Ohne Makler verkaufen: Welche Unterlagen sollten vor dem Verkauf vorliegen?

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Sie wollen Ihr Haus oder ihre Wohnung ohne Makler verkaufen und fragen sich jetzt, welche Unterlagen vor Verkaufsstart bereits vorliegen sollten. Nun erhalten Sie eine kurze Antwort, die Privatverkäufer überraschen könnte: ALLE. Fehlende Unterlagen und Dokumente bremsen Hausverkäufe nicht nur, sie verhindern oft aktiv den Verkauf der Immobilie!

Lückenhafte Zusammenstellungen der Dokumente vor Start des Verkaufs sind jedoch kein Fehler, der nur Amateuren passiert. Wenn ich als Immobilienmakler Kunden betreue, die ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf suchen und Angebote anderer Makler prüfe, zeigt sich immer wieder: Sogar bei Kaufobjekten, die von professionellen Maklern angeboten werden, fehlen im Regelfall mindestens einzelne Dokumente. Insofern ist der Beitrag auch für Käufer interessant, die dann direkt bei Eigentümer oder Makler nachfragen können, bevor sie in die objektbezogene Finanzierungsrunde gehen. 

Warum verhindert das Fehlen von Unterlagen den Verkauf von Häusern und Wohnungen?
Wie oben beschrieben, verlangsamt das Fehlen von wichtigen Unterlagen den Verkauf nicht nur, häufig wird die Immobilientransaktion sogar dadurch blockiert. Unterm Strich verhindert das Fehlen der Dokumente den Verkauf gänzlich:
Obwohl ein Käufer gefunden ist, der das Haus oder die Wohnung unbedingt erwerben möchte, platzt die Finanzierung des Käufers, weil sich wesentliche Dokumente nicht beibringen lassen.

Kreditprüfung schreibt eine lückenlose Dokumentation vor
Banken sind verpflichtet, die zur Immobilie gehörenden Dokumente kleinlichst zu prüfen. Dies ist in der Tatsache begründet, dass der Käufer das erworbene Haus bzw. die erworbene Wohnung im Regelfall als Sicherheit einbringt, die für den Kredit bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers eintritt. Insofern müssen Banken eine Risikobewertung der Immobilie durchführen, die an enge Kriterien geknüpft ist. Fehlen Dokumente muss das Kreditinstitut beim Kundenbetreuer und letztlich beim Kunden nachfragen. Ungünstigerweise dauert die Beschaffung Wochen. Dieser Fall kann beispielsweise eintreten, wenn sich trotz Recherche (dauert etwa eine Woche) keine Wohnflächenberechnung beibringen lässt und diese deshalb von einem Architekten neu durchgeführt werden muss. Eine akribische Dokumentenrecherche im Vorfeld des Verkaufs gehört übrigens zu den Tätigkeiten, an denen Sie einen kompetenten Immobilienmakler erkennen.

Aus einer langen Wartezeit wird das Aus des Geschäfts, wenn sich in der Zwischenzeit die Zinsen signifikant ändern. Dies war traurigerweise im ersten und zweiten Quartal 2022 zu erkennen, als die Bauzinsen innerhalb von kürzester Zeit in die Höhe schossen. Auch kann sich die Risikobewertung in der Bank in wenigen Wochen ändern. Was der Sachbearbeiter am 1.03. noch genehmigt, wird am 1.04. zum Risikoasset und fällt am 1.05. durch die Kreditprüfung. Ich sehe heute Ablehnungen von Finanzierungsanträgen, die vergangenes Jahr zur selben Zeit einfach und ohne große Nachfragen bewilligt worden wären. 

Warum sollten alle Dokumente zur Immobilie bereits vor Verkaufsstart vorliegen?
Vermeintlich clevere Privatverkäufer denken nun, sie könnten zu jedem Handlungsschritt ihres Verkaufs nur das Notwendigste ausführen. Ein Beispiel: Um ein Exposé für die Immobilie zu verfassen benötigt der private Verkäufer vielleicht nicht unbedingt die Teilungserklärung.
Liegen jedoch nicht alle Unterlagen vor, kann die Immobilie auch nicht abschließend bewertet werden. Schlimmstenfalls liegen Bewertungshöhe und Angebotspreis so weit auseinander, dass der Finanzierer den potenziellen Kreditnehmer darauf hinweisen muss, weil mehr Eigenkapital oder weitere Sicherheiten benötigt werden. Spätestens jetzt wird der Käufer an seiner Kaufentscheidung zweifeln, schließlich möchte niemand zu einem Mondpreis kaufen und Geld versenken.

Welche Unterlagen Sie für ihren Privatverkauf benötigen, wo Sie die Dokumente erhalten und wie Sie die Unterlagen dann lesen und bewerten, erkläre ich Ihnen in meiner Rubrik „privat verkaufen.“