Immobilien-NFTs bewerten: Wertansätze im Metaverse

Wie sind die Wertansätze für die Bewertung von digitalen Immobilien zu definieren? Der vorhergehende Beitrag hatte die Verwendung von branchenüblichen Bewertungsverfahren auf die Bewertung digitaler Immobilien übertragen. Der vorliegende Beitrag konzentriert sich auf die Wertansätze für die digitale Immobilienbewertung. Wie lassen sich Wertansätze definieren, um digitale Immobilien-NFTs plausibel zu bewerten. Die Fortschreibung der Leitlinien für die digitale Immobilienbewertung leitet sich aus dem persönlichen Best Practice-Vorgehen des Autors ab und dient als unverbindlicher Vorschlag, der die Anwendung eigener Modellrechnungen ermöglichen soll. Der vorliegende Beitrag erhebt ausdrücklich keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ist ausschließlich als Indikation und eigene Meinung des Autors zum praktisch unbeschriebenen Feld der Immobilienbewertung im digitalen Bereich bzw. im Metaverse zu verstehen.

Wert der Welt im Metaverse
Wie definiert sich der Wert der Welt im Metaverse, in der das Grundstück angesiedelt ist? Das Metaverse als Web 3.0 könnte das Internet ersetzen. Der aktuelle, von Facebook durch den META-Vorstoß ausgelöste, Hype indiziert, dass schier unbegrenztes Wertschöpfungspotenzial vorliegt, das in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten gehoben werden kann. Erinnern wir uns an die Anfangszeit des Internets. Auch damals ließ sich erahnen, dass die Technologie Internet dominierend für die Weltwirtschaft werden könnte. Dass jedoch Yahoo, Google und Amazon die Cash-Cows des Internets werden, war schwerer absehbar.

Metaverse vs. Metaverse-Welt
Setzt man Metaverse als Web 3.0 mit dem Internet gleich, nimmt die einzelne Metaverse-Welt die Position ein, Websites begleiteten. Wussten Sie, welche Website das Potenzial zum Branchenleader mitbrachte? Haben Sie in die Unternehmen investiert? Oder sind ihre Vermögenswerte im neuen Markt in Aktieninvestments erfolgloser Unternehmen verpufft? Der Kauf des NFT (ob Immobilie, Kunst oder digitaler PKW) ist ihr Ticket für die jeweilige Blockchain. Ob das in der einzelnen Metaverse-Welt angewandte Konzept jedoch so erfolgreich ist, dass es einen Großteil der Internetnutzer (wie Facebook bei Social Media) bzw. einen signifikanten Anteil der für Sie und Ihre ökonomischen belange entscheidenden Zielgruppe auf sich vereinen kann, ist fraglich.
Bekannte Metaverse-Projekte, in denen Immobilien erworben werden können, sind aktuell Sandbox, Decentraland oder auch Upland (das ich in einem vorhergehenden Beitrag ausführlich vorgestellt hatte). Wie werthaltig, wie langfristig ist das zugrundeliegende „Welten-Modell“ des Metaverse-Projekts aus Ihrer Sicht? Je attraktiver, je nachhaltiger und langfristiger, umso werthaltiger wird der Einstieg für den Investor – umso teurer kann die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt weiterverkauft werden – umso höher wird der Wert des digitalen Assets abgezinst in t0. Bestenfalls investieren Sie in das nächste Facebook, im schlechteren Fall in ein „Second Life“, das seinen Zenit bereits überschritten hat.

In der Metaverse-Welt: Flexibilität der Immobilie
Zu welchem Zweck lässt sich die Immobilie nutzen? Wie flexibel ist die Programmierung? Welche (weiteren) Nutzungsmöglichkeiten können sich ergeben? Ist die Immobilie bespielsweise ausschließlich als Ladenlokal nutzbar, dürfen User selbst entscheiden, in welche Richtung sie die Immobilie entwickeln? Wie teuer ist eine digitale Projektentwicklung? Welche Anpassungen sind möglich, welche Geschäftsmodelle können Sie auf dem Grundstück etablieren und wie werden die jeweiligen Geschäftsmodelle, basierend auf der Lage der Immobilie und der Nutzerklientel der Immobilie funktionieren. Ein Beispiel zum besseren Verständnis: Während im oben erwähnten Second Life der Betrieb einer Clublocation zum digital Dating durchaus einen gewissen Ertrag abwerfen konnte, ist diese bei Minecraft zwar eventuell möglich, jedoch nicht unbedingt erfolgversprechend, weil das grundsätzliche Konzept der Simulationen variiert. Vergleichen Sie außerdem, wie teuer eine Nutzungsänderung ist, wie leicht (oder schwer) diese realisiert werden kann. Sie definieren so den Restwert der Immobilie zum Ende der Nutzungsdauer t=n.

Lage innerhalb der Metaverse-Welt
Wie bei realen Immobilien kann die Lage der Immobilie innerhalb der Metaverse-Welt entscheidend. Der Terminus Lage muss bei digitalen Immobilien entsprechend der jeweiligen Simulation umdefiniert werden.

Was zeichnet die „Lage“ in der Metaverse-Welt aus?
Grundsätzlich lässt sich Lage mit „Sichtbarkeit“ gleichsetzen; ggf. ergänzt um den Terminus „Sichtbarkeit für Ihre Zielgruppe“. Ein Beispiel aus dem Web 2.0: Wie sichtbar ist Ihr Account auf Facebook? Mit 50.000 Followern erreichen Sie mit jedem Post eine höhere Sichtbarkeit, als wenn Ihr Konto lediglich über 500 Follower verfügt. Jedoch können 500 Follower der richtigen Zielgruppe einen höheren Cash-Flow schaffen, als 50.000 Follower einer Zielgruppe, deren Bedürfnisse Sie mit Ihrem Geschäftsmodell nicht bedienen können oder wollen. Möchten Sie in Sandbox digitale Kochbücher verkaufen, könnte das Grundstück von Snoop-Dog in der Nachbarschaft unter Umständen seinen vergleichsweise hohen Preis nicht Wert sein. Anders verhält es sich, wenn Sie einen Fanshop für Rapper-Substitutionsprodukte betreiben (eventuell verkaufen Sie digitale Goldketten, Kopfhörer, Mode, und Ähnliches). Dann ist die entsprechende Zielgruppe erwünscht, der höhere Traffic verglichen mit anderen Teilen der Sandbox lässt sich für ihr Geschäftsmodel versilbern.

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Nitzsche hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA) studiert. Nitzsche ist regelmäßig als Experte zu den Themen Mieten und Immobilienmarkt von überregionalen Medien präsent.

Entwicklung der Lageparameter ihrer digitalen Immobilie
Wenn Sie in der realen Welt bedenken haben, dass über das freie Feld neben Ihrer neuen Immobilie eine Autobahn gebaut wird, müssen Sie auch in der digitalen Welt die Wahrscheinlichkeit der Fluktuation in ihren Lageparametern einpreisen. Stellen Sie sich für oben genanntes Beispiel vor, Sie erwerben teuer eine digitale Immobilie neben dem Snoop-Dog-Anwesen um Rapper-Substitutionsprodukte zu vertreiben, plötzlich zieht Snoop-Dog aber um, verkauft sein Anwesen oder verlässt die Metaverse-Welt gänzlich. Dies könnte dramatische Auswirkungen haben – sowohl auf das von Ihnen betriebene Geschäftsmodell, als auch auf den Wiederverkaufswert der der digitalen Immobilie.

Betreiberrisiko der Metaverse-Welt
Schließlich sollten Sie eine Risikoeinschätzung zu dem Betreiberrisiko des Projekts treffen. Wie wahrscheinlich erachten Sie es, dass das Projekt dauerhaft solide betrieben wird? Könnte das Projekt geschlossen werden / verkauft werden? Könnten Änderungen an der Blockchain vorgenommen werden, die Ihre Immobilie oder Ihr Kapital schädigen? Ein prominentes Beispiel ist die Crypto-Währung Tether, bei der begründete Zweifel bestehen, ob die hinterlegten / erworbenen Assets überhaupt (noch) in voller Höhe vorhanden sind.

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