Marktupdate – Preise fallen: Was passiert gerade auf dem Immobilienmarkt?

Der deutsche Immobilienmarkt strauchelt. Negativschlagzeilen zu fallenden Preisen nehmen zu. Etabliert sich hier gerade ein echter Abwärtstrend der Immobilienpreise? Auf die Frage „was passiert gerade auf dem Immobilienmarkt“ liefert dieser Beitrag einen Überblick. Neben einer Übersicht zur jüngsten Nachrichtenlage ordnet Immobilienmakler Richard Nitzsche auch ein, welche Chancen und Risiken sich für Investoren, Eigentümer und Käufer ergeben und wie sie von der chaotischen Situation profitieren können.

Es war eine harte Woche für den deutschen Immobilienmarkt. Negativschlagzeilen dominieren das Tagesgeschehen. Zurecht fragen sich derzeit viele Käufer und Verkäufer: Was passiert eigentlich gerade auf dem Immobilienmarkt? Wie muss ich die Negativberichte einordnen? Handelt es sich um zu heiß gekochte Einzelstudien, eingebettet in das vorherrschende „Weltuntergangsnarrativ“? Ist es nur eine kurzfristige Korrektur? Oder sollten Marktteilnehmer tatsächlich mit einer langfristigen Trendumkehr der Immobilienpreise rechnen?

Überblick zur Nachrichtenlage auf dem deutschen Immobilienmarkt
Zum Wochenbeginn meldet die dpa eine „Stornowelle im Wohnungsbau“ und bezieht sich auf die Konjunkturprognosen des ifo-Instituts. Zitiert wird auch Sparkassenpräsident Helmut Schleweis, der im Interview mit dem Handelsblatt kürzlich über einen einen drastischen Einbruch der Kreditnachfrage für Baufinanzierungen berichtete. Die Nachfrage nach Baufinanzierung sei „von einem auf den anderen Tag eingebrochen.“

Der UBS-Blasenindex sieht „enorme Ungleichgewichte“ in Frankfurt und München. Hier steht die Investment-Ampel auf rot. (13.10.2022)

Der in dieser Woche erschienene Immowelt-Preiskompass für Q3/2022 zeigt fallende Angebotspreise im Segment Bestandswohnungen in sämtlichen deutschen Großstädten mit Ausnahme von Berlin und Dresden. In Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig, Essen und Bremen sind die Preise, verglichen mit den im zweiten Quartal gemessenen Kaufpreisen, um rund 3 Prozent gefallen.

Am Freitagnachmittag meldet sich auch die umstrittene EZB-Chefin Christine Lagarde zu Wort. Auf dem Immobilienmarkt habe das „Potenzial für eine Preiskorrektur zugenommen.“ Es gäbe hier „erhöhte Verwundbarkeiten“, wird Lagarde von der F.A.Z. zitiert.

Der bekannte Immobilien-Investor Jakob Mähren sagt im Interview mit der Wirtschaftswoche, die Stimmung im Immobilienmarkt sei „apokalyptisch.“

Neue Dynamik im Markt verunsichert Immobilien-Investoren
„Wir sehen aktuell eine ganz neue Dynamik im Markt“, sagt der Frankfurter Immobilienmakler Richard Nitzsche, „über den Marktakteuren liegt extreme Unsicherheit. Investoren und Entwickler, die ihre Immobilienprojekte am Limit kalkuliert haben, schreiben nun erstmals rote Zahlen. Einige geraten in Panik. Dies führt dazu, dass finanzstabile Investoren Projekte aktuell mit enormen Abschlägen erwerben können.“

Makler: Chancen für Preisverhandlungen!
Auch für solvente Privatverkäufer kann das neue Marktumfeld durchaus Vorteile bringen. Die Nachfrage bröckelt aktuell um den Teil der Käufer, die große Teile des Immobilienkaufs durchfinanzieren wollten. „Wegen der gestiegenen Zinsen sind die Annuitäten beim Hauskauf geklettert. Anders gesagt: Wer zu Jahresbeginn eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung für bis zu 700.000 Euro im Maximum gesucht hat, kann heute nur noch 600.000 Euro bezahlen, weil sich mit steigenden Zinsen der Anteil des Zinses in der monatlichen Annuität erhöht hat.“ Dies spiegelt sich auch im immowelt Preiskompass wieder. Im Frankfurter Markt, in dem Nitzsche aktiv ist, ist das für Käufer „leistbare Budget“ seit Q1/22 um mehr als 106.000 Euro geschrumpft. „Das schafft Chancen für Kaufinteressenten, die einen hohen Eigenkapitalanteil mitbringen“, kommentiert Nitzsche. „Hier öffnen sich Verhandlungsspielräume!“ Waren bis zu Jahresbeginn Preisabweichungen vom Angebotspreis bestenfalls nach oben üblich, „wird heute wieder verhandelt! Verkäufer, die ihre Immobilie wirklich verkaufen möchten, werden sich auf Preisverhandlungen einlassen!“ Nitzsche hat aus diesem Grund erst kürzlich einen Schnellkurs veröffentlicht, bei dem er Immobilienkäufern die Tricks und Kniffe der Immobilienpreisverhandlung zugänglich macht.

Sollten Verkäufer den Schock im Markt aussitzen?
Nicht nur die gestiegenen Bauzinsen, auch die potenziell schwere Rezession, die auf die deutsche Wirtschaft zurollt, führe zu hoher Unsicherheit im Markt. „Das schlägt Marktteilnehmern auf die Stimmung.“ Zur Angst vor dem Jobverlust gesellen sich Sorgen vor hohe Energiekosten, vor Lieferengpässen und vor einer weiteren Eskalation des Konflikts mit Russland. „Wer um seine Existenz fürchtet, wird nicht auf dem Immobilienmarkt shoppen gehen – selbst wenn er sich den Kauf einer Immobilie leisten könnte“, argumentiert Richard Nitzsche. Diese Unsicherheit lässt nach der Einschätzung des Maklers die Käufer zögern. „Die Familie, die sich für den Kauf eines Häuschens im Grünen interessiert hat, friert gerade wegen der hohen Unsicherheit ihre Kaufabsicht ein und bleibt in der Dreizimmerwohnung zur Miete. Hier reicht das Platzangebot vielleicht gerade noch aus, bis das Kind noch ein wenig älter ist.“, sagt Nitzsche. Statt einem Kauf, der die Finanzen langfristig bindet, greifen Interessenten jetzt vermehrt auf das Angebot zur Miete zurück. „Vielleicht erweitert man sich notgedrungen von drei Zimmern auf eine Vierzimmerwohnung, bleibt aber trotzdem in der Miete. Das sind Käufer, die dem Markt aktuell fehlen, obwohl sie über das notwendige Eigenkapital verfügen und unabhängig von gestiegenen Zinsen grundsätzlich eine Immobilie kaufen könnten.“ Es sei anzunehmen, dass gerade diese Klientel als Suchkunden in den Markt zurückkehre, wenn das Stimmungsbild aufklare. „Für mich ist das aktuell noch kein fest zementierter Trend, der Markt sucht noch nach einer Richtung.“ Einen übereilten Verkauf könnten Eigentümer in einigen Jahren unter Umständen bereuen.

Dynamik bietet Chancen und Risiken: Jetzt am Ball bleiben!
Die neue Dynamik bietet für Käufer und Eigentümer Chancen und Risiken. Ein engmaschiges Monitoring der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist deshalb heute wichtiger, als jemals zuvor. Makler Richard Nitzsche informiert Eigentümer und Käufer deshalb regelmäßig im Rahmen in seiner Immobiliensprechstunde über aktuelle Entwicklungen auf dem Markt für Wohnimmobilien. Nitzsche widmet sich hier regelmäßig der Frage „Was passiert auf dem Immobilienmarkt“ . Er ordnet Events und Vorkommnisse ein und geht auf individuelle Fragen der Teilnehmer ein.