Parzellierung von Grundstücken: Wie funktioniert Grundstücksparzellierung? Der Einstieg in den Handel mit Immobilien.

Grundstücksparzellierung Parzellierung von Grundstücken

Parzellierung von Grundstücken bedeutet, eine Immobilie durch Umstrukturierung oder / und Nachverdichtung in mehrere Grundstücke zu überführen und so einen Mehrwert zu schaffen. In dem Beitrag beschreibe ich, wie die Grundstücksparzellierung funktioniert:
Zusammengefasst sucht der Grundstücksparzellierer nach Baulücken oder Potenzialen in der Bebauung. Diese Chancen realisiert der Unternehmer, im Regelfall auf eigenes Risiko, mit der Hilfe eines Kapitalgebers, sowie eines Architekten.

Grundstücksparzellierung: So funktioniert die Wertschöpfung bei der Parzellierung von Grundstücken
Der Parzellierer durchleuchtet die Umgebung nach Baulücken und / oder Baupotenzialen und tritt in Verhandlungen mit dem Eigentümer. Klassischerweise wird eine Immobilie mit vergleichsweise großer Grundstücksfläche gesucht, auf der sich neue Baukonzepte realisieren lassen. Ein Beispiel wäre die Errichtung von Reihenhäusern oder Doppelhäusern auf einem Grundstück, das bisher mit einer Villa bebaut worden ist. Dem Unternehmer kommt dabei die Baupolitik der Städte entgegen, die im Rahmen der Nachverdichtung die Schaffung von Wohnraum unterstützen. Das Haus wird mit eigenem Kapital angekauft, abgerissen, in kleinere Parzellen geteilt und neu geplant mit bewilligter  Bauvoranfrage an den Bauherren veräußert – gerne auch in Kombination mit der Realisierung durch den Generalunternehmer. 

Wie findet der Parzellierer Grundstücke mit Potenzial?
Der Parzellierer als Akquisiteur von Immobilien nutzt die eigene Ortskenntnis, das eigene Netzwerk, sowie sonstige Instrumente der Grundstücksakquise. Durch die Ortskenntnis und die Einbindung in tiefe gesellschaftliche Strukturen gilt die Grundstücksparzellierung als Teil Maklertätigkeit. Potenziale in der Bauplanung lassen sich häufig schon mit bloßem Auge, mindestens jedoch in Kombination mit dem Liegenschaftskataster und Bebauungsplänen, erkennen. 

Wie groß muss ein Grundstück sein, dass es sich für eine Parzellierung eignet?
Das Wertschöpfungspotenzial muss den Abriss der alten Immobilie, sowie die Erstellung der neuen Immobilie und den Erwerb des Grundstücks deutlich übersteigen. Erfahrene Grundstücksparzellierer geben für die Parzellierung von EFH, DHH, RH / RMH als Faustformel 600 bis 1000 Quadratmeter Grundfläche an, sodass aus einer Einheit drei bis fünf neue Einheiten entstehen können. Werden Eigentumswohnungen gebaut, kann die Fläche, abhängig von der bebaubaren Grundfläche in Verbindung mit der Geschossflächenzahl, geringer sein (in diesem Fall wird in die Höhe gebaut). Allerdings sollten auch hier aus einer Einheit wieder mindestens 3-5 neue Einheiten entstehen. 

Wie viel kann ein Unternehmer mit Grundstücksparzellierung verdienen
Engpässe bei der Parzellierung sind Grundstücke mit Potenzial, sowie die Abstimmungsintervalle mit dem Bauamt, sowie die Akquise von Fremdgeldern – falls kein oder wenig Eigenkapital verwendet wird. Da die Bautätigkeit nicht abgedeckt wird, lässt sich der Vorgang praktisch beliebig häufig wiederholen, sodass das Verdienstpotenzial beliebig hoch wird. 

Wie hoch ist das Risiko bei der Grundstücksparzellierung?
Verglichen mit der hochriskanten Bauträgertätigkeit ist das Risiko bei der Parzellierung von Grundstücken geringer angesiedelt. Der Unternehmer hält das Grundstück zeitlich befristet und geht keine produktionsbezogenen Risiken ein. Auch ist das Risiko der Nachhaftung etwas geringer, als das des Bauträgers. 

Arbeitet der Entwickler mit eigenem Kapital, ist ein Verlust des Kapitals oder Teilen des eingebrachten Kapitals möglich – wenn sich die Projektidee nicht wie ursprünglich geplant, umsetzen lässt. Probleme mit der Genehmigung der Idee sind dabei das größte Risiko des Parzellieres. Zuweilen werden bei der Grundstücksakquise Kleinigkeiten übersehen, die einen negativen Bescheid des Bauamtes nach sich ziehen. 

Arbeitet der Parzellierer ohne Eigenkapital oder Investorengelder ist ein Zurückziehen des Verkäufers vor der Beurkundung oder ein Zwischenverkauf an einen Dritten während der Planungsphase möglich. In diesem Fall verliert der Parzellierer zwar kein Kapital, jedoch den Aufwand und die Planungskosten, die das Projekt bis zu dem Zeitpunkt  verursacht hat. Auch kann sich der Markt zwischen Projektbeginn und Abverkauf an den Endkunden oder den Bauträger durch die üblichen Marktrisiken (z.B. Zinsen, Rohstoffengpässe, usw.) verschieben. 

Warum gilt Parzellierung als der Einstieg in den Immobilienhandel
Parzellierung lässt sich mit vergleichsweise wenig Eigenkapital und wenigen Vertragspartnern vergleichsweise zügig ausführen. Dies macht das Tätigkeitsfeld profitabel und gut geeignet für den Einstieg in den Immobilienhandel. Das Risiko ist überschaubar. Da lediglich eine Vorkomponente des gesamten Immobilienprojekts erstellt wird, fallen die Margen deutlich geringer aus – verglichen mit der eigenen Entwicklung des Bauprojekts.