Zur Jahresmitte 2022 überschlagen sich die Ereignisse. Die Inflation in den USA und im Euroraum setzt die Weltbörsen unter Druck, der Cryptomarkt stürzt ins bodenlose, Lebensmittelpreise explodieren und auch Immobilieninvestoren canceln Bauprojekte wegen fehlender Rohstoffe und klagen gleichzeitig über steigende Unsicherheit bei Immobilienkäufern. Dieser Beitrag zeigt die Störfaktoren, die aktuell den deutschen Immobilienmarkt belasten.
- Störfaktor: Inflation
In den USA und in Europa explodiert die Inflation – ein Szenario, das Ökonomen im übrigen bereits zum Ende des letzten Jahres vorhergesehen haben und das nur in Teilen mit der Ukrainekrise zusammenhängt. Die Folgen sind Rezessionsängste bei Unternehmen, die sich auf die Verbraucherstimmung überträgt. Interessenten, die um ihren Arbeitsplatz fürchten und die zudem in Sorge sind, durch die Verteuerung Kaufkraftverluste hinnehmen zu müssen, stellen die Immobiliensuche ein und fallen als Kaufinteressenten weg.
- Störfaktor: Steigende Zinsen
Um die Inflation einzufangen, müssen die Zentralbanken die Zinsen erhöhen. Die Marktzinsen hatten diese Entwicklung bereits seit Januar vorweg genommen. Die Preise für Baufinanzierungen haben sich bis zur Mitte des Jahres 2022 drastisch verteuert. Absolut sind die Finanzierungszinsen zwar noch immer moderat, dennoch drängen die gestiegenen Finanzierungskosten gerade die Interessenten aus dem Markt, die ihren Immobilienkauf mit vergleichsweise wenig Eigenkapital stützen können. Bei einem Kreditvolumen von 500.000 Euro kann die Verteuerung schnell zwischen 300 € und 500 € liegen; ein Preisrahmen, der den Immobilienerwerb für einen Teil der Interessenten unmöglich macht. Im Rahmen des IVD Immobilientags 2022 klagte Neubau-Makler Frank Alexander über eine hohe Stornierungsquote von etwa 10% für bereits reservierte Neubauimmobilien, Finanzierungen hätten sich zwischen 50% und 80% verteuert.
- Institutionelle Käufer fallen weg
Die gestiegenen Zinsen verwässern die Margen von Institutionellen Käufern, die ganze Wohnungspakete, beispielsweise zur Vermietung oder zum Weiterverkauf, abgenommen haben. Diese können nicht mehr kostendeckend Arbeiten, weil sich die Finanzierungskosten verteuert haben. Sie haben den Immobilienankauf vielfach gestoppt. Weiter im Markt aktiv sind Family Offices und vermögende Privatkunden, die Liquidität aus Barreserven oder anderen Assets umschichten.
- Störfaktoren: Rohstoff-Knappheit / Lieferengpässe / steigende Baukosten
Der Neubau verteuert sich weiter. Projekte verzögern sich durch Rohstoffmangel und unterbrochene Lieferketten. Dies bringt Probleme für Bauträger. Laufende Projekte werden, teils unter Verlusten, fertig gestellt. Neue Projekte werden nicht mehr begonnen. Ein Makler aus München sagt dazu: „Der Neubau wird aus meiner Sicht zum Erliegen kommen“, weil sich Verkaufspreise praktisch nicht mehr kalkulieren lassen. Zu Volatil ist das Marktumfeld. Zwischen Kalkulation und Grundstückskauf bis zum Verkauf der Immobilie können Jahre vergehen, in denen sich der Markt vollständig drehen könnte. Neubau sei Spekulation.
- Ukrainekrise, generelle Unsicherheit
Die begründete Unsicherheit bei Verbrauchern wird durch Störfaktoren, beispielsweise den Krieg in der Ukraine, begünstigt. Wer um sein Leben bangt, beispielsweise durch die Angst vor einer Eskalation zu einem atomaren Konflikt, wird Pläne, die die eigene Finanzkraft langfristig binden, zunächst zurückstellen.
Preiswende: Dreht der Immobilienmarkt langfristig?
„Für Ökonomen stellen sich gerade verschiedene Fragen bei der Vorhersage der Preise am Immobilienmarkt“, sagt Richard Nitzsche, Makler aus Frankfurt. „Werden die Inflationsraten weiter Steigen und so die Kapitalflucht aus dem Euro weiter anheizen? In diesem Fall könnte die positive Wirkung der Inflation auf die Kaufpreise die negative Wirkung durch die steigenden Zinsen überkompensieren. Wenn die Neubauaktivität praktisch versiegt könnten sich Bestandsimmobilien weiter verteuern. Andererseits könnte eine Rezession in Kombination mit hohen Zinsen die gesamtwirtschaftliche Nachfrage abwürgen und zu einer Neubewertung von Immobilien führen. Davor hat eine Sparkassenchefin in dieser Woche gewarnt. In diesem Szenario wären sogar heftigere Verwerfungen möglich, weil zahlreiche Eigentümer ihren Bestand gezwungenermaßen an den Markt bringen müssten.