Der Immobilienmarkt 2023 dürfte in Bewegung bleiben. Die gestiegenen Zinsen werden sich wahrscheinlich in fallende Immobilienpreise übersetzen. Jedoch rechnen einige Investoren auch mit einer Trendumkehr und einer Normalisierung zum Jahresende 2023. Pessimisten stellen aktuell Finanzierungen glatt oder strukturieren diese neu. Mit der Ampelregierung weiter am Ruder verschwimmen ökonomische und politische Risiken für Immobilieneigentümer. Insbesondere für Vermögende gewinnt der Transfer von Immobilien- und Vermögenswerten das „weniger grün-getaktete Ausland“ an Bedeutung. Inzwischen steigt der Druck auf die Mietmärkte in den Ballungszentren. Zu relevanten Immobilien-Themen könnten im Laufe des Jahres Stadtflucht, Metaverse und Änderungen der Maklerprovision beim Immobilienverkauf werden.

Wie werden sich die Immobilienpreise und der Immobilienmarkt im neuen Jahr 2023 entwickeln? Welche sind die wesentlichen Themen für Immobilien, Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter im neuen Jahr? Mit dem Jahr 2022 geht ein aufgeregtes Immobilienjahr zu Ende. Im Jahresausblick für 2022 hatte ich bereits eine anziehende Inflation erwartet. Die Dynamik hat jedoch auch mich überrascht. Die „galoppierende Inflation“, wie Prof. Hans-Werner Sinn die Entwicklung in seiner Weihnachtsvorlesung beschreibt, hat die EZB dazu bewegt, die Zinsen anzupassen.

Steigende Zinsen in 2022 werden sich in 2023 wohl in fallende Immobilienpreise übersetzen
Über das Jahr 2022 haben sich die Bauzinsen in der Folge der Inflationsbekämpfung durch die EZB vervierfacht – ein Schock für den Immobilienmarkt und dessen Marktteilnehmer. Zum Jahreswechsel kämpft die Immobilienbranche mit ausbleibenden Transaktionen. Die Nachfrage nach Immobilien zu den von Verkäufern gewünschten Angebotspreisen ist dramatisch eingebrochen, weil für Käufer die Finanzierungssummen mit gestiegenen Finanzierungskosten unerschwinglich werden. Erste Tendenzen zu Preiskorrekturen zeigen sich bereits in Teilmärkten: Beispielsweise verzeichneten  Wohnimmobilien in den Großstädten Preisabschläge im einstelligen Prozentbereich. Eine Mehrheit der Eigentümer leugnet jedoch den neuen Trend und hält die Angebotspreise mehr oder weniger konstant. Ein Einfrieren des Marktes ist die Folge, meint bspw. Fondsmanager Andreas Beck. Im Finanzfluss-Podcast erklärt er: „Es findet kein Handel statt.“

Immobilien-Thema: Inflation, Immobilienmarkt und Immobilienpreise
Zum Jahreswechsel 2022 / 2023 sehen Optimisten eine sich entspannende Inflationsentwicklung. Im November 2022 weisst der Verbraucherpreisindex „nur“ noch eine Steigerung von 10,0% zum Vorjahresmonat aus, ein Rückgang der Preissteigerung um 0,5% verglichen mit dem Oktober. Auch in den Vereinigten Staaten hat sich die Inflationsentwicklung etwas beruhigt. Prof. Hans-Werner Sinn verweist in seiner Weihnachtsvorlesung 2022 auf den weiter stark ansteigenden Produzentenpreisindex. Die Inflation werde den Markt noch eine lange Zeit beschäftigen, glaubt Sinn. Eine weitere Verteuerung der Finanzierungszinsen ist somit wahrscheinlich mit tendenziell negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Im Gespräch mit meinen Investoren und Kunden zeichnen sich für mich zwei Meinungen zur Zinsentwicklung ab, über die ich Ihnen hier berichten möchte:

Szenario 1: Entspannung der Zinskurve gegen Ende 2023
Optimisten gehen in 2023 von zunächst weiter steigenden Zinsen aus. Sie erwarten in der ersten Jahreshälfte 2023 eine Verteuerung der Bauzinsen bis zu 5 Prozent, glauben jedoch an einer Entspannung der Situation im Schlussquartal 2023 bzw. in Q1/2024 und dann auch an wieder fallende Zinsen. Sie prognostizieren die langfristigen Finanzierungskosten für Immobilienkredite in der Nähe der drei Prozent Marke. Basierend auf diesem Szenario kaufen sie derzeit Immobilien ein, die entsprechende kalkulatorische Margen aufweisen.

Szenario 2: Hochzinsphase, signifikante und dauerhafte Preisabschläge im Immobilienmarkt 
Obgleich sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in kurzer Zeit vervierfacht haben, liegen Finanzierungskosten im historischen Vergleich noch immer im unteren Mittelfeld. Die Bären unter meinen Investoren stellen sich auf eine Hochzinsphase mit Zinsen oberhalb der 7% ein. Das aktuelle Zins-Plateau zeige lediglich eine kurzfristige Entspannungsphase. Dauerhaft hohe Zinsen manifestieren sich in langfristig fallender Nachfrage nach Wohnraum als Investment, sowie zur Eigennutzung. Signifikante Preiskorrekturen wären die Folge. Diejenigen Investoren mit entsprechender Perspektive bemühen sich derzeit um eine Reduktion ihrer Kreditbestände, teils auch durch den Verkauf. Ist ein Verkauf nicht möglich oder nicht gewünscht, werden Finanzierungskredite langfristig angepasst.

Immobilien-Thema: Ökonomische Risiken zum Jahreswechsel 2022-2023
Zum Jahreswechsel 2022-2023 hoffen Marktteilnehmer auf eine sanfte Rezession, aus der sich die deutsche bzw. die europäische Wirtschaft schnell wieder erholen könnte. Positive Impulse gingen in den letzten Wochen von einer Änderung der Corona-Politik in China, sowie von einer leichten Aufhellung des Indikatorenbildes aus. Ich bezeichne diese Entwicklung als Durchatmen. Dieses Durchatmen könnte jedoch schnell ein jähes Ende finden, wenn sich im Zuge des weltweit gestiegenen Zinsniveaus weitere Probleme ergeben. Einige Beispiele aus dem abgelaufenen Jahr wären hier die Währungs- und Regierungskrise in Großbritannien oder das Umkippen der Cryptobörse FTX. So wie der Zinsanstieg 2008/2009 den US-Immobilienmarkt aus den Angeln hob und die Finanzkrise verursacht hat, könnten die Minen nun an anderen Stellen schlummern. Ökonomen halten es für unvermeidlich, dass das steigende Zinsumfeld weitere Minenfelder scharf geschaltet hat, die sich jedoch (noch) nicht identifizieren lassen. In seiner Weihnachtsvorlesung behandelt Hans-Werner Sinn die Schuldenpolitik der Bundesrepublik Deutschland. In diversen Sondervermögen lauere derzeit ein, selbst für Deutschland, nicht unerhebliches Kreditrisiko. Er weisst auf sogenannte „Schwarze Schwäne“ hin, also unvorhersehbare Ereignisse auf dem Finanzmarkt. Die Vergangenheit habe gezeigt, dass sich auch sicher geglaubte Anlagen in das Gegenteil umkehren können.

 

Immobilien-Thema: Politik und Risiken aus politischem Fehlverhalten
Der Umgang der Politik mit den „Schwarzen Schwänen“ der Gegenwart offenbart ein erhebliches Risiko für die zukünftige Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Hans-Werner Sinn benennt exemplarisch Energiekrise: „Die grüne Energiewende ist ein Scherbenhaufen“, sagt Sinn, eine Lösung sei nicht in Sicht. Die Diskussionen um die Abschaltung der Kernkraftwerke, während Deutschland in der Folge des Ukraine-Krieges kein Gas aus Russland mehr beziehen könne, sei ideologiegetrieben. Sinn zeigt anhand der Zusammensetzung des Energiemix, warum Kraftwerke zwingend notwendig sind, um den Energiebedarf Deutschlands zu steuern. Dabei handele es sich nicht um eine Prognose, die man „so oder so“ sehen könne, sondern um die Realität, die keine Ermessensspielräume zulässt. Bestehende Anlagen dürften erst abgeschaltet werden, wenn grüne Alternativen existieren und diese replizierbar sind. Die Energiekrise werde „ein peinliches Thema für die grüne Bewegung.“ Für seine Ausführungen erntet Sinn an dieser Stelle Applaus aus dem Plenum der Zuhörer in der Ludwig-Maximilian-Universität in München. Mein persönliches Fazit:

Das Gebaren der Ampel-Regierung machte in diesem Jahr für den Immobilienmarkt deutlich: Marktteilnehmer können keinesfalls ausschließen, dass falsche Entscheidungen nicht getroffen werden, auch wenn sie offensichtlich schwachsinnig und kontraproduktiv sind, Existenzen kosten und Wohlstand vernichten werden.

Immobilien-Thema: Poltisches Risiko im für Investoren und Eigentümer
Die einst überschaubare Liste an politischen Risiken für Immobilieninvestoren ist mit dem Regierungszugang der Ampel beträchtlich gewachsen. Vor Eintritt der Grünen in die Bundesregierung hatte sich das politische Risiko auf den Bereich Regulierung der Mieten und des Mietrechts konzentriert. Im Ergebnis musste der Eigentümer eine Verschlechterung der Cash-Flows und sinkende Mietrenditen fürchten. Nun steht zu befürchten, dass sich zusätzlich zu den benannten politischen Risiken Auflagen für die CO2-angepasste Instandsetzung des Immobilienbestands hinzukommen. Die Ampel hat mit dem Beschuss der Einführung einer anteiligen CO2-Abgabe für den Vermieter für die neue Richtung eines härteren Umgangs mit dem Eigentümer bereits den ersten Grundstein gelegt. Die Anpassung der steuerlichen Bewertungsgrößen im Rahmen des Vererbens von Immobilieneigentum ist ein weiteres Indiz. Auch wird über die Einführung eines Lastenausgleiches für Immobilieneigentümer spekuliert und von politischen Akteuren auch diskutiert. Im Resultat steigt das Risiko eines Vermögensverlusts es für Immobilieninvestoren, aber seit neustem auch für private Eigentümer. Auf mich als Marktbeobachter wirkt der seit 2021 aufziehende Duktus wie der perspektivische Versuch, die Attraktivität von Wohneigentum einzuschränken. Dazu passt auch die Argumentation on Bauministerin Klara Geywitz (SPD), das Einfamilienhaus verbrauche zu viel Ressourcen. „Kommende Generationen werden kein Eigenheim mehr bauen können“, schreibt der Berliner Tagesspiegel. Häufig habe ich schon den Wortlaut ihres Kollegen und jugendlichen Hoffnungsträgers der Sozialdemokraten, Kevin Kühnert, zitiert: „Jeder sollte maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt.“

! Maximal !

Politik liefert, wie bestellt: Keine Trendumkehr der Wählermeinungen in Sicht für 2023
Zwar scheint die Kritik an der Führung von Wirtschafts-, Außen- und Immobilienpolitik aus Sicht von Ökonomen aber auch aus Sicht von Beobachtern aus dem Ausland, gerechtfertigt. Dennoch liefern Regierung und Parlament das Programm, dass auf der Basis der gewählten und nun regierenden Mehrheiten zu erwarten war. SPD und Grüne machen weitestgehend die Politik, die ihre Wählerklientel bestellt hatte. Dies zeigt sich an der Entwicklung der Wahlumfragen, die die Grünen auf einen Höhenflug schickt, die SPD nicht signifikant abstraft und die FDP zerreibt. Zum Jahreswechsel 2022 – 2023 lassen sich aus meiner Sicht keine Anzeichen erkennen, dass sich die Mehrheitsmeinungen signifikant ändern werden. Insofern gibt es auch keine Anzeichen dafür, dass sich die oben beschriebenen politischen Tendenzen nicht fortsetzen und weiter an Fahrt gewinnen. Marktteilnehmer im Immobilienmarkt sind insofern gezwungen, die Ergebnisse hinzunehmen, und die Situation langfristig auszusitzen. Wer dies nicht möchte, hat noch die Möglichkeit, entsprechende Konsequenzen zu ziehen und Vermögenswerte in das, wie Hans-Werner Sinn es in seiner Weihnachtsvorlesung bezeichnet, „weniger grün-getaktete“ Ausland zu transferieren.

Immobilien-Thema Lastenausgleich: Kommt der Lastenausgleich für Immobilieneigentümer?
Die Diskussionen rund um einen potenziellen Lastenausgleich für Immobilieneigentümer rissen auch 2022 nicht ab. Insbesondere Eigentümer, die über umfangreiche Immobilienbestände verfügen, fürchten die Einführung eines Lastenausgleiches. Auch große Medien nähren das Schreckgespenst. Als Beispiel ist Focus online im vorliegenden Beitrag zu nennen, der zwar augenscheinlich den Plan einer Einführung dementiert, jedoch dessen grundsätzliche Diskussion geschickt am Leben hält und sogar eine gedankliche Brücke zur Grundsteuerreform herstellt. In meinem Podcast hatte ich den potenziellen Lastenausgleich bereits im vergangenen Jahr ausführlich besprochen. Ich bin davon überzeugt, dass das Thema eher an Bedeutung gewinnen wird, als aus dem öffentlichen Diskurs wieder gänzlich. zu verschwinden – eventuell dann, wenn einer der von Hans-Werner Sinn benannten „Schwarzen Schwäne“ überraschend über Deutschland hereinbricht.

 

Immobilien-Thema: Transfer und Absicherung von Vermögenswerten / Auslandsimmobilen
Auf der Suche nach Immobilien-Renditen, sowie im Bestreben der Risiko-Diversifikation und -Reduktion, wird das Thema Immobilien im europäischen Ausland aus meiner Sicht weiter an Fahrt gewinnen. Insbesondere Investoren mit abbezahlten Immobilienbeständen oder mit ererbtem Immobilieneigentum werden sich stärker als in den vergangenen Jahren für Investments im Ausland interessieren. Auch ich beobachte bei meinen Kunden ein kontinuierlich wachsendes Interesse am Erwerb von Immobilien im Emirat Dubai. Bereits seit 2020 offerieren wir unseren Kunden Wohneigentum in Dubai, aktuell präsentiert sich dieses Geschäftsfeld mit zusehender Dynamik.

Der Kurs des Euro zum US-Dollar sollte bei Investitionen im Ausland im Blick behalten werden. Mit dem Zinssprung der US-Fed hat der Euro in diesem Jahr eine massive Abwertung erlebt. Notierte der Euro zwischenzeitlich unter der Währungsparität, ist der Kurs zum Jahresende auf immerhin 1,07 € / USD zurückgekommen.

Andere Eigentümer setzen auf den Transfer ihres Immobilieneigentums in Stiftungen. Sie hoffen, die juristische Konstruktion könne den befürchteten staatlichen Zugriff dauerhaft verhindern.

Immobilien-Thema: Mieten und Wohnungsnot
Mit dem Flüchtlingsstrom, besonders mit dem Zuzug aus der Ukraine, wächst der Druck auf Wohnungen im unteren Preissegment in Großstädten und Ballungszentren. Im mittleren und oberen Preissegment entscheiden sich viele Mieter, die bisher mit dem Erwerb einer eigenen Immobilie geliebäugelt hatten, nun doch zum Verbleib im Mietverhältnis oder zum Umstieg auf die nächst größere Wohnungsklasse. Unterm Strich wächst der Druck im Mietmarkt und dementsprechend sind Mietpreisanstiege in Regionen mit knappem Wohnraum zu erwarten. Die Mehrheit der Experten erwartet aktuell weiter steigende Mieten. Fraglich ist jedoch, ob nach Berichten wie dem aktuellen Artikel in der Bildzeitung vom 30.12.2022, Regulierungsmaßnahmen auf den Weg gebracht werden, um Preisanstiege zu beschränken. Mit Problemen der Lieferketten und sich verteuernden Baukosten ist das geplante Ziel für den Wohnungsneubau – rund 400.000 neue Wohnungen jährlich wollte die Bundesbauministerin schaffen – in weite Ferne gerückt.

Immobilienpreise: Stagnierender Neubau – positive Wirkung auf die Preise für Bestandsimmobilien
Das Marktumfeld steigender Zinsen, hoher Materialkosten und galoppierender Inflation wird, so Experten, den Neubau negativ beeinflussen. Zum Jahreswechsel 2022-2023 melden zahlreiche Projektentwickler Probleme mit der Fertigstellung und mit dem Verkauf von Neubau-Immobilien. Mit weniger fertig gestellten Neubauten verteilt sich die Nachfrage auf die vorhandenen Bestandsimmobilien. Diese Entwicklung könnte die Preise trotz negativer Zinsstimmung weiterhin stützen.

 

Immobilien im Metaverse
Ich habe mich im Jahr 2022 vermehrt mit dem Bereich Immobilien und Immobilienhandel im Metaverse beschäftigt. Nach dem Einbruch des Cryptomarktes im Lauf des Jahres hat auch der Bereich Metverse-Immobiilen an Spin verloren. Das Themenfeld bleibt aus meiner Sicht dennoch perspektivisch interessant.

Nachfrage nach Büroimmobilien vs. Homeoffice, Stadtflucht
Ich beobachte die Nachfrage nach Büroimmobilien im Verhältnis zum Beschäftigungsanteil im Homeoffice. Mit steigendem Homeoffice-Anteil wird die Nachfrage nach Flächen abnehmen, auch gut funktionierende Unternehmen werden ihren Flächenbedarf eher verkleinern, statt erweitern. In Kombination mit steigendem Anteil der Homeoffice-Tätigkeit könnte das Thema Stadtflucht weiter an Bedeutung gewinnen; umso mehr vor dem Hintergrund steigender Zinsen und dadurch bedingter Unerschwinglichkeit der Finanzierung. Nachdem ich mich 2020 erstmalig mit dem Szenario Stadtflucht beschäftigt hatte, schien sich der mutmaßliche Trend in 2021 und 2022 wieder umzukehren. Im Oktober taucht das Thema Stadtflucht erstmalig wieder im öffentlichen Diskurs auf. Seither folgten verschiedene Beiträge in den Leitmedien, bspw. dieses Interview zur Stadtflucht auf arte.

Maklerprovision: Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf / Immobilienkauf
Immobilienmakler sollten sich aus meiner Sicht perspektivisch auf die Einführung eines Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf einstellen. Es ist aus meiner Sicht eine Frage der Zeit, bis die Politik ihren Fokus auf das Thema, welches in der öffentlichen Wahrnehmung gut mit der allgemeinen Agenda harmoniert, wieder auf die hohen Maklerprovisionen richten wird. Gut ausgestaltet könnte ich persönlich dieser Innovation durchaus Positives abgewinnen.

 

Der Autor: Richard Nitzsche (M.Sc.) ist seit 2012 Immobilienmakler in Frankfurt. Nitzsche hat Finance & Economics in Frankfurt und Colorado Springs (USA) studiert. Als Autor des Ratgebers Der Mietercoach: Ihre neue Wohnung SUCHEN – FINDEN – BEKOMMEN, sowie des gleichnamigen Immobilienblogs ist Nitzsche regelmäßig als Experte für den Immobilienmarkt in den überregionalen Medien präsent. Folgen Sie Richard Nitzsche auf seinem Podcast oder auf YouTube.