Maklerkosten bei Verkäufen: Vorteile und Nachteile einer Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf

Medien und Politik diskutieren über die Einführung eines Bestellrprinzips beim Immobilienkauf. Dieser Beitrag behandelt die Vorteile und Nachteile einer Änderung des Maklerrechts mit Blick auf den Käufer.

Erst 2020 hatte die damals noch schwarz-rote Koalition das Maklerrecht reformiert und die sogenannte Provisionsteilung bei Immobilienkäufen eingeführt. Nun bezieht sich der NDR auf eigene Recherchen und greift den O-Ton eines bekannten Immobilienökonom auf, der die Einführung eines „echten“ Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf fordert. Kurzgefasst illustriere ich in diesem Artikel die Vorteile und Nachteile der Einführung eines Bestellerprinzips beim Imobilienkauf:

Was ist ein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?
Ein Bestellerprinzip würde festschreiben, dass die Maklerprovision in voller Höhe von der Partei entrichtet werden muss, die den Makler beauftragt.

Vorteile eines Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf

Die Provision ist in diesem Fall im für den Käufer „provisionsfreien“ Kaufpreis eingepreist. Der Käufer erkennt somit im Angebot nicht mehr, wie hoch der Anteil der Maklerprovision am Kaufpreis ist.
Käufer mit vergleichsweise geringem Eigenkapital profitieren von der sogenannten „Innenprovision“ : Sie können die Maklerkosten voll finanzieren. Die Provision muss nicht, wie bisher, als separate Zahlung aus dem Eigenkapital eingebracht werden.
Zunächst bezahlt also die Bank die Provision des Maklers, der Käufer bezahlt im zweiten Schritt den Kredit. Dies reduziert die Kaufnebenkosten im Extremfall um die Hälfte und macht den Erwerb eines Eigenheims mit wenig Eigenkapital leichter. Der Käufer muss dennoch die grundlegende Qualifikation, also eine entsprechende Bonität, mitbringen, um den Bankkredit in entsprechender Höhe zu erhalten.
Befürworter hoffen, dass die Verkäuferseite Maklerunternehmen vergleicht und sich für den Makler mit dem günstigsten Provisionssatz entscheidet. Dadurch könnten die marktüblichen Provisionssätze fallen oder sich Festpreismodelle etablieren.
Verkaufsaufträge, die eine Innenprovision ausweisen, sind schwieriger zu akquirieren, weil Makler gezwungen sind, ihre Leistung an den Kunden zu kommunizieren. Der altbekannte Slogan „Die Provision bezahlt sowieso der Käufer“ greift zwar weiterhin (schließlich wird der Angebotspreis um die Provisionszahlung erhöht), jedoch in eingeschränkter Form. Dies könnte dazu führen, dass insbesondere unqualifizierte und schlechte Makler aus dem Markt verschwinden.

Zum Autor: Richard Nitzsche ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt und Autor des Immobilienblogs „der Mietercoach“, sowie des gleichnamigen Ratgebers. Er arbeitet bereits seit Jahren mit einer Innenprovision bei Verkäufen, verkauft also somit „provisionsfrei für den Käufer“.

Nachteile für den Käufer bei Einführung eines Bestellerprinzips beim Kauf

Bei Kaufpreisverhandlungen muss sich der Makler mit seinem Auftraggeber, also dem Verkäufer, auseinandersetzen. Unterbreitet der Käufer ein Angebot unter dem Ausschreibungspreis, kann es zwischen Verkäufer und Makler zu einer „internen Nachverhandlung“ um die Provision kommen. Hier ist der Verkäufer in einer besseren Verhandlungsposition, als der Käufer, weil der Verkäufer (bzw. die Immobilie) unerlässlich ist, damit überhaupt ein Geschäft zu Stande kommt – während sich Käufer im Verkäufermarkt praktisch beliebig auswechseln lassen
Der Makler wird mit dem Auftraggeber rechtlich vereint. Er kommt keiner Doppeltätigkeit nach und muss insofern auch reduziertenAufklärungspflichten bei der Beratung des Käufers nachkommen.
Der Makler agiert ausschließlich, um die Interessen des Käufers zu wahren. Er wird die investierte Arbeitsleistung genau so definieren, dass die Immobilie zum besten Preis verkauft werden kann. Kaufinteressenten müssen sich vermehrt auf sogenannte „Open-House-Termine“ einstellen. Hier gibt der Makler einen festen Termin zur Besichtigung vor.
Mehr Verkäufe werden im Bieterverfahren abgewickelt, dies kann preistreibend wirken. Auch bei Bieterverfahren werden Kaufinteressenten weniger umfangreich beraten.
Makler werden sich auf die Betreuung der Verkäuferseite konzentrieren. Beratungsleistungen, die Käufer bislang umsonst erhalten haben, werden honorarbasiert abgerechnet oder nicht mehr erbracht.
Die Kreditsumme des Käufers erhöht sich um die Provisionszahlung.
Die zu entrichtende Grunderwerbsteuer erhöht sich um den Anteil der Provisionszahlung am Gesamtkaufpreis.