• Wie wird die anziehende Inflation den Immobilienmarkt 2022 und die Immobilienpreise beeinflussen?
• Wie wahrscheinlich kommt ein Corona-Lastenausgleich für Immobilieneigentümer? 
• Wie beeinflusst die kommende Ampel-Gesetzgebung den Miet- und Immobilienmarkt? 
• Welchen Einfluss haben neue Technologien auf die Immobilienbranche?

Wer dachte, das Jahr 2020 sei schwierig gewesen, der hatte nicht mit 2021 kalkuliert. Während die Coronapandemie im vergangenen Jahr weiterhin die Märkte beschäftigte, setzten die Immobilien ihre Hochpreis-Rallye fort. Flankiert von anziehender Inflation, die sich insbesondere in der zweiten Jahreshälfte potenzierte, nimmt der Run auf Immobilien als sicherer Hafen kein Ende. Insofern liegt es nahe, dass sich die Geschichte auch im neuen Jahr, dem Jahr 2022, fortschreiben dürfte. Nachdem die Bundestagswahl nun hinter uns liegt, werden die Entscheidungen der neuen Ampel-Regierung Immobilieninvestoren, Mieter und Vermieter im Jahr 2022 beschäftigen. Aus der aktuell undurchsichtigen Situation, leiten sich meine Top-Themen für den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2022 ab:

Inflation als Immobilien-Preistreiber, Teuerung als Wirtschafts- bzw. Wachstumsdämpfer
Die anziehende Inflation wird maßgeblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt nehmen. Die Kapitalflucht in Sachwerte nimmt weiter an Fahrt auf, Investoren verkaufen den Euro und tauschen gegen Alternativen wie Immobilieninvestments. Diese Entwicklung wird die Preise von Wohn – und Gewerbeimmobilien weiter treiben. Durch die Pandemie angestoßene Lieferprobleme sind auch zu Beginn des neuen Jahres nicht gelöst. Lieferengpässe im Segment Neubau befeuern ihrerseits die Inflation, indem sie für eine Verteuerung von Neubauten aller Art sorgen. Die Problematik umfasst das volle Spektrum: Betroffen sind Wohn-, Gewerbe- und Logistikimmobilien, sowie Bauprojekte der öffentlichen Hand. 

Wegen Corona-Maßnahmen: Ökonomische Verwerfungen, neue Wirtschaftskrise?
Immobilieninvestoren dürften mit Sorgen auf das nächste, am Horizont aufziehende, Gewitter blicken. Während die Top-Konzerne weiterhin auskömmliche Gewinne verbuchen, bröckelt bedingt durch mehr oder minder blödsinnige Corona-Maßnahmen die Wirtschaftsleistung im breiten Mittelstand. Von Hotellerie über Einzelhandel, von Messebau über die Unterhaltungsindustrie zur Touristikbranche; die Transmission zweifelhafter und zuweilen unsinniger Maßnahmen in die Realwirtschaft hat längst stattgefunden; Teile der Bevölkerung rutschen in die Armut und fallen als Konsumenten für die Binnenvolkswirtschaft aus.

Das kollektive Unverständnis über die Politik und das politische Handeln in diesen Tagen manifestiert sich zum Jahreswechsel 2021/2022 in Demonstrationswellen, die so in meiner bisherigen Lebensspanne (immerhin 37 Jahre) in Deutschland noch nicht erlebt habe. Hier hilft es auch nicht, dass ein neugewählter Kanzler Scholz eine Spaltung der Gesellschaft leugnet.

Derzeit stützen Berge von Helikoptergeld die wacklige Kulisse einer realwirtschaftlichen Illusion und verhindern deren Umkippen. Doch wie lange kann dies noch so weitergehen? Und was wird passieren, wenn die heisse Luft unter den Scheinen verpufft?

Wie wahrscheinlich ist die Einführung eines Corona-Lastenausgleiches für Eigentümer von Immobilien? 

Ich zitiere einen Tweet vom gestrigen Tage: TheRealTomTM schreibt am
3. Januar 2021

„Ich verlange die unverzügliche Einführung einer #Solidaritätsabgabe auf alle Arbeits- und Kapitaleinkünfte von Firmen u. Personen, die durch die Pandemie-#Maßnahmen keine Verluste oder gar Zuwüchse haben! Angemessener Freibetrag, besonders für Kinder, vorausgesetzt. @OlafScholz.“ 

Immobilieneigentümer, insbesondere Eigentümer größerer Wohnungsbestände, könnten nun hellhörig werden. Eventuell beginnen sie „eins-und-eins“ zusammen zu zählen und grämen sich über ein potenziell unerfreuliches Ergebnis:
Die junge Ampel hat bereits mehrfach gezeigt, dass sie vor Übergriffen des Staates aller Art nicht zurückschrecken wird. In einem politischen Umfeld, das „keine roten Linien“ (Zitat: Olaf Scholz) zieht, in dem sogar Zwangseingriffe in die körperliche Unversehrtheit als Fliegenschiss weggewischt werden (Zitat: Göring-Eckardt  : „…und es handelt sich um einen kleinen Eingriff!“), wäre ein sogenannter Lastenausgleich die logische Folge zur Bekämpfung einer akuten (oder wieder einmal akut gemachten – mit Blick auf verfälschte Impfstatistiken in Hamburg, Bayern oder Sachsen) Notlage. 

Wer sich zum Jahreswechsel 2020/21 nicht ausmalen konnte, wo unsere Gesellschaft zum Jahreswechsel 2021/22 stehen würde, der sollte lieber keine weiteren 365-Tage in die Zukunft blicken. Aus meiner Sicht werden News und politische Forderungen um die gecrashte Binnenwirtschaft das Corona-Tagesgespräch spätestens zur Mitte des Jahres 2022 ablösen. Ein warmes Mäntelchen gegen den eiskalten Wind trage jeder, der zum Jahresbeginn 2022 auf der Aktivseite seiner Bilanz noch Vermögenswerte findet. Vermögende, die sich auf FDP als Regierungspartei verlassen wollen, können schon zu Beginn des Jahres 2022 auf eine ansehnliche Serie an Ausfällen und Wortbrüchen zurückblicken, bei denen sich der Koalitions-Juniorpartner von seinen rot-grünen Gespielen ins Abseits drängen lies. Bleiben Sie optimistisch, denn „das nächste Mal kommt es bestimmt nicht mehr so schlimm.“ Wirklich?

Kosten für Eigentümer durch grüne Regulierung und erweiterten Mieterschutz
Erwartungsgemäß werden Neuregelungen zum Mieterschutz Vermieter weiter belasten und Vermietungen erschweren, mindestens jedoch die Gewinnpotenziale im Bereich Wohnungsvermietung einschränken. So soll die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen abgesenkt werden (bei steigender Inflation bzw. sinkender Kaufkraft). Zudem können sich Vermieter darauf einstellen, mit der sogenannten „Teilwarmmiete“ künftig teile der (ebenfalls steigenden) Energiekosten ihrer Mieter zu übernehmen. Ob entsprechende Vereinbarungen des Koalitionsvertrages in 2022 noch umgesetzt werden, ist fraglich – sie stehen aber auf dem Programm. Gleichwohl dürften die neuen Regelungen auf Investitionsentscheidungen Einfluss nehmen und die Attraktivität von Immobilieninvestments in Deutschland dämpfen – mindestens wenn vermietet werden soll.

Einige Investoren kaufen aus den beschriebenen Gründen jedoch inzwischen Wohnungen, um diese leer stehen zu lassen. Sie schlagen dabei zwei Fliegen mit einer Klappe: Sie sparen sich die Scherereien und Mehrkosten rund um den Mieter und können flexibel verkaufen und kurzfristig Wertzuwächse realisieren. Ob sich die geplanten Regulierungen im Sinne der vielzitierten „Bekämpfung der Wohnungsknappheit“ auswirken, überlasse ich dem Interpretationsspielraum des Lesers.

Grüne und Sozialdemokraten haben in dieser Legislaturperiode die einmalige Chance zu lernen, dass das Kapital im Regelfall schneller läuft (und abläuft), als Verbote und Maßregelungen greifen.

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Nitzsche hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA) studiert. Als Autor des Ratgebers Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN, sowie des gleichnamigen Immobilienblogs ist Nitzsche regelmäßig als Experte für den Immobilienmarkt in den überregionalen Medien präsent.

Immobilien: Lebens- und Arbeitswelten, Digitalisierung, Landflucht?
Wie stark Pandemie und Digitalisierungsschub den Büro- und Wohnimmobilienmarkt verändern, darüber hatten Marktteilnehmer bereits im letzten Jahr gefachsimpelt. Erstaunlicherweise lies sich 2021 ein Rückschritt zum 2020 begonnenen Homeoffice-Trend beobachten. In der zweifelsohne aktuell vorherrschenden „Zeit des Umbruchs“ werden Trends gesetzt, adjustiert und verworfen. Mit weiter fortschreitender Digitalisierung könnte das Jahr 2022 richtungsweisend werden. Mausert sich das Leben auf dem Land zur echten Stadt-Alternative, wird die Digitalisierung den Arbeitnehmer befreien oder Einschränken, wie müssen sich Immobilien anpassen? Spannende Fragen, die über Erfolg und Misserfolg von Immobilienprojekten entscheiden. Sicher ist, dass die Komplexität der Realität weiter wächst und Investitionsentscheidungen nicht vereinfacht. 

Kommentar zur Stadtflucht: Neuer Megatrend zum Immobilienkauf auf dem Land?

Blockchain und Tokenisierung von Immobilienprojekten
Ein weiteres Jahr ist vergangen, ein X-faches an Technikpotenzial ist hinzugekommen. Mit wachsender Bedeutung der Blockchain wird diese wohl auch in Projekt- und Immobilienfinanzierungen weiter integriert. Breite Streuung und Wandelbarkeit von Besitzverhältnissen schafft Liquidität, die Blockchain garantiert für die notwendige Sicherheit beim unkomplizierten Transfer von Eigentum und den sich daraus ergebenden Handelsaktivitäten. 

Metaverse, Second Life & Co.: Mit virtuellem Immobilienhandel Geld verdienen – die digitale Immobilie als große Investmentchance?