Soll ich mein Haus oder meine Wohnung verkaufen? Die wichtige Entscheidungsfindung vor dem Immobilienverkauf

Hausverkauf - Schild eines verkauften Hauses

Soll ich mein Haus oder meine Wohnung wirklich verkaufen? Die Entscheidungsfindung, ob die Immobilie tatsächlich verkauft werden soll, steht vor jedem Hausverkauf. Manchmal ist der Lebensplan des Eigentümers auf den Verkauf der Immobilie zugeschnitten. Häufig treten aber auch konkrete Gründe oder besondere Ereignisse auf, die Immobilienbesitzer erstmals veranlassen, über die Veräußerung ihrer Immobilie nachzudenken. Folgend zeige ich Ihnen einige Gründe, die mir als Immobilienmakler über die Jahre begegnet sind. Ich zeige Ihnen, wie Sie zur einer – für Sie richtigen –  Entscheidung gelangen, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen sollen. Die Entscheidung kann Ihnen niemand abnehmen. Sie entschließen sich zum Verkauf, Sie unterzeichnen den Kaufvertrag im Notariat und Sie müssen auch mit den Konsequenzen leben. Was hart und vielleicht negativ klingt, kann durchaus positiv sein; denn die Konsequenz für Sie wird sein, dass sich mit dem Verkauf neue Möglichkeiten ergeben.  

Verkauf des selbstgenutzten Eigenheims
Gerade wenn Sie über den Verkauf Ihres Eigenheims nachdenken, schlagen Sie sprichwörtlich eine Seite im Buch Ihres Lebens um und beginnen ein neues Kapitel! Die Verkaufsabsicht des selbstgenutzten Eigenheims ist häufig mit konkreten Wendungen im Leben des Eigentümers verknüpft. Vielleicht wollen Sie Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung verkaufen, weil Sie sich dazu entschlossen haben, mit Ihrem Partner/ Ihrer Partnerin / Ihrer Familie den Ort zu wechseln oder in  eine größere Immobilie mit eigenem Garten zu ziehen. Vielleicht werden die Stufen ins erste und zweite Obergeschoss Ihres Hauses jeden Tag ein wenig mehr zu Ihrem Feind und Sie fragen sich nach einem bestimmten Ereignis, wie lange Sie in der Immobilie noch alleine zurecht kommen. Eventuell haben sich in der Karriereplanung neue Möglichkeiten in einer anderen Stadt, gar einem anderen Land ergeben. Schlimmstenfalls können Eigentümer die Kosten von Immobilie oder Kredit nach dem Verlust des Arbeitsplatzes nicht mehr aufbringen. Manche Eigentümer wollen die Immobilie in Deutschland gegen eine Auslandsimmobilie im Warmen tauschen, andere suchen eine Möglichkeit, den Erben Bargeld zu hinterlassen (oder bereits zu Lebzeiten zu übertragen), weil sich aus dem Vererben der Immobilie aus ihrer Sicht Streit unter den Nachkommen ergeben könnte. Ich habe in meiner inzwischen fast zehnjährigen Karriere als Immobilienmakler auch einige Fälle erlebt, in denen Eigentümer derart gravierende Nachbarschaftsstreitigkeiten schultern mussten, dass sie sich keinen anderen Ausweg als den Verkauf der Immobilie vorstellen konnten. 

Entscheidung zum Verkauf der vermieteten Kapitalanlage
Sind Sie der Eigentümer einer oder mehrerer vermieteten Kapitalanlagen – die Sie nie (ernsthaft) selbst bewohnen wollten? Im Regelfall lässt sich Ihre Motivation deutlich enger eingrenzen: Sie denken darüber nach, ob aktuell ein guter Zeitpunkt sein könnte, um den Erlös der Immobilie zu maximieren und ihr Kapital an anderer Stelle besser investiert sein könnte. Eventuell haben sich unvorhergesehene Belastungen, beispielsweise Sonderumlagen, ergeben. Oder Sie fürchten, dass perspektivisch Situationen eintreten, durch die sich der Wert der Immobilie verringern könnte (bpsw. eine Veränderung des Umfelds, ein Preisschock im Markt oder Ähnliches). Vielleicht sind derartige Entwicklungen auch bereits zur Realität geworden, sodass sich die Investition für Sie einfach nicht mehr rechnet. Einige meiner Kunden mussten mit ihren vermieteten Immobilien in Berlin nach der Einführung des Mietendeckels entsprechende Erfahrungen machen. 

Verkaufsentscheidung: Gründe zu Papier bringen
Sie haben sich dazu entschieden, die Immobilie zu verkaufen? Notieren Sie sich die Gründe für Ihre Entscheidung auf einem Stück Papier. Jetzt denken Sie vielleicht: Wieso sollte ich das tun, ich kenne die Gründe doch. Vertrauen Sie mir, tun sie es trotzdem. Beginnen Sie mit dem weißen Blatt Papier und schreiben Sie die Gründe für die Verkaufsentscheidung nieder. Das bringt Ihnen Klarheit, räumt ihren Kopf auf. Schreiben Sie daneben die Grüne, die gegen einen Verkauf sprechen könnten – auch die Unwesentlichen. Nun sehen Sie das Blatt an. Wie fühlen Sie sich? Worum drehen sich Ihre Gedanken. Wie „wohl“ fühlen Sie sich mit ihrer Entscheidung eines Haus- bzw. Wohnungsverkaufes? Tun Sie etwas anderes, kommen Sie nach ein paar Stunden oder Tagen zurück und sehen Sie wieder auf das Blatt. Fühlt es sich für Sie an, als sei die Entscheidung weiterhin richtig? 

Oder fühlen Sie sich mit Ihrer Entscheidung grundsätzlich unwohl? Fühlen Sie sich, als ob Sie durch exogene Faktoren förmlich in die Verkaufsentscheidung  „hineingezwungen“ werden, dann denken Sie zunächst nach, ob es andere Lösungen gibt. Dafür können Sie auch einen Blick in den Schlussteil dieses Beitrags werfen, hier gebe ich Ihnen einige weitere Optionen an die Hand, wie Sie den Verkauf verschieben oder abwenden können. 

Eigentumswohnung oder Haus verkaufen? Wichtige Punkte zur Entscheidungsfindung
Sie fühlen sich nach dem Aufschreiben Ihres Verkaufsgrundes weiterhin sicher und bestärkt in Ihrem Wunsch, die Immobilie zu veräußern? Prima. Aber überprüfen Sie bitte, ob sie die folgenden Punkte bei Ihrer Überlegung bedacht haben:

1) Hohe Kaufpreise: Wollen Sie für den Verkaufserlös eine neue Immobilie kaufen?
Die Immobilienpreise in Deutschland sind aktuell hoch. Die hohen Preise werden zum Vorteil für den Verkäufer, zum Nachteil für den Käufer. Planen Sie, nach dem Verkauf Ihrer Immobilie wieder als Käufer aufzutreten – eventuell im Immobilienmarkt einer anderen Stadt? Machen Sie sich ein genaues Bild, welche Immobilien dort aktuell zu welchen Preisen angeboten werden. Sehen Sie sich eventuell sogar einige Objekte testweise an – hier ist häufig der „schnelle Blick von Außen“ ausreichend. Prüfen Sie also, welche Gegenleistung Sie für den Verkaufserlös zum aktuellen Zeitpunkt erhalten würden und kalkulieren Sie, dass (selbst bei einem sehr schnellen Verkauf) die Dauer, zwischen Notarvertrag (von der Protokollierung beim Notar sind Sie zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie diesen Text vermutlich lesen, im Regelfall mindestens 30 Tage entfernt) und dem Tag der Kaufpreiszahlung mindestens 4 Wochen, im ungünstigen Fall einige Monate, vergehen können. In diesem Intervall können weitere Anpassungen in Ihrem Zielmarkt erfolgen. 

2) Mittelverwendung nach dem Verkauf
Insbesondere nach der Veräußerung von Kapitalanlagen stellen sich Eigentümer häufig die Frage, wie sie den Erlös reinvestieren können. Ein Vorteil für Sie: Der deutsche Immobilienmarkt ist längst nicht mehr der renditestärkste Markt, indem Sie den höchsten Return auf Ihr eingesetztes Kapital erhalten. Die Investition in Wohnimmobilien ist inzwischen lediglich für Investoren interessant, die eine vergleichsweise geringe Eigenkapitalbasis mit einem hohen Fremdkapitalanteil „Hebeln“ wollen. Es existieren eine Vielzahl von weiteren Investitionsmöglichkeiten, bei denen Sie auf investiertes Kapital höhere Gewinne erwirtschaften:

  • Aktien und Wertpapiere
  • Auslandsimmobilien
  • Commodities und reale Werte
  • Spezialimmobilien
  • geschlossene Fonds
  • usw.

3) Steuerliche Komponenten berücksichtigen:
Müssen Sie bei Erzielen eines Gewinns aus dem Immobilienverkauf Steuern bezahlen? Privatpersonen sind im Regelfall nach 10 Jahren Haltedauer frei von Spekulationssteuern auf Immobilientransaktionen. Sprechen Sie hier jedoch unbedingt mit Ihrem Steuerberater, ob sich für Ihren Fall spezielle Regelungen ergeben oder die gängigen Usancen nicht greifen, da ich kein Steuerberater bin und Sie in dieser Hinsicht nicht beraten darf.  

Wann ist der Immobilienverkauf sinnvoll, auch wenn Sie (noch) kein Konzept zur Reinvestition des Verkaufserlöses haben?
Trotzdem ist es sinnvoll, wenn der Verkäufer eine Grundidee zur Mittelverwendung nach dem Verkauf mitbringt. Haben Sie noch keine Idee, wägen Sie ab, ob der Wertverlust bei längerer Haltedauer der Immobilie, oder bei einer längeren Haltedauer des Bargelds, höher sein wird.  Erleidet die Immobilie aus Ihrer Sicht den höheren Wertverlust bei fortgesetzter Haltedauer, entscheiden Sie sich trotzdem zum Verkauf. Dies kann bei vermieteten Immobilien besonders relevant werden: Ein Mieterwechsel ist für Sie immer die Chance zum Verkauf der Immobilie. Der Verkaufspreis von vermieteten Wohnimmobilien liegt grundsätzlich unter dem Verkaufspreis von nicht vermieteten Immobilien. Tragen Sie sich mit dem Gedanken des Verkaufs Ihrer Eigentumswohnung oder gar des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses, nutzen Sie den Leerstände zur Veräußerung der Immobilie. Leerstände bieten dem neuen Eigentümer diverse Möglichkeiten, die vermietete Immobilien nicht bieten: 

  1. Sanierung und Vermietung zu einem höheren Preis 
  2. Selbstbezug
  3. Aufteilung des Objekts (bei Mehrfamilienhäusern)

Den Gegenwert erhalten Sie als Aufschlag auf den Kaufpreis verglichen mit einer Veräußerung des vermieteten Objekts. Vergleichen Sie dies mit der Anschaffung eines Neuwagens. Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, hat Ihre Wohnung für die Veräußerung einen Teil ihrer Werthaltigkeit eingebüßt; glücklicherweise nur vorläufig, bis der Mieter wieder auszieht. Clevere Vermieter, die in einigen Jahren verkaufen wollen (beispielsweise spielt hier häufig die steuerliche Haltedauer eine Rolle) helfen sich übrigens mit der Mieterauswahl. Vermieten Sie beispielsweise an eine WG mit mehreren Hauptmietern, ist es wahrscheinlich, dass die Wohnung nach 1-4 Jahren wieder vakant wird, wenn einer der Mitbewohner ausziehen möchte. Dann können Sie entscheiden, ob Sie den Mietvertrag mit neuen Mietern verlängern oder aufkündigen und die wieder leere Immobilie auf den Markt bringen. 

Eigentlich wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung gar nicht verkaufen, aber Sie sind in der Zwickmühle? Exogene Faktoren „nötigen“ Sie zum Verkauf? Lesen Sie doch einmal den folgenden Beitrag. Ich habe einen speziellen Beitrag für Eigentümer verfasst, die vor einem ungewollten Hausverkauf stehen. Hier gebe ich Ihnen Ideen mit, wie Sie den Verkauf noch abwenden können.