen Traffic (Klickrate) generieren, mehr wert, als Webseiten, die über keinen Traffic verfügen. Warum? Weil Traffic die Definition digitaler Laufkundschaft ist. WEB-Traffic lässt sich über Werbung und schließlich den Verkauf von Produkten oder Dienstleistungen monetarisieren.

Metaverse im Vergleich zu Second Life
Sämtliche beschriebenen Effekte und Wechselwirkungen sind nicht neu, sondern funktionieren bereits (mehr oder weniger erfolgreich) in anderen virtuellen Realitäten; als Beispiel führe ich hier Second Life an, das 2007 einen Hype erlebt hat und insofern einigen Lesern (schwach) im Gedächtnis geblieben sein dürfte. Im Zuge des großen Hypes eröffneten sogar Global Player Filialen in der digitalen Welt, um diese einige Jahre später wieder zu schließen. Der große Ansturm war verflogen, zweifelhafte News framten Second Life als Plattform, auf der für gewöhnlich sexuelle oder sogar verbotene Inhalten erworben werden. Obgleich die Plattform heute noch existiert, ist wohl nur ein „harter Kern“ Gamer übrig geblieben. 

Zuckerberg dürfte die Entwicklung der Second Life verfolgt haben. Es bleibt abzuwarten, ob Meta antworten auf die vordringlichen Probleme liefert, aufgrund derer das Projekt Second Life weitestgehend als gescheitert anzusehen ist. Wenn sich Metaverse als massenfähig erweist, dürften die Möglichkeiten enorm ausfallen. Persönlich sehe ich dabei als wichtiges Kriterium, wie anwenderfreundlich sich 3-D-VR-Technologie entwickeln lässt. Die aktuell erhältlichen 3D-Brillen (bspw. für die Playstation) erscheinen extrem unhandlich und wenig nutzerfreundlich, sodass sich nur ein sehr kleiner Teil der (ohnehin kleinen Gruppe) der Gamer dauerhaft für die davon abgesehen beeindruckende Technologie begeistern lässt. 

Fazit: Immobilien im Metaverse – extreme Chancen flankiert von hohen Risiken
Die Verschmelzung von Realität und Internet im Rahmen virtueller Welten ist eine interessante Thematik, die – wie oben beschrieben – extreme Gewinnpotenziale für Investitionen und Investoren mitbringt. Verglichen mit einem herkömmlichen Immobilieninvestment ist jedoch die Sicherheitskomponente, der Wert der Lage, aktuell mehr als Zweifelhaft. Der dauerhafte Wert der Lage ist bei Immobilien jedoch die Komponente, die den Preis entscheidend beeinflusst. So kann der Wert des digitalen Assets exponentiell steigen, wenn sich die gesamte Menschheit plötzlich digitale Immobilien im Metaverse zulegen will oder muss, aber auch rapide fallen, wenn sich das Metaverse als massenuntauglich herausstellt oder User zu einer anderen Plattform abwandern. Während sich die Wertaufbewahrungsfunktion Wohnimmobilie in Toplage, vielleicht am Strand, über Jahrzehnte bewähren konnte, bleiben bei digitalen Immobilien nur langfristige Negativbeispiele – wie die Wertentwicklung der Immobilie in Second Life. Aber auch im „echten Leben“ unterliegen lang bewährte Immobilienlagen dem Wandel. So ist die Anmietung eines Verkaufsraums in einer mittelgroßen Innenstadt heute längst nicht mehr so begehrt, wie noch vor zehn Jahren.

Immobilien im Metaverse: Digitaler Immobilienhandel erklärt am Beispiel Upland