Hausverkauf ohne Makler: Wieviel ist meine Immobilie wert? Bewertung des zu verkaufenden Hauses oder der Wohnung – eine Übersicht zu Wertermittlungen

Vermögensaufbau für Mieter

Vor dem privaten Verkauf, also dem Verkauf ohne Makler, steht die Bewertung des Hauses oder der Wohnung. Jeder Eigentümer muss sich vor dem Verkauf zwangsläufig die Frage stellen: „Wieviel ist meine Immobilie wert?“ Diese Frage ist für Verkäufer, die dem Geschehen auf dem Immobilienmarkt bestenfalls punktuell folgen, besonders schwierig. Aber auch Profis können sich bei der Bewertung von Immobilien irren. Geschäfte mit Immobilien sind langwierig, der Markt ist intransparent. Aus diesem Grund haben Käufer und Verkäufer die Chance, hervorragende Geschäfte zu realisieren – weil die Gegenseite zu einer anderen Einschätzung der Realität gelangt und falsch liegt.

Um eine möglichst realistische Bewertung Ihrer Immobilie zu erhalten, können Sie verschiedene Verfahren bzw. Anbieter kombinieren. Diese stelle ich in meiner Rubrik „privat verkaufen“ ausführlich vor. Folgend gebe ich Ihnen einen Überblick zu verfügbaren Wertermittlungen für Ihre Immobilie, wenn Sie privat verkaufen möchten – zunächst ohne Einschätzung des Verfahrens und der Ergebnisse. Diese liefere ich Ihnen, wenn Sie das jeweilige Wertermittlungsverfahren bzw. Anbieter anklicken im Detail. 

Übersicht, wie Sie (vereinfachte) Wertermittlungen selbst durchführen können:

  • Eigene Bewertung Ihrer Immobilie durch den Vergleich von Angebotspreisen
  • Eigene Bewertung Ihrer Immobilie durch ein Indikationsverfahren

Eine Übersicht, wo Sie Wertermittlungen / Bewertungen Ihrer Immobilie von dritten erhalten können

  • Online-Bewertung durch den Immobilienmakler
  • Online-Bewertung durch das Immobilienportal oder einen anderen Anbieter
  • Persönliche Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Immobilienmakler
  • Bewertung durch einen Gutachter

Übersicht über die von Immobilienprofis und Gutachtern verwendeten Bewertungsverfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Warum ist die Bewertung einer Immobilie so schwierig?
Wie oben angesprochen, liegen teilweise auch Profis und sogar Gutachter bei Immobilienbewertungen falsch. Das freut die Gegenseite, weil diese dann den „übersehenen“ Mehrwert für sich vereinnahmen kann, oder ärgert die Verkäuferseite, weil das Objekt nicht veräußert wird und während der Verkaufsbemühungen am Markt verbrennt. 

Ich gebe Ihnen ein plakatives Beispiel für Intransparenz im Häusermarkt:
Ein Hausverkäufer ist kommunalpolitisch engagiert oder hat wenigstens sehr gute Kontakte in die Kommunalpolitik. Er kennt deshalb die Idee einiger Parteifunktionäre auf kommunaler Ebene, in nächster Nähe zu seinem Wohnhaus eine Schnellstraße zu errichten oder auszubauen – jedoch existieren zu dem Vorhaben noch keinerlei Beschlüsse. Er entschließt sich deshalb kurzfristig zum Verkauf seines Hauses und erhält vom ahnungslosen Käufer natürlich den Preis, den die Immobilie vor der Wertminderung bezahlt hätte – da diese auch objektiv noch nicht stattgefunden hat. Das Risiko der Wertminderung, das der Verkäufer kennt, der Käufer nicht, beschreibt die mangelnde Transparenz bei Haus- und Grundstücksgeschäften. Der Käufer kann durchaus Glück haben, sodass sich die Pläne hinter vorgehaltener Hand zum Bau der Schnellstraße doch noch zerschlagen. Jedoch hätte eine objektive Bewertung der Immobilie in einem solchen Fall einen Risikoabschlag eingepreist. 

Hätte sich ein Profi auch über den Tisch ziehen lassen?
Es ist übrigens durchaus fraglich, ob Sie die Information zum potenziellen Bau einer Schnellstraße als Käufer oder Verkäufer erhalten hätten, wenn Sie einen Makler oder einen Gutachter mit der Wertermittlung des Hauses beauftragt hätten; denn auch Profis nutzen zunächst einmal offizielle Daten. Ein guter Makler hätte sich jedoch die Umgebung angesehen und aufgrund offensichtlichen Lageparameter zumindest einmal nachgefragt „Ist hier irgendetwas geplant? Könnten sich hier perspektivisch Veränderungen ergeben?“ Solche Fragen stellen Amateure selten, weil sie das Große-Ganze schwierig begreifen können. Für den Privatverkäufer gibt es zum Ende dieses demotivierenden Abschnittes jedoch einen Lichtblick am Rande: Oben beschriebene Fälle sind in der Praxis durchaus selten. In einem späteren Beitrag werde ich Ihnen außerdem noch zeigen, auf welche Besonderheiten Sie (nach meiner Erfahrung) achten müssen, in welchen Fällen Ihnen sprichwörtlich „die Ohren klingeln“ sollten. Ich zeige Ihnen dann auch, wie sie vorgehen müssen, um die notwendigen Informationen zu erhalten wenn sich derartige „potenzielle Besonderheiten“ rund um Immobilie und Lage abzeichnen.