Ukraine-Krieg, Inflation und steigende Zinsen: Sollte ich jetzt noch ein Haus kaufen? Vorteile und Nachteile der neuen Marktlage am Immobilienmarkt

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Die Bildzeitung titelt: „Teuer-Schock“ für Immobilienkäufer. Der Krieg in der Ukraine und die historisch hohe Inflation wirken auf die Zinsen: Die Bauzinsen haben sich in den vergangenen Wochen stark verteuert. Für manchen Hauskäufer, der zu lange gezögert hat, wird die Finanzierung sogar unmöglich, die übrigen müssen mehr bezahlen. Lohnt sich jetzt noch der Hauskauf? Sollte man mit Blick auf die gestiegenen Zinsen jetzt noch ein Haus kaufen? Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt. Folgend zeigt er ihnen einige Argumente, die für und gegen einen Hauskauf in dieser unbeständigen Zeit sprechen. 

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Wie hat der Krieg in der Ukraine die Lage auf dem Häusermarkt verändert?
„Die ökonomischen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine verunsichern Hauskäufer“, sagt Richard Nitzsche, „Die nach Corona ohnehin hohe Inflation hat durch eine Verteuerung der Energiepreise Schub bekommen, die Zinsen sind gestiegen. Dies führt dazu, dass Hauskäufer – insbesondere wenn sie sich für ältere, gebrauchten Immobilien – ernsthafte Bedenken haben, das Energiepreise und Lebenshaltungskosten ihr monatlich freies Kapital auffressen. Zudem weiten sich die Probleme mit den Lieferketten aus. Schon früher war es schwer, Handwerker zu finden, jetzt verteuern sich zudem die Baumaterialien oder sind gar nicht mehr zu bekommen. Häufig besichtige ich neuere Immobilien mit Interessenten, die noch vor einigen Jahren auch eine älteres, gebrauchtes Haus erworben hätten – jetzt jedoch fürchten, dass notwendige Reparaturen an der alten Bestandsimmobilie kaum noch durchführbar sind und deshalb auf junge Immobilien ausweichen.“ 

Teuer-Schock? Wie stark sind Zinsen eigentlich gestiegen?
Die sogenannte Standard-Rate, die der Immobilienfinanzierer Dr. Klein regelmäßig publiziert, von seinen Tiefständen verdoppelt. Für einen Kredit über 150.000 Euro müssen Hauskäufer nun (im Durchschnitt) mit einer Rate (Zins und Tilgung) von knapp 500 Euro kalkulieren – ein Sprung um mehr als 100 Euro. Experten halten weitere Zinssprünge im Laufe des Jahres für denkbar. 

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Wann ist eine teurere Baufinanzierung ein Showstopper für den Hauskauf?
Sollten Käufer wegen eines verteuerten Kredits den Traum vom Eigenheim jetzt wirklich begraben? „Käufer sollten vorsichtig werden, wenn das verfügbare Haushaltseinkommen aufgrund gestiegener Finanzierungskosten zu knapp wird; wenn also ihr monatlich verfügbares Einkommen plötzlich keine positive Bilanz mehr ergibt oder die Lücke sehr gering wird“, sagt Richard Nitzsche, Immobilienmakler in Frankfurt. Ein Showstopper für den Hauskauf muss dies aber noch nicht darstellen: „Sprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater und strukturieren Sie den Kredit um. Mit höherem Anteil an Eigenkapital oder kürzeren kürzeren Kreditlaufzeiten lassen sich Zinsen sparen.“ 

Bietet die unsichere Zeit Chancen für Hauskäufer?
Hauskäufer, die über eine solide Eigenkapitaldecke und sichere Jobs verfügen, können die aktuelle Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt für sich nutzen. Ihre Verhandlungsposition beim Immobilienkauf ist stärker, als noch vor der Krise. Durch die gestiegenen Zinsen wird nun tendenziell mehr Eigenkapital benötigt, als vor der Krise. Einige Käufer fallen aus. „Mit ein wenig Verhandlungsgeschick können die verbliebenen Käufer so nicht unwesentliche Preisnachlässe erreichen“, sagt Nitzsche. 

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Wie wirkt sich die Inflation langfristig auf die Hauspreise aus?
Die Auswirkung der Inflation auf Hauspreise oder die Preise von Eigentumswohnungen müsse eingebunden in die gesamte ökonomische Entwicklung eingebunden betrachtet werden. „Für sich genommen führt eine höhere Inflation dazu, dass Marktteilnehmer versuchen, ihre Liquidität gegen Sachwerte, wie Immobilien, einzutauschen. In diesem Fall würden die Preise steigen“, sagt der Makler.  Eine derartige Entwicklung lies sich in den vergangenen Jahren beobachten: Als lediglich eine Teuerungserwartung im Raum stand, die Realwirtschaft jedoch trotzdem kaum von inflationären Tendenzen beeinflusst wurde, kletterten die Preise auf dem Immobilienmarkt immer weiter – obgleich Experten zu Beginn der Coronakrise mit fallenden Preisen durch den Schock gerechnet hatten. 

Die dauerhafte, ungesunde Inflation gehe allerdings mit Verwerfungen im Wirtschaftskreislauf einher, die zu Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit führen könne. „Aktuell beobachten wir schon die Verknappung der Ressourcen, die einerseits die Inflation weiter anheizt, andererseits toxisch für den Wirtschaftskreislauf wirkt. Wir hatten bereits über die Faktoren Unsicherheit und steigende Zinsen gesprochen. Hier wirken also ökonomische Kräfte gegeneinander, sodass es aus heutiger Sicht völlig unklar klar ist, ob die Preise auf dem Immobilienmarkt durch die Inflation weiter in die Höhe getrieben werden, oder ob wir durch Abgleiten in die Rezession oder sogar in eine langfristige Depression sogar massive Korrekturen nach unten sehen. Valide Prognosen existieren kaum, auch könnte die Entwicklung der Häuserpreise lokal nach regionalem Gebiet unterschiedlich verlaufen.“

Kurzgefasst: Vorteile des Hauskaufs trotz Inflation, steigender Zinsen und Ukraine-Krise
Mit dem Kauf der Immobilie erwirbt der Interessent Sicherheit über eine langfristige Kapitalplanung, sodass Mietsteigerungen (die steigende Inflation ebenso hervorrufen kann) ausgeklammert werden. Der Kostenstrom ist planbar, solange die Zinsbindung des Kredits festgeschrieben wurde. „Um des Nachts gut schlafen zu können, lassen sich unsichere Geister bei einem hohen Tilgungsanteil einen Teil der Finanzierungssumme auf 20 Jahre festschreiben. Damit bezahlen Sie zwar höhere Zinsen, haben jedoch die Garantie, dass nach dem Auslaufen der Finanzierung eine kleine Restschuld bleibt, die auch in einem höheren Zinsumfeld refinanziert werden kann.“ Aktuelle Themen wie die Unsicherheit, die durch die Ukrainekrise oder durch aktuelle Lieferengpässe bei Käufern vorherrscht, können sich schnell in Wohlgefallen auflösen, sodass der Druck durch die wohl dauerhafte Inflation die Oberhand gewinnt. 

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Kurzgefasst: Nachteile des Hauskaufs vor dem Hintergrund steigender Zinsen, Inflation und Krieg
Wer eine Immobilie kauft, bindet sich und gibt seine Flexibilität auf. Dies wird besonders Problematisch, wenn der Käufer die Immobilie wieder verkaufen möchte oder muss und ein unter Umständen mehrjähriger Preisknick den Markt heimsucht. Ein Verkauf kann in ökonomisch volatilen Zeiten durch einen Job- oder Einkommensverlust getriggert werden; wenn die Raten für den Kredit unerschwinglich werden, ist der Verkauf die einzige Alternative. In diesem Fall müssen sich Hauskäufer eventuell auf herbe Verluste Einstellen. Auch der Arbeitsplatzwechsel ist ein potenzieller, unvorhergesehener Auslöser für einen Umzug und damit für einen Verkauf – denn gerade Häuser lassen sich häufig schwierig vermieten. Auch dies wird wahrscheinlicher in ökonomisch unsicheren Zeiten. Auch könnten Immobilieneigentümer überproportional unter Staatsmaßnahmen zur Refinanzierung des Haushalts leiden. „Marktteilnehmer diskutieren schon länger über Themen wie Lastenausgleich“, meint Richard Nitzsche. Ob und in welcher Weise diese einen privaten Haushalt treffen können, ist jedoch völlig unklar.